ВС РФ: согласие арендатора обязательно при выделе земельной доли из арендованного участка

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 32-КГ26-2-К1

Дата: 24 марта 2026 г.

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Состав СКГД: - Председательствующий: Петрушкин В.А. - Судьи: Горшков В.В., Киселёв А.П. - Судья-докладчик: Горшков В.В.

Стороны: - Истец (кассант): ООО «Агроресурс» (юридическое лицо, коммерческая организация, арендатор земельных участков) - Ответчики (в т.ч. кассируемые): - Дмитриева Пелагея Дмитриевна (гражданин, участник долевой собственности) - Волков Роман Викторович (гражданин, участник долевой собственности) - Ивушкина Нина Николаевна (гражданин, участник долевой собственности) - Сорокин Александр Васильевич (гражданин, участник долевой собственности) - Руденко Ольга Вячеславовна (гражданин, участник долевой собственности) - Попков Алексей Иванович (гражданин, участник долевой собственности) - Токарева Тамара Александровна (гражданин, участник долевой собственности) - Соловьев Олег Викторович (гражданин, участник долевой собственности) - Кудрявцева Мария Ивановна (гражданин, участник долевой собственности) - Бабушкина Татьяна Гавриловна (гражданин, участник долевой собственности) - Кудрявцев Евгений Васильевич (гражданин, участник долевой собственности) - Шевцова Алевтина Ивановна (гражданин, участник долевой собственности) - Рыжакова Валентина Ивановна (гражданин, участник долевой собственности) - Бабушкина Лидия Михайловна (гражданин, участник долевой собственности) - Рыжакова Марина Владимировна (гражданин, участник долевой собственности) - Рыжаков Сергей Викторович (гражданин, участник долевой собственности) - Бабушкин Александр Викторович (гражданин, участник долевой собственности) - Бабушкина Вера Николаевна (гражданин, участник долевой собственности) - Токарева Светлана Николаевна (гражданин, участник долевой собственности) - Бирюкова Ирина Николаевна (гражданин, участник долевой собственности) - Новокрещенова Вера Алексеевна (гражданин, участник долевой собственности) - Рыжаков Александр Викторович (гражданин, участник долевой собственности) - Бекетова Татьяна Алексеевна (гражданин, участник долевой собственности) - Глухова Анна Сергеевна (гражданин, участник долевой собственности) - Солдатов Александр Юрьевич (гражданин, участник долевой собственности) - Чёрных Татьяна Юрьевна (гражданин, участник долевой собственности) - Трушкина Галина Васильевна (гражданин, участник долевой собственности) - Скворцова Ольга Александровна (гражданин, участник долевой собственности) - Струбалина Елена Станиславовна (гражданин, участник долевой собственности) - Галатонов Василий Архипович (гражданин, участник долевой собственности) - Федотова Татьяна Андреевна (гражданин, участник долевой собственности) - Алиева Галина Викторовна (гражданин, участник долевой собственности) - Рязанова Елена Владимировна (гражданин, участник долевой собственности) - Буренкова Татьяна Вадимовна (гражданин, участник долевой собственности) - Набирушкин Михаил Анатольевич (гражданин, участник долевой собственности) - Веденякин Алексей Александрович (гражданин, участник долевой собственности) - Гутынина Лариса Владимировна (гражданин, участник долевой собственности) - Гутынин Артём Игоревич (гражданин, участник долевой собственности) - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (орган публичной власти, регистрирующий орган) - Администрация Новобурасского муниципального района Саратовской области (орган публичной власти, муниципальный орган)

Категория спора: Жилищно-земельный спор (выдел земельных участков сельскохозяйственного назначения из долевой собственности); договорный элемент (договоры аренды земельных участков); вещно-правовой спор (признание выдела незаконным, недействительность договоров купли-продажи, прекращение права собственности, восстановление реестровых данных).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

ООО «Агроресурс» обратилось в суд с исковыми требованиями о: 1. Признании незаконным выдела земельных участков сельскохозяйственного назначения, осуществлённого в период с 2019 по 2020 гг. участниками общей долевой собственности в счёт принадлежащих им долей; 2. Признании недействительными договоров купли-продажи вновь образованных земельных участков, заключённых между участниками долевой собственности и Гутыниным А.И., Гутыниной Л.В.; 3. Прекращении права собственности Гутынина А.И. и Гутыниной Л.В. на выделенные земельные участки; 4. Исключении из ЕГРН сведений о выделенных участках; 5. Восстановлении в ЕГРН сведений об исходных арендованных земельных участках.

Правовое основание требований: - Истец ссылался на то, что в период с 2008 по 2011 гг. ООО «Агроресурс» заключило договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения сроком на 15 лет с участниками долевой собственности. - Выдел земельных участков осуществлён без согласия арендатора (ООО «Агроресурс»), что нарушает требования законодательства. - Истец представил заключение специалиста ООО «Экспертиза-Саратов» от 1 июня 2023 г., согласно которому подписи директора ООО «Агроресурс» в согласиях на выдел выполнены не им, а другим лицом (подделаны).

