ВС РФ отменил приговор о сносе жилого дома: суды ошибались в применении норм о самовольной постройке

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-76-К4; Определение СКГД ВС РФ от 13 мая 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Марьина А.Н. - Судьи: Кротова М.В., Петрушкина В.А. (докладчик)

Стороны: - Истец: администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (орган публичной власти) - Ответчики: Мельников Дмитрий Александрович и Мельникова Юлия Владимировна (граждане, собственники земельного участка и жилого помещения) - Третье лицо: Инашвили В.А. (представитель Шульги М.М., собственник соседнего блокированного дома)

Категория спора: жилищно-строительный спор; административно-правовой конфликт между органом местного самоуправления и собственниками недвижимого имущества; вопрос о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и её сносе.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Администрация Геленджика обратилась в суд с иском к Мельникову Д.А. и Мельниковой Ю.В. о сносе самовольной постройки. Основания иска: - реконструкция жилого помещения площадью 28 кв.м произведена без разрешения на строительство/реконструкцию; - нарушены нормативные отступы от границ земельного участка, отделяющие его от территории общего пользования (по ул. Кирова и Киевской); - часть здания (подпорная стена и лестничный марш) расположена за пределами границ земельного участка ответчиков (14 кв.м); - реконструированный объект используется в нарушение разрешённого вида использования (для коммерческой деятельности — массажного салона вместо индивидуального жилищного строительства); - выявлены нарушения санитарно-эпидемиологических, строительных, градостроительных и природоохранных норм.

Возражения ответчиков: Ответчики указывали, что: - в жилом доме зарегистрированы и проживают их двое несовершеннолетних детей; - реконструкция осуществлялась на земельном участке, принадлежащем им на праве общей совместной собственности; - реконструированный объект является домом блокированной жилой застройки, расположенным на отдельном земельном участке; - нарушения являются незначительными и устранимыми.

Решение суда первой инстанции (Геленджикский городской суд, 19 марта 2024 г.): Иск удовлетворён. Суд признал объект самовольной постройкой и обязал ответчиков произвести его снос. Суд руководствовался ст. 222, 263 ГК РФ; ст. 42 ЗК РФ; ст. 1, 2, 48, 49, 51, 52, 55.24 ГрК РФ; пп. 5 и 39 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке». Суд исходил из того, что объект расположен с нарушением нормативного отступа, реконструирован без разрешения и согласия владельцев соседнего сблокированного здания, площадь застройки превышает предельные параметры, часть здания выходит за пределы участка, объект используется в нарушение разрешённого вида использования, что создаёт угрозу жизни и здоровью.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 11 июля 2024 г.): Апелляционное определение оставило решение суда первой инстанции без изменения.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 26 сентября 2024 г.): Определение кассационного суда оставило решение суда первой инстанции и апелляционное определение без изменения.

Обращение в ВС РФ: Мельников Д.А. и Мельникова Ю.В. подали кассационную жалобу с просьбой отменить все судебные акты. Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 7 апреля 2025 г. жалоба с делом передана на рассмотрение в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересами органа публичной власти (администрации муниципального образования) в защите публичного порядка, соблюдении градостроительных норм и обеспечении безопасности, с одной стороны, и интересами собственников недвижимого имущества в сохранении жилого дома, в котором проживают несовершеннолетние дети, с другой стороны.

Конфликт также затрагивает: - толкование понятия «самовольная постройка» в контексте реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства; - различие между основаниями для легализации самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ) и основаниями для её сноса (ст. 222 ГК РФ, ст. 55.24 ГрК РФ); - применение льготного режима для объектов индивидуального жилищного строительства (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ); - вопрос о существенности нарушений градостроительных норм; - процессуальные вопросы о приостановлении производства и привлечении прокурора при наличии в доме проживающих граждан.

Категория проблемы: материально-правовая (применение норм ГК РФ, ГрК РФ, ЗК РФ о самовольной постройке) и процессуально-правовая (приостановление производства, привлечение прокурора, исследование преюдициальных вопросов).

Причина передачи на коллегию: Дело передано на коллегию в связи с необходимостью уточнения судебной практики по применению норм о самовольной постройке, в частности по вопросам различия между основаниями для легализации и сноса, применения льготного режима для индивидуального жилищного строительства, существенности нарушений и процессуальных требований при рассмотрении исков о сносе.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Являются ли основания для признания права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ, п. 39 Постановления Пленума № 44) идентичными основаниям для сноса самовольной постройки, или это различные правовые критерии?

2. Распространяется ли льготный режим, предусмотренный ч. 17 ст. 51 ГрК РФ (отсутствие требования о выдаче разрешения на строительство/реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства), на реконструкцию жилого дома, и влияет ли это на квалификацию объекта как самовольной постройки?

3. Обязаны ли судебные инстанции исследовать существенность допущенных при реконструкции нарушений градостроительных норм (в частности, нарушение минимальных отступов и процента застройки) и возможность их устранения перед вынесением решения о сносе?

