ВС отменил снос здания, возведённого без разрешения, но соответствующего критериям вспомогательной постройки

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-23-К4, Определение СКГД ВС РФ от 25 марта 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Киселев А.П. и Марьина А.Н. (судья-докладчик).

Стороны: - Истец: Администрация федеральной территории «Сириус» (орган публичной власти) - Ответчики: Муселимян Аида Левоновна, Аникеева Галина Анатольевна, Бровко-Стригина Светлана Сергеевна, Давыдова Ирина Геннадьевна, Иванова Елена Владимировна, Иванько Николь Александровна, Коршикова Лариса Артуровна, Муселимян Меружан Варужанович, Фотченко Андрей Алексеевич, Лютоев Игорь Васильевич (граждане — собственники земельного участка и помещений в спорном здании)

Категория спора: Жилищно-земельный спор, административное право (земельный контроль), вещное право (признание самовольной постройки, её снос).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Администрация федеральной территории «Сириус» обратилась в суд с иском о сносе самовольной постройки. Истец указал, что на земельном участке площадью 145 кв. м, принадлежащем ответчику Муселимян А.Л., расположено трёхэтажное нежилое здание, зарегистрированное как объект вспомогательного назначения. Однако на данном участке отсутствует основной объект капитального строительства, по отношению к которому спорная постройка могла бы быть вспомогательной. Истец полагал, что строение возведено без разрешительной документации и является самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Возражения ответчиков: Ответчики ссылались на то, что спорный объект изначально возводился на едином земельном участке с жилым домом, по отношению к которому являлся вспомогательным, и после раздела земельного участка продолжает обеспечивать эксплуатацию основного объекта.

Решение суда первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи от 30 августа 2023 г.): Суд признал спорное здание самовольной постройкой, подлежащей сносу за счёт ответчиков, аннулировал запись о государственной регистрации прав на здание, взыскал судебную неустойку в размере 500 рублей за каждый день просрочки исполнения решения. Суд установил, что основной объект капитального строительства на участке отсутствует, поэтому строительство должно было осуществляться на основании разрешения, которое не было получено.

Апелляционное определение (Краснодарский краевой суд от 4 апреля 2024 г.): Апелляционный суд оставил решение первой инстанции без изменения, согласившись с выводом о том, что истец представил достаточные доказательства нарушения строительных норм при возведении объекта.

Кассационное определение (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции от 4 июля 2024 г.): Кассационный суд не усмотрел оснований для отмены решения и апелляционного определения.

Обращение в ВС РФ: Давыдова И.Г. (одна из ответчиков — собственница помещения в спорном здании) подала кассационную жалобу, ставя вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений как незаконных. Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 12 февраля 2025 г. кассационная жалоба с делом передана на рассмотрение в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между публичным интересом администрации федеральной территории в соблюдении строительного законодательства и частными интересами собственников земельного участка и помещений в здании, которое было возведено без разрешения на строительство, но соответствует техническим характеристикам вспомогательного строения и фактически используется по назначению.

Ключевой конфликт — может ли отсутствие разрешения на строительство быть единственным основанием для сноса постройки, если она: - соответствует критериям вспомогательного строения по Постановлению Правительства РФ № 703; - технически соответствует установленным требованиям (пожарная безопасность, правила землепользования); - была возведена на едином участке с основным объектом и продолжает его обслуживать после раздела участка; - не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц.

Категория проблемы: Материально-правовая (толкование ст. 222 ГК РФ о признаках самовольной постройки и условиях её сноса) с элементами процессуально-правовой (оценка доказательств, назначение экспертизы, надлежащее извещение сторон).

Причина передачи на коллегию: Дело передано на коллегию в связи с необходимостью уточнения правовой позиции по применению норм о самовольной постройке в контексте принципа пропорциональности и соразмерности государственного вмешательства, а также в связи с существенными нарушениями процессуального права (ненадлежащее извещение стороны, неправомерное отклонение экспертного заключения).

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли отсутствие разрешения на строительство единственным и достаточным основанием для признания постройки самовольной и её сноса, если постройка соответствует критериям вспомогательного строения, техническим и безопасности требованиям, и не нарушает права третьих лиц?

2. Должны ли суды при оценке необходимости сноса самовольной постройки применять принцип пропорциональности и соразмерности, учитывая баланс между публичным интересом и частным интересом собственника?

3. Вправе ли суд отклонить заключение судебной экспертизы по вопросам, требующим специальных знаний, без назначения дополнительной или повторной экспертизы?

