ВС РФ: незначительные нарушения отступов от границ участков не основание для сноса дома

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-82-К4, Определение СКГД ВС РФ от 27 мая 2025 г.

Состав Судебной коллегии по гражданским делам: - Председательствующий: Асташов С.В. (судья-докладчик) - Судьи: Марьина А.Н., Петрушкина В.А.

Стороны: - Истец: администрация муниципального образования город-курорт Анапа Краснодарского края (орган публичной власти) - Ответчики: Мазур Николай Алексеевич и Мазур Наталья Валерьевна (граждане)

Категория спора: жилищно-строительный (признание объекта капитального строительства самовольной постройкой и его снос); материально-правовой спор о применении норм Гражданского кодекса РФ о самовольных постройках.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Администрация города-курорта Анапа обратилась в суд с исковыми требованиями: 1. Признать четырехэтажное капитальное здание с эксплуатируемой кровлей (кадастровый номер не указан в открытой части, площадь 522,7 кв.м) самовольной постройкой 2. Обязать ответчиков снести здание в течение 30 дней со дня вступления решения в силу 3. Взыскать судебную неустойку в размере 20 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда в установленный срок

Правовое основание: нарушение требований земельного и градостроительного законодательства при возведении объекта.

Возражения ответчиков

Ответчики оспаривали признание здания самовольной постройкой, ссылаясь на: - Наличие земельного участка в собственности (зарегистрировано 29 июня 2011 г.) - Согласование проекта администрацией города (постановление главы города от 14 января 2000 г. № 18/1) - Соответствие объекта строительным и санитарным нормам и правилам - Несущественность допущенных нарушений (отклонение от нормативного размера отступа от границ смежных участков)

Решение первой инстанции (20 января 2021 г.)

Суд: Анапский городской суд Краснодарского края

Резолюция: Иск оставлен без удовлетворения

Ключевые мотивы: - Анализ фотоматериалов по состоянию на 2012 и 2020 годы показал, что характеристики спорного объекта не изменились, за исключением завершения строительства - Этажность, площадь застройки, размещение объекта остались неизменными - Вопрос о несоблюдении отступов от границ смежных участков уже рассматривался в гражданском деле № 2-2314/12 (решение от 21 сентября 2012 г.) и повторной правовой оценке не подлежит - Судом установлено, что администрация согласовала и утвердила проект трехэтажного жилого дома

Апелляционное определение (18 января 2022 г.)

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда

Решение: Решение отменено, принято новое решение об удовлетворении исковых требований в части

Содержание: - Суд обязал ответчиков в течение 30 дней привести спорное здание в соответствие с разрешительной документацией - Альтернативно: в случае невозможности приведения в соответствие — осуществить снос - В удовлетворении остальной части исковых требований (взыскание судебной неустойки) отказано

Кассационное определение (9 июня 2022 г.)

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

Решение: Апелляционное определение отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение

Апелляционное определение при новом рассмотрении (24 ноября 2022 г.)

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда

Решение: Решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение о частичном удовлетворении исковых требований

Содержание: - Признано спорное здание самовольной постройкой - Возложена обязанность на ответчиков в течение 30 дней осуществить его снос - В удовлетворении остальной части иска отказано

Кассационное определение (6 апреля 2023 г.)

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

Решение: Апелляционное определение от 24 ноября 2022 г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение

Апелляционное определение при повторном рассмотрении (10 октября 2023 г.)

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда

Решение: Решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение об удовлетворении исковых требований частично

Содержание: - Признано самовольной постройкой четырехэтажное капитальное здание с эксплуатируемой кровлей - Обязаны ответчики снести его в течение 30 дней со дня вступления апелляционного определения в законную силу - Требование о взыскании судебной неустойки оставлено без рассмотрения

Кассационное определение (12 марта 2024 г.)

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

Решение: Апелляционное определение от 10 октября 2023 г. оставлено без изменения

Обращение в Верховный Суд РФ

Мазур Н.А. и Мазур Н.В. подали кассационную жалобу на апелляционное определение от 10 октября 2023 г. и кассационное определение от 12 марта 2024 г., требуя их отмены как незаконных.

Процессуальная история в ВС РФ: - Определением судьи ВС РФ Киселева А.П. от 12 августа 2024 г. отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании - Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 25 декабря 2024 г. заявителям восстановлен срок для подачи кассационной жалобы - Определением заместителя Председателя ВС РФ от 22 апреля 2025 г. отменено определение судьи от 12 августа 2024 г., кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами органа публичной власти (администрации муниципального образования) в обеспечении соответствия объектов капитального строительства требованиям земельного и градостроительного законодательства и интересами собственников в сохранении возведенного ими жилого дома.

Ключевой конфликт норм и толкований:

1. Критерии признания постройки самовольной — спор о том, является ли нарушение минимальных отступов от границ смежных земельных участков существенным нарушением градостроительных норм, влекущим признание постройки самовольной и обязанность ее сноса, или это несущественное нарушение, не препятствующее сохранению постройки.

