ВС отменил приговор о сносе дома, построенного по разрешению 2005 года

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определения: Дело № 18-КГ24-424-К4; Определение СКГД ВС РФ от 25 февраля 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий — Асташов С.В.; судьи — Горшков В.В., Петрушкин В.А.

Стороны: - Истец: администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (орган публичной власти) - Ответчик: Петрушенко Ирина Кирилловна (гражданин, собственник земельного участка и возведённого на нём объекта)

Категория спора: Жилищно-строительный спор; административно-правовой элемент (применение градостроительного законодательства); вещно-правовой спор о признании постройки самовольной и её сносе.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Администрация Сочи обратилась в суд с иском о признании четырёхэтажного объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, принадлежащем Петрушенко И.К., самовольной постройкой и её сносе. Истец просил также предоставить право на снос за счёт администрации с последующей компенсацией расходов ответчиком и взыскать судебную неустойку в размере 5 000 руб. в день.

Возражения ответчика: Петрушенко И.К. оспаривала квалификацию объекта как самовольной постройки, ссылаясь на наличие разрешения на строительство, выданного в 2005 г., и на то, что строительство осуществлялось в соответствии с полученной разрешительной документацией.

Решение первой инстанции (Хостинский районный суд г. Сочи, 9 марта 2023 г.): Иск удовлетворён частично. Суд признал объект самовольной постройкой и обязал Петрушенко И.К. снести его за счёт собственных средств. Взысканы расходы на судебную экспертизу в размере 80 000 руб. В удовлетворении требования о судебной неустойке отказано.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 22 июня 2023 г.): Апелляционное определение оставило решение первой инстанции без изменения. Суд согласился с выводом о том, что здание возведено с нарушением правил землепользования и застройки, затрагивающим права неопределённого круга лиц.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 2 ноября 2023 г.): Определение оставило судебные постановления без изменения, не усмотрев оснований для несогласия с выводами нижестоящих судов.

Обращение в ВС РФ: Петрушенко И.К. подала кассационную жалобу, оспаривая законность всех судебных постановлений. Первоначально судья ВС РФ Москаленко Ю.П. определением от 28 марта 2024 г. отказала в передаче жалобы на рассмотрение коллегии. Однако определением заместителя Председателя ВС РФ от 13 января 2025 г. это определение было отменено, и дело передано на рассмотрение СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между публичным интересом администрации в соблюдении градостроительного законодательства и частным интересом собственника земельного участка в сохранении возведённого на нём жилого дома. Конфликт касается применения норм о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ) в ситуации, когда: - строительство велось на основании разрешения, выданного в 2005 г.; - правила землепользования и застройки были приняты позже начала строительства (в 2009 г.); - фактические параметры объекта частично отличаются от проектных (превышение площади застройки и общей площади, превышение коэффициента использования территории); - экспертиза установила отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и отсутствие препятствий в пользовании соседними участками.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм ГК РФ о самовольной постройке) с элементами процессуально-правовой (оценка доказательств, мотивировка судебных решений).

Почему дело передано на коллегию: СКГД передано дело в связи с необходимостью уточнения применения постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г. о самовольной постройке, в частности о критериях существенности нарушений градостроительных норм и о влиянии изменения требований к строительству после начала правомерного строительства.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли жилой дом, возведённый на основании разрешения на строительство, выданного в 2005 г., но с фактическими параметрами, отличающимися от проектных и превышающими требования правил землепользования и застройки, принятых в 2009 г., самовольной постройкой?

2. Должны ли суды при квалификации постройки как самовольной оценивать существенность допущенных нарушений градостроительных норм с учётом отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан и отсутствия нарушения прав третьих лиц?

3. Применимы ли правила землепользования и застройки, принятые после начала правомерного строительства, к оценке соответствия возведённого объекта установленным требованиям?