4. Является ли использование объекта не по целевому назначению (коммерческая деятельность вместо индивидуального жилищного строительства) самостоятельным основанием для признания постройки самовольной?

5. Обязаны ли судебные инстанции при удовлетворении иска о сносе самовольной постройки, в которой проживают граждане, одновременно разрешить вопрос о выселении и привлечь к участию в деле прокурора?

6. Должны ли судебные инстанции приостановить производство по делу о сносе самовольной постройки до рассмотрения другого дела, в котором рассматриваются вопросы, имеющие преюдициальное значение для вопроса о сносе (например, о возможности легализации объекта)?

7. Правомерно ли применение к спорным отношениям правил ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ (о разрешении на ввод объекта в эксплуатацию) в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, для которых не требуется выдача разрешения на строительство?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ установил, что различные правовые критерии (основания) применяются для легализации самовольных построек и для их сноса. Судебные инстанции ошибочно применили положения ст. 222 ГК РФ и п. 39 Постановления Пленума № 44, регулирующие основания для признания права собственности на самовольную постройку, к разрешению вопроса о сносе. При рассмотрении исков о сносе судам необходимо исследовать существенность допущенных нарушений, возможность их устранения, а также соблюдать процессуальные требования о привлечении прокурора и приостановлении производства при наличии преюдициальных вопросов.

B. Развёрнутое обоснование

1. Различие между основаниями для легализации и сноса самовольной постройки

Из п. 1 ст. 222 ГК РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частно-правовое нарушение (строительство в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовое нарушение — формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

Вместе с тем анализ правовых норм, регулирующих вопросы самовольного строительства, определяет различные правовые критерии для легализации таких объектов и сноса самовольных построек. Судебные инстанции, установив нарушения норм градостроительного законодательства, не учли положения ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, согласно которой не требуется выдача разрешения на строительство/реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства.

2. Льготный режим для объектов индивидуального жилищного строительства

В соответствии с ч. 17 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство не требуется для объектов индивидуального жилищного строительства (при соблюдении порядка, предусмотренного ст. 51.1 ГрК РФ).

Ч. 15 ст. 55 ГрК РФ предусматривает, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с ч. 17 ст. 51 названного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

В этой связи применение к спорным отношениям правил ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ (о разрешении на ввод в эксплуатацию) нельзя признать правильным, а выводы судов о том, что эксплуатация здания допускается после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, не основаны на нормах действующего законодательства.

3. Порядок направления уведомления о планируемом строительстве/реконструкции

Ст. 51.1 ГрК РФ определяет порядок направления уведомления о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Ч. 14 ст. 51.1 ГрК РФ предусматривает, что в случае изменения параметров планируемого строительства или реконструкции застройщик подаёт уведомление об этом в уполномоченные органы с указанием изменяемых параметров.

П. 3 Постановления Пленума № 44 разъясняет, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (ч. 13 ст. 51.1 ГрК РФ, ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ).

Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, являются законными действиями застройщика (ч. 11 ст. 24, ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

4. Исследование существенности нарушений и возможности их устранения

Согласно заключению судебной экспертизы от 23 ноября 2023 г., объект капитального строительства возведён с нарушением нормативных отступов от границ земельного участка, также выявлено, что часть здания и лестничный марш находятся не в границах земельного участка (14 кв.м).

Вместе с тем судебные инстанции не исследовали вопрос существенности допущенных гражданином при реконструкции объекта нарушений, установленных градостроительным регламентом, предельных параметров разрешённого строительства.

П. 29 Постановления Пленума № 44 разъясняет, что с учётом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

5. Возможность устранения нарушений и альтернативные способы исполнения решения

П. 31 Постановления Пленума № 44 указывает, что при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения: о сносе самовольной постройки или о её приведении в соответствие с установленными требованиями (абзац третий п. 2, п. 3 ст. 222 ГК РФ, ст. 55.32 ГрК РФ, ч. 5 ст. 198 ГПК РФ, ч. 5 ст. 170 АПК РФ).

В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ не является обязательным, поскольку исполнение решения в части приведения постройки в соответствие производится по правилам главы 6 ГрК РФ.

Принимая судебные акты о сносе, суды не исследовали возможность устранения допущенных нарушений, данный вопрос не был предметом судебной экспертизы.

6. Выселение граждан и привлечение прокурора

При рассмотрении спора ответчики указывали, что в жилом доме зарегистрированы и проживают их двое несовершеннолетних детей.

П. 11 Постановления Пленума № 44 устанавливает, что поскольку в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц с привлечением к участию в деле прокурора.

Указанные требования судебные инстанции по настоящему делу не выполнили, что является существенным нарушением процессуального законодательства.

7. Дом блокированной жилой застройки и отсутствие долевой собственности

П. 40 ст. 1 ГрК РФ определяет дом блокированной застройки как жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проёмов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, согласно письму Росреестра от 3 апреля 2017 г. № 14-04075-ГЕ/17 вместе с письмом Минэкономразвития России от 14 марта 2017 г. № Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки», каждый блок жилого дома такой застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

Из заключения судебной экспертизы следует, что реконструированный объект является домом блокированной жилой застройки. Поскольку реконструкция осуществлялась исключительно в отношении отдельного блока жилого дома, расположенного на земельном участке, принадлежащем Мельникову Д.А. и Мельниковой Ю.В., выводы суда о нарушении прав третьих лиц применительно к спорному случаю не могут признаваться правильными.