2. Действие принципа res judicata — спор о том, может ли администрация повторно оспаривать в новом судебном процессе те же обстоятельства (нарушение отступов), которые уже были предметом рассмотрения в решении от 21 сентября 2012 г., вступившем в законную силу.

3. Использование объекта не по целевому назначению — спор о том, является ли использование здания в качестве гостевого дома (коммерческая деятельность) основанием для признания его самовольной постройкой, если само здание возведено в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка (индивидуальная жилая застройка).

Категория проблемы

Материально-правовая — применение норм Гражданского кодекса РФ о самовольных постройках (ст. 222 ГК РФ) и определение существенности нарушений градостроительных норм.

Процессуально-правовая — применение принципа res judicata (ч. 2 ст. 61 и ч. 2 ст. 209 ГПК РФ) и определение оснований для отмены судебных постановлений в кассационном порядке (ст. 390.14 ГПК РФ).

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, допущенными судами апелляционной и кассационной инстанций, которые повлияли на исход дела и требовали единообразного толкования норм о самовольных постройках и принципа res judicata.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли нарушение минимальных отступов от границ смежных земельных участков существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, влекущим признание постройки самовольной и обязанность ее сноса, если такое нарушение не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы третьих лиц?

2. Может ли администрация в новом судебном процессе повторно оспаривать те же обстоятельства (нарушение отступов), которые уже были предметом рассмотрения в вступившем в законную силу решении суда от 21 сентября 2012 г., и применяется ли к таким обстоятельствам принцип res judicata?

3. Является ли использование объекта, возведенного в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, не по целевому назначению (коммерческая деятельность вместо жилого использования) основанием для признания его самовольной постройкой?

4. Какие критерии должны применяться судом при оценке существенности нарушений градостроительных и строительных норм и правил при решении вопроса о признании постройки самовольной?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что признание постройки самовольной требует наличия одного из исчерпывающих признаков, установленных ст. 222 ГК РФ, и что при наличии нарушения градостроительных и строительных норм суд обязан оценить его существенность. Незначительные нарушения, не создающие угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающие права третьих лиц, могут быть признаны несущественными и не препятствующими сохранению постройки. Кроме того, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением, обязательны для суда и не подлежат повторному оспариванию в другом деле между теми же лицами.

B. Развёрнутое обоснование

1. Исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки и запрет на установление дополнительных признаков

Применённые нормы материального права:

• Статья 222 ГК РФ, пункт 1 — определение самовольной постройки
• Пункт 1 статьи 3 ГК РФ — принцип, что органы государственной власти и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки
• Пункт «о» статьи 71 Конституции РФ — разграничение полномочий между Российской Федерацией и субъектами РФ в области гражданского законодательства

Применённые нормативные акты:

• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», пункт 2

Позиция ВС РФ:

Верховный Суд указал, что в соответствии со ст. 222 ГК РФ и Постановлением Пленума № 44 самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

• возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
• возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
• возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
• возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Критическое значение: Данный перечень признаков является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки.

2. Различие между нарушением вида разрешенного использования и использованием не по целевому назначению

Применённые нормы материального права:

• Статья 222 ГК РФ, пункт 1
• Статья 85 Земельного кодекса РФ, пункт 3
• Статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 Градостроительного кодекса РФ
• Пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости

Применённые нормативные акты:

• Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44, пункт 19

Позиция ВС РФ:

Верховный Суд разграничил два различных обстоятельства:

1. Нарушение вида разрешенного использования земельного участка — возведение здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

2. Использование не по целевому назначению — использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Применение к фактам дела:

В рассматриваемом деле земельный участок имеет вид разрешенного использования «под индивидуальную жилую застройку», и возведенное здание соответствует этому виду разрешенного использования (является индивидуальным жилым домом). Тот факт, что здание используется в летний период в качестве гостевого дома (коммерческая деятельность), не является основанием для признания его самовольной постройкой, поскольку само здание возведено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

3. Критерии оценки существенности нарушений градостроительных и строительных норм и правил

Применённые нормы материального права:

• Статья 222 ГК РФ, пункт 1
• Пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (предельное количество этажей и предельная высота)

Применённые нормативные акты:

• Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44, пункты 29

Позиция ВС РФ:

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Однако при определении последствий такого нарушения суду следует оценить его существенность.

Существенные нарушения: - Возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ) - Нарушение строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций

Несущественные нарушения: С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Применение к фактам дела:

Согласно заключениям судебных экспертиз: - Объект капитального строительства соответствует требованиям СНиП, градостроительным, пожарным и иным нормам и правилам, за исключением норм отступов от границ соседних земельных участков - Данные нарушения являются несущественными и неустранимыми - Объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан - Противопожарные разрывы возведением спорного здания не нарушены - Выявленное отклонение от нормативного размера отступа здания от фасадной границы земельного участка является технически несущественным

Таким образом, нарушение минимальных отступов от границ смежных земельных участков в данном деле не является существенным нарушением, препятствующим сохранению постройки.