4. Достаточна ли мотивировка судебного решения, если суд ссылается на нарушения норм, но не даёт оценку выводам экспертизы об отличии методик подсчёта площадей и об отсутствии угрозы?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

СКГД ВС РФ установила, что суды первой, апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального права при применении ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке. Суды не дали надлежащей оценки существенности допущенных нарушений градостроительных норм, не учли, что правила землепользования и застройки были приняты после начала правомерного строительства, и не рассмотрели возможность сохранения объекта или приведения его в соответствие с разрешением на строительство. Решения судов не соответствуют требованиям законности и обоснованности, установленным ч. 1 ст. 195 и абз. 2 ч. 1 ст. 327 ГПК РФ.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативное определение самовольной постройки и критерии её признания

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта; - либо возведённые или созданные без получения необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Критическое условие: указанные требования (разрешённое использование, согласования, разрешения, нормы и правила) должны быть установлены на дату начала возведения или создания постройки и являться действующими на дату выявления самовольной постройки.

В данном деле: - разрешение на строительство выдано 6 декабря 2005 г.; - строительство началось не позднее 27 сентября 2009 г.; - Правила землепользования и застройки приняты решением Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 г. № 202 (т.е. после начала строительства).

2. Применение постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г.

СКГД прямо ссылается на п. 29 постановления Пленума № 44, в котором разъяснено:

«По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной».

Однако в том же пункте установлено исключение:

«С учётом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки».

Это означает, что суд обязан: - оценить существенность каждого допущенного нарушения; - учесть наличие или отсутствие угрозы жизни и здоровью; - учесть наличие или отсутствие нарушения прав третьих лиц; - рассмотреть возможность сохранения постройки.

3. Правило о неприменимости изменённых требований

В п. 2 постановления Пленума № 44 указано:

«Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта не является основанием для признания такой постройки самовольной».

В данном деле суды применили Правила землепользования и застройки 2009 г. к объекту, строительство которого началось в 2009 г. (в период действия разрешения 2005 г.). СКГД указала, что:

«Из материалов дела следует, что на момент выдачи разрешения на строительство жилого дома в 2005 году и начала его непосредственного строительства Правила землепользования и застройки не были приняты. Применение указанных правил к жилому дому, строительство которого осуществлено в период действия разрешения на строительство, судом не мотивировано».

4. Оценка выводов судебной экспертизы

Судебная экспертиза от 27 января 2023 г. установила:

• Фактические параметры объекта в части количества этажей соответствуют рабочему проекту (четыре этажа, включая подземный).
• В части площади застройки и общей площади фактические параметры превышают значения в разрешительной документации.
• Это превышение может быть обусловлено отличием методик подсчёта площадей, действовавших на момент разработки проекта (2005 г.) и на момент проведения экспертизы (2023 г.).
• Сохранение объекта не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
• Снос объекта может создать угрозу сползания грунта (железобетонный каркас выполняет функцию удерживающего грунты сооружения).

СКГД отметила, что суд первой инстанции не дал оценку выводу экспертизы об отличии методик подсчёта площадей, но сослался на превышение площадей как на основание для сноса. Это является нарушением требований к обоснованности решения.

5. Отсутствие оценки существенности нарушений

СКГД указала:

«В нарушение пункта 29 постановления Пленума № 44 суд не дал оценки существенности этих нарушений с учётом заключения экспертов об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан».

Суд не указал, какие конкретно нарушения являются основанием для сноса, соразмерными таким последствиям и не позволяющими сохранить объект или привести его в соответствие с разрешением на строительство.

6. Нарушения процессуального права

Судебные постановления нарушают требования: - ч. 1 ст. 195 ГПК РФ — решение суда должно быть законным и обоснованным; - абз. 2 ч. 1 ст. 327 ГПК РФ — апелляционное определение должно содержать мотивированное изложение обстоятельств дела и выводов суда.

Суды не дали надлежащей мотивировки своих выводов о самовольности постройки и необходимости её сноса.

7. Существенность допущенных нарушений

СКГД установила, что допущенные нарушения являются существенными в смысле ст. 390.14 ГПК РФ, поскольку: - они повлияли на результат рассмотрения дела (суд вынес решение о сносе, которое может быть отменено при надлежащей оценке доказательств); - они не могут быть устранены без отмены судебных постановлений и нового рассмотрения