4. Допустимо ли рассмотрение дела по существу в отсутствие стороны, которая не была надлежащим образом извещена о судебном заседании и не просила о рассмотрении дела в её отсутствие?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ признал, что хотя отсутствие разрешения на строительство является признаком самовольной постройки по смыслу п. 1 ст. 222 ГК РФ, необходимость сноса постройки обусловливается не только этим формальным признаком, но и обстоятельствами, препятствующими её использованию вследствие несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Исходя из принципа пропорциональности, снос является крайней мерой государственного вмешательства, и устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавая дисбаланса между публичным и частным интересом.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база понятия самовольной постройки и условий её сноса

Применённые нормы материального права:

• Статья 40 ЗК РФ (подп. 2 п. 1): Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

• Статья 263 ГК РФ (п. 1): Собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам.

• Статья 260 ГК РФ (п. 2): Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

• Статья 222 ГК РФ (п. 1): Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Перечень признаков является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (п. «о» ст. 71 Конституции РФ, п. 1 ст. 3 ГК РФ).

• Статья 222 ГК РФ (п. 2): Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 данной статьи.

• Статья 222 ГК РФ (п. 3): Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

2. Разъяснения Пленума Верховного Суда РФ

Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»:

Пункт 25 разъясняет, что возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Однако исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

3. Критерии вспомогательного строения и отсутствие требования единого участка

Применённые нормы:

• Статья 51 Градостроительного кодекса РФ (п. 3 ч. 17): Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством РФ.

• Постановление Правительства РФ от 4 мая 2023 г. № 703 «Об утверждении Критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования»:

Строения и сооружения являются вспомогательными при соответствии хотя бы одному из следующих критериев:

Критерий 1: Строение строится на одном земельном участке с основным зданием, строительство предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта.

Критерий 2: Строение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. м, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается: - на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо - на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо - на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение технологически связано с основным объектом.

Критерий 3: Строение располагается на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства, либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой, при условии, что количество надземных этажей не превышает 3 этажей и высота не превышает 20 м.

Вывод СКГД: Вспомогательное строение не во всех случаях должно располагаться на одном земельном участке с основным объектом. Суд первой инстанции ошибочно исходил из того, что отсутствие основного объекта на том же участке автоматически означает необходимость разрешения на строительство.

4. Принцип пропорциональности и соразмерности

СКГД подчеркнула, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В данном деле: - Согласно заключению судебно-строительной экспертизы ООО «Центр независимых экспертиз» № 106/22 от 27 декабря 2022 г., спорное строение: - является хозяйственным блоком — нежилым строением, на возведение которого разрешительная документация не требуется; - соответствует техническим характеристикам, указанным в регистрационном деле; - не содержит признаков реконструкции с момента регистрации права собственности; - соответствует требованиям противопожарной безопасности в части расстояния между зданиями (2 м); - соответствует правилам землепользования и застройки территории г. Сочи.

5. Процессуальные нарушения: оценка экспертного заключения

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 79 ГПК РФ (ч. 1): При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

• Статья 87 ГПК РФ (ч. 1 и 2): В случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу. В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения суд может назначить повторную экспертизу.

Нарушение: Суд первой инстанции, посчитав, что для выяснения имеющих для дела обстоятельств требуются специальные познания, назначил судебно-строительную экспертизу, однако впоследствии отверг заключение экспертов и сделал собственные выводы по этим вопросам. При этом суд не обладал соответствующими знаниями в области строительства, не назначил дополнительную или повторную экспертизу (хотя истец ходатайствовал об этом) и дал собственную оценку характеристикам строения.

6. Процессуальные нарушения: ненадлежащее извещение стороны

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 153 ГПК РФ (ч. 1): Судья, признав дело подготовленным, выносит определение о назначении его к разбирательству в судебном заседании, извещает стороны, других лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела.

• Статья 153 ГПК РФ (ч. 2): Судья вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание при согласии сторон, если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо отсутствуют, но они извещены о времени и месте предварительного судебного заседания и просят рассмотреть дело по существу в их отсутствие.

Нарушение: Из протокола предварительного судебного заседания от 30 августа 2023 г. следует, что ответчик Давыдова И.Г. в предварительное судебное заседание не явилась и не просила о рассмотрении дела по существу в её отсутствие. Сведения об извещении Давыдовой И.Г. о слушании дела в материалах дела отсутствуют. Однако суд после предварительного судебного заседания открыл судебное заседание и рассмотрел дело по существу в её отсутствие.