4. Применение принципа res judicata (обязательность обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным постановлением)

Применённые нормы процессуального права:

• Часть 2 статьи 61 ГПК РФ — обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда и не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица
• Часть 2 статьи 209 ГПК РФ — после вступления в законную силу решения суда стороны не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения

Позиция ВС РФ:

Вступившим в законную силу решением Анапского городского суда Краснодарского края от 21 сентября 2012 г. по делу № 2-2314/12: - Отказано в удовлетворении иска администрации к Мазуру Н.А. и Мазур Н.В. о сносе самовольно возводимого капитального здания - Удовлетворен встречный иск Мазура Н.А. и Мазур Н.В. о признании права собственности на объект незавершенного строительства — жилой дом степенью готовности 55%, площадью застройки 169,8 кв.м - Установлено, что администрация согласовала и утвердила проект трехэтажного жилого дома

Из этого решения следует, что вопрос о нарушении отступов от границ смежных земельных участков уже был предметом судебного рассмотрения и разрешен судом первой инстанции в 2012 году.

Критическое значение: Администрация не может повторно оспаривать в новом судебном процессе те же обстоятельства (нарушение отступов), которые уже были установлены в решении от 21 сентября 2012 г., вступившем в законную силу. Эти обстоятельства обязательны для суда и не подлежат повторному оспариванию.

5. Действие градостроительного регламента во времени

Применённые нормы материального права:

• Часть 4 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ
• Статья 222 ГК РФ, пункт 1 (требование о том, что нормы и правила должны быть установлены на дату начала возведения и являться действующими на дату выявления постройки)

Применённые нормативные акты:

• Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44, пункт 19

Позиция ВС РФ:

Спорное здание не подлежит соотнесению с требованиями Генерального плана городского округа города-курорта Анапа и Правилами землепользования и застройки, так как градостроительный регламент установлен после регистрации права собственности на спорный объект недвижимости. Согласно ст. 222 ГК РФ, нормы и правила должны быть установлены на дату начала возведения постройки и являться действующими на дату ее выявления.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки апелляционного суда (определение от 10 октября 2023 г.)

1. Существенное нарушение норм материального права — неправильное применение критериев существенности нарушений градостроительных норм

Апелляционный суд признал нарушение минимальных отступов от границ смежных земельных участков существенным нарушением, указав, что оно не может быть признано несущественным, так как местоположение спорного объекта не соответствует противопожарным требованиям в части 6-метровых противопожарных разрывов, что влечет угрозу жизни и здоровью граждан.

Ошибка: Апелляционный суд проигнорировал заключения судебных экспертиз, которые прямо указывали, что: - Противопожарные разрывы возведением спорного здания не нарушены - Объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан - Выявленное отклонение от нормативного размера отступа является технически несущественным

Суд апелляционной инстанции применил неправильный критерий существенности, не учитывая фактические данные экспертизы о том, что угроза жизни и здоровью граждан отсутствует.

2. Существенное нарушение норм материального права — неправильное применение различия между нарушением вида разрешенного использования и использованием не по целевому назначению

Апелляционный суд указал на нецелевое использование земельного участка, поскольку здание используется в качестве гостевого дома и данное здание не отвечает признакам индивидуального жилого дома.

Ошибка: Апелляционный суд смешал два различных правовых понятия: - Нарушение вида разрешенного использования земельного участка (возведение объекта, не соответствующего виду разрешенного использования) - Использование объекта не по целевому назначению (использование объекта, возведенного в соответствии с видом разрешенного использования, в иных целях)

Согласно Постановлению Пленума № 44, использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой. В данном деле земельный участок имеет вид разрешенного использования «под индивидуальную жилую застройку», и здание соответствует этому виду разрешенного использования (является индивидуальным жилым домом). Тот факт, что оно используется в качестве гостевого дома, не меняет правовую природу объекта.

3. Существенное нарушение норм процессуального права — нарушение принципа res judicata

Апелляционный суд не учел, что вопрос о нарушении отступов от границ смежных земельных участков уже был предметом судебного рассмотрения в решении от 21 сентября 2012 г., вступившем в законную силу.

Ошибка: Согласно части 2 статьи 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением, обязательны для суда и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела между теми же лицами. Апелляционный суд должен был применить принцип res judicata и отказать администрации в повторном оспаривании тех же обстоятельств.

Значимость нарушений в смысле ст. 390.14 ГПК РФ: Указанные нарушения являются существенными, так как они повлияли на исход дела — апелляционный суд удовлетворил исковые требования администрации о сносе здания, в то время как при правильном применении норм материального и процессуального права иск должен был быть отклонен.

Ошибки кассационного суда (определение от 12 марта 2024 г.)

Существенное нарушение норм материального и процессуального права — неустранение ошибок апелляционного суда

Кассационный суд согласился с выводами апелляционного суда и оставил апелляционное определение без изменения, не устранив допущенные апелляционным судом нарушения норм материального и процессуального