Решение первой инстанции

Суд: Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области

Дата: 16 октября 2023 г. (с исправлением описки от 4 декабря 2023 г. и дополнительными решениями от 15 апреля 2024 г. и 9 октября 2024 г.)

Резолюция: В удовлетворении исковых требований отказано.

Ключевые мотивы: - Суд первой инстанции, оценив доказательства в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ (включая заключение судебной экспертизы и свидетельские показания), пришёл к выводу о том, что при выделе всех земельных участков было получено согласие арендатора ООО «Агроресурс». - Суд установил, что выдел производился по инициативе самого общества, заинтересованного в последующей покупке земельных участков. - Суд расценил оспаривание обществом формы выдачи согласия как злоупотребление правом и недобросовестное поведение. - Суд назначил комплексную почерковедческую и техническую экспертизу, которая установила: - Подписи от имени директора в согласиях на выдел участков с определёнными кадастровыми номерами выполнены самим директором. - Подписи в согласиях на выдел других участков выполнены не директором, а другими лицами. - В согласиях на выдел участков с кадастровыми номерами [указаны] обнаружены признаки технической подделки (монтажа) оттисков печати ООО «Агроресурс». - В остальных согласиях признаков подделки не обнаружено. - Несмотря на выявленные экспертизой факты подделки, суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии согласия общества на выдел всех участков, основываясь на том, что общество являлось инициатором выдела и наличие согласий на выдел других участков указывает на согласие на выдел конкретного участка.

Постановление апелляции

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда

Дата: 13 февраля 2025 г.

Резолюция: Решение и дополнительные решения суда первой инстанции оставлены без изменения.

Позиция: Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции о наличии согласия ООО «Агроресурс» на выдел земельных участков и о недобросовестности поведения истца.

Постановление кассации (КСОЮ)

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

Дата: 30 июля 2025 г.

Резолюция: Апелляционное определение отменено в части оставления без изменения решения и дополнительных решений суда первой инстанции в отношении требований ООО «Агроресурс» к Дмитриевой П.Д., Волкову Р.В., Ивушкиной Н.Н., Сорокину А.В., Глуховой А.С. и Гутынину А.И. о признании незаконным выдела земельных участков с определёнными кадастровыми номерами и признании недействительными договоров купли-продажи.

Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Мотивы кассационного суда: - Кассационный суд указал, что в отношении одного из земельных участков согласие на выдел в материалах дела отсутствует. - В отношении согласия на выдел другого земельного участка вопросы перед судебным экспертом поставлены не были. - Кассационный суд отменил решение в части, касающейся этих двух участков.

Обращение в ВС РФ

Кассант: ООО «Агроресурс»

Доводы кассационной жалобы: - Требование об отмене судебных актов нижестоящих судов в полном объёме. - Требование о принятии нового решения об удовлетворении исковых требований. - Доводы о преюдициальности решения Базарно-Карабулакского районного суда от 22 мая 2023 г. - Доводы об обращении ООО «Агроресурс» в правоохранительные органы с просьбой привлечь виновных лиц к ответственности по факту подделки документов. - Доводы о том, что заключением судебной экспертизы установлена техническая подделка согласий на выдел долей, однако судами это обстоятельство проигнорировано.

Определение судьи ВС РФ: Асташов С.В. от 27 февраля 2026 г. передал кассационную жалобу с делом на рассмотрение в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между следующими интересами и нормами:

1. Интерес арендатора (ООО «Агроресурс») в защите своего права на аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, которое было обременено выделом земельных долей без его согласия, и в защите от подделанных документов.

2. Интерес участников долевой собственности в выделе своих долей из арендованных земельных участков и последующей их продаже.

3. Конфликт между нормами Земельного кодекса РФ (ст. 115, 112) и Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 13, 14) относительно: - Условий выдела земельных участков в счёт земельных долей из арендованных участков; - Необходимости согласия арендатора на такой выдел; - Исключений из этого правила (когда участник долевой собственности голосовал против передачи участка в аренду).

4. Конфликт между оценкой доказательств судами нижестоящих инстанций и требованиями процессуального законодательства: - Суды первой и апелляционной инстанций проигнорировали выводы судебной экспертизы о технической подделке согласий на выдел отдельных участков. - Суды расценили оспаривание истцом подлинности документов как злоупотребление правом, несмотря на наличие экспертного заключения о подделке. - Кассационный суд допустил переоценку доказательств, что запрещено ч. 3 ст. 390 ГПК РФ.

Категория проблемы

Материально-правовая и процессуально-правовая проблема: - Материально-правовой аспект: толкование и применение норм земельного и аграрного законодательства о выделе земельных участков в счёт долей из арендованных участков; условия необходимости согласия арендатора. - Процессуально-правовой аспект: оценка доказательств судами, соблюдение требований ст. 67, 379, 390 ГПК РФ о полноте и обоснованности судебных решений; запрет на переоценку доказательств в кассационном порядке (ч. 3 ст. 390 ГПК РФ).

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом кассационной инстанции (Первым кассационным судом общей юрисдикции), которые повлияли на исход дела и требуют пересмотра в порядке ст. 390.14 ГПК РФ.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли согласие арендатора обязательным условием для выдела земельного участка в счёт земельной доли из арендованного земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности?

2. Распространяется ли исключение из требования о согласии арендатора (предусмотренное п. 5 ст. 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель) на всех участников долевой собственности или только на того, кто голосовал против передачи участка в аренду?

3. Допустил ли суд кассационной инстанции существенные нарушения процессуального законодательства при переоценке доказательств в нарушение ч. 3 ст. 390 ГПК РФ?

4. Должны ли суды учитывать выводы судебной экспертизы о технической подделке согласий на выдел земельных участков при разрешении спора о законности выдела?

5. Является ли оспаривание истцом подлинности документов, подтверждённое судебной экспертизой, злоупотреблением правом или законной защитой своих прав?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд Российской Федерации занял позицию, что согласие арендатора является обязательным условием для выдела земельного участка в счёт земельной доли из арендованного земельного участка сельскохозяйственного назначения, за исключением случаев, когда участник долевой собственности голосовал против передачи участка в аренду. Суд кассационной инстанции допустил существенные нарушения процессуального законодательства при переоценке доказательств и игнорировании выводов судебной экспертизы о подделке документов, что делает его определение незаконным и подлежащим отмене.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база выдела земельных участков в счёт земельных долей

Применённые нормы материального права:

• Статья 115 Земельного кодекса РФ (п. 1): Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в изменённых границах (изменённый земельный участок).

• Статья 115 Земельного кодекса РФ (п. 2): При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на изменённый земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на изменённый земельный участок с учётом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

• Статья 115 Земельного кодекса РФ (п. 3): Особенности выдела земельного участка в счёт земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

• Статья 112 Земельного кодекса РФ (п. 4): Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

• Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пп. 1, 2 ст. 13): Участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счёт своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и данным федеральным законом. Земельный участок образуется путём выдела в счёт земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пп. 3-6 данной статьи.

• Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (п. 5 ст. 14): Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счёт принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 данного федерального закона, и распорядиться выделенным в счёт земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счёт земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

2. Правовая позиция ВС РФ о пределах исключения из требования согласия арендатора

Применённые источники:

• Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утверждённый Президиумом ВС РФ 12 июля 2017 г., п. 4: По смыслу п. 5 ст. 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Вывод СКГД: Таким образом, согласие арендатора является обязательным условием выдела земельных участков, и факт наличия либо отсутствия такого согласия являлся существенным обстоятельством для правильного рассмотрения настоящего дела.

3. Оценка доказательств судами нижестоящих инстанций

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 67 ГПК РФ: Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

• Статья 390 ГПК РФ (ч. 3): В кассационном порядке суд не вправе переоценивать доказательства, уже оценённые судом апелляционной инстанции.

• Статья 379 ГПК РФ: Суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность судебных постановлений.

• Статья 390.14 ГПК РФ: Основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Анализ СКГД:

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ (включая заключение судебной экспертизы и свидетельские показания), пришёл к выводу о наличии согласия ООО «Агроресурс» на выдел земельных участков. Суд установил, что: - Общество являлось инициатором выдела всех земельных участков. - Выдел производился по инициативе общества, заинтересованного в последующей покупке земельных участков. - Наличие согласий на выдел других земельных участков указывает на согласие общества на выдел конкретного земельного участка. - Оспаривание юридическим лицом своего согласия в отношении выдела отдельных земельных участков по форме его выдачи следует расценить как злоупотребление правом.

Апелляционный суд согласился с этими выводами.

Однако СКГД указала на следующие нарушения:

1. Суд кассационной инстанции допустил переоценку доказательств в нарушение ч. 3 ст. 390 ГПК РФ. Вывод суда первой инстанции о наличии согласия ООО «Агроресурс» на выдел каждого из земельных участков был сделан на основании оценки собранных доказательств в их взаимосвязи. Этот вывод может быть опровергнут только в целом, как основанный на одних и тех же доказательствах и их совокупности. Кассационный суд, отменяя решение в части, нарушил это правило.

2. Суд кассационной инстанции не учёл логику вывода нижестоящих судов. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии согласия на основании совокупности доказательств, включая факт инициативности общества и наличие согласий на выдел других участков. Кассационный суд, выделив отдельные участки и указав на отсутствие согласия или на то, что вопросы перед экспертом не поставлены, переоценил доказательства.

4. Игнорирование выводов судебной экспертизы о подделке документов

Заключение судебной экспертизы от 23 августа 2023 г. (проведено ООО «Эксперт-Консалтинг»):

Эксперт установил, что: - Подписи от имени директора ООО «Агроресурс» в согласиях на выдел земельных участков с определёнными кадастровыми номерами (представленные в подлинниках) выполнены самим директором. - Подписи в согласиях на выдел других земельных участков (представленные в копиях) выполнены не директором, а другими лицами. - Изображения подписей от имени директора, а также изображения оттисков печати ООО «Агроресурс» в согласиях на выдел из земельных участков с определёнными кадастровыми номерами выполнены с помощью технической подделки (монтажа). - В названных согласиях имеются признаки подделки оттиска печати ООО «Агроресурс», а именно признаки монтажа (технической