Таким образом, поскольку спорный дом блокированной жилой застройки не находится в долевой собственности, при отсутствии доказанности общего имущества (техническая и функциональная автономность), оснований для удовлетворения иска не имелось.

8. Использование не по целевому назначению

Абзац третий п. 19 Постановления Пленума № 44 устанавливает, что использование не по целевому назначению объекта, возведённого в соответствии с разрешённым использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

9. Преюдициальное значение другого дела и приостановление производства

Судебные инстанции для объективной оценки допущенных нарушений при реконструкции жилого дома не учли результат рассмотрения гражданского дела (№ 2-1353/2018) по иску Инашвили В.А. к Мельникову Д.А. и Мельниковой Ю.В. об устранении препятствий в пользовании частью жилого дома и проведённой в рамках него судебной экспертизы от 31 августа 2018 г.

Ст. 215 ГПК РФ обязывает суд приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, административном или уголовном производстве.

При рассмотрении настоящего спора ответчиками заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения другого дела № 2-1312/2023 по иску названных физических лиц к администрации о признании права собственности на реконструированный жилой дом блокированной застройки с целью последующей реконструкции объекта. Определением Геленджикского городского суда от 17 апреля 2023 г. по указанному делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза с целью установления допущенных нарушений и их устранения.

Суд первой инстанции, отказав в приостановлении производства, нарушил требования процессуального законодательства, при этом не учёл, что обстоятельства, установленные в рамках дела № 2-1312/2023, могут иметь преюдициальное значение для вопроса о сносе строения, поскольку наличие оснований для легализации объекта может исключить признание такого объекта самовольной постройкой.

10. Применённые нормативные акты и правовые источники

Материальное право: - Гражданский кодекс РФ: ст. 222 (самовольная постройка), ст. 263 (ответственность собственника за вред, причинённый третьим лицам) - Земельный кодекс РФ: ст. 42 (права и обязанности собственников земельных участков) - Градостроительный кодекс РФ: ст. 1 (определения), ст. 2 (принципы), ст. 48-52 (разрешение на строительство), ст. 51 (уведомление о планируемом строительстве объектов индивидуального жилищного строительства), ст. 51.1 (порядок направления уведомления), ст. 55 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), ст. 55.24 (самовольная постройка), ст. 55.32 (приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями)

Процессуальное право: - Гражданский процессуальный кодекс РФ: ст. 198 (содержание решения суда), ст. 215 (приостановление производства), ст. 390.14-390.16 (основания и порядок отмены/изменения судебных постановлений в кассационном порядке)

Постановления Пленума ВС РФ: - Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (пп. 3, 5, 11, 19, 29, 31, 39)

Нормативные акты органов власти: - Письмо Росреестра от 3 апреля 2017 г. № 14-04075-ГЕ/17 и письмо Минэкономразвития России от 14 марта 2017 г. № Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки» - Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ч. 12 ст. 70) - Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ч. 5 ст. 16) - Решение Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27 июля 2010 г. № 466 (Правила землепользования и застройки)

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права:

1. Ошибочное применение критериев для легализации вместо критериев для сноса (ст. 222 ГК РФ, п. 39 Постановления Пленума № 44). Судебные инстанции применили положения, регулирующие основания для признания права собственности на самовольную постройку, к разрешению вопроса о сносе, не учитывая, что это различные правовые критерии.

2. Неправильное применение требований о разрешении на строительство/реконструкцию (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Суды не учли, что для объектов индивидуального жилищного строительства разрешение на строительство/реконструкцию не требуется, и поэтому отсутствие такого разрешения не может быть основанием для признания постройки самовольной.

3. Неправильное применение правил о разрешении на ввод в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ). Суды применили эти правила к объектам, для которых разрешение на строительство не требуется, что противоречит ч. 15 ст. 55 ГрК РФ.

4. Неисследование существенности нарушений (п. 29 Постановления Пленума № 44). Судебные инстанции не исследовали, являются ли допущенные нарушения существенными (создают ли они угрозу жизни и здоровью, нарушают ли права третьих лиц) или незначительными и устранимыми.

5. Неисследование возможности устранения нарушений (п. 31 Постановления Пленума № 44). Суды не исследовали возможность устранения нарушений и не предусмотрели в решении альтернативный способ исполнения (приведение в соответствие с установленными требованиями вместо сноса).

6. Неправильная оценка нарушения прав третьих лиц в отношении дома блокированной застройки (п. 40 ст. 1 ГрК РФ, письма Росреестра и Минэкономразвития). Суды не учли, что каждый блок дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, и поэтому реконструкция одного блока на принадлежащем ответчикам участке не нарушает права владельцев соседнего блока.

7. **Неправ