Дополнительное нарушение апелляционного суда:

• Статья 330 ГПК РФ (ч. 5): Апелляционный суд при выявлении нарушений норм процессуального права, допущенных судом первой инстанции, должен перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Апелляционный суд данную ошибку суда первой инстанции не устранил и не перешёл к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции (Адлерский районный суд):

1. Материально-правовая ошибка — неправильное применение критериев самовольной постройки: - Суд исходил из того, что отсутствие основного объекта на том же земельном участке автоматически означает, что спорное строение не может быть вспомогательным и требует разрешения на строительство. - Суд не учёл, что по Постановлению Правительства РФ № 703 вспомогательное строение может располагаться на отдельном участке, если оно технологически связано с основным объектом и соответствует критериям. - Суд не применил принцип пропорциональности: установив единственное нарушение (отсутствие разрешения), суд постановил решение о сносе, не проверив, создаёт ли постройка угрозу безопасности или нарушает ли права третьих лиц.

2. Процессуально-правовая ошибка — неправомерное отклонение экспертного заключения: - Суд назначил судебно-строительную экспертизу, признав необходимость специальных знаний. - Суд отверг заключение эксперта, указав, что оно противоречит собранным доказательствам и визуально установленным обстоятельствам. - Суд не обладал специальными знаниями в области строительства и не имел права давать собственную оценку техническим характеристикам строения. - Суд не назначил дополнительную или повторную экспертизу, хотя истец ходатайствовал об этом, в нарушение ст. 87 ГПК РФ.

3. Процессуально-правовая ошибка — ненадлежащее извещение стороны: - Ответчик Давыдова И.Г. не была извещена о судебном заседании 30 августа 2023 г. - Давыдова И.Г. не явилась в предварительное судебное заседание и не просила о рассмотрении дела в её отсутствие. - Суд тем не менее открыл судебное заседание и рассмотрел дело по существу в её отсутствие, нарушив ч. 2 ст. 153 ГПК РФ.

Ошибки апелляционного суда (Краснодарский краевой суд):

1. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, не проведя самостоятельного анализа применимых норм материального права и принципа пропорциональности.

2. Апелляционный суд не устранил процессуальное нарушение, допущенное судом первой инстанции (ненадлежащее извещение Давыдовой И.Г.), и не перешёл к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции в соответствии с ч. 5 ст. 330 ГПК РФ.

Ошибки кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции):

Кассационный суд не усмотрел оснований для отмены решения и апелляционного определения, не выявив существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Квалификация нарушений как существенных:

Согласно ст. 390 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав.

Допущенные нарушения являются существенными, поскольку: - Неправильное применение норм о самовольной постройке и принципа пропорциональности привело к необоснованному решению о сносе здания, в котором размещены помещения, принадлежащие множеству собственников. - Неправомерное отклонение экспертного заключения без назначения повторной экспертизы лишило суд объективной информации о технических характеристиках строения. - Ненадлежащее извещение стороны и рассмотрение дела в её отсутствие нарушили право на справедливое судебное разбирательство.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 30 августа 2023 г. - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 апреля 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 4 июля 2024 г.

2. Направлено: Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает чёткую позицию, которая должна изменить подход нижестоящих судов к рассмотрению дел о самовольных постройках:

• Суды больше не могут исходить из формального критерия отсутствия разрешения на строительство как единственного основания для сноса.
• Суды обязаны проверять, соответствует ли постройка критериям вспомогательного строения по Постановлению Правительства РФ № 703, включая возможность размещения на отдельном участке при технологической связи с основным объектом.
• Суды должны применять принцип пропорциональности и соразмерности, оценивая, создаёт ли постройка угрозу безопасности или нарушает ли права третьих лиц.
• Суды не вправе отклонять экспертные заключения по вопросам, требующим специальных знаний, без назначения дополнительной или повторной экспертизы.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита собственников земельных участков и помещений в спорных постройках:

• Собственники получают гарантию, что их имущество не будет снесено только на основании формального отсутствия разрешения на строительство, если постройка фактически соответствует установленным требованиям и не создаёт угрозы.
• Множественные собственники помещений в здании (как в данном деле) защищены от несоразмерного вмешательства государства, которое привело бы к потере их имущества.
• Усиливается защита добросовестных приобретателей помещений в зарегистрированных объектах недвижимости.

Ограничивается позиция органов публичной власти:

• Администрация не может требовать снос постройки, исходя только из отсутствия разрешения, если постройка соответствует критериям вспомогательного строения и техническим требованиям.
• Органы публичной власти обязаны доказывать наличие реальной угрозы безопасности или нарушения прав третьих лиц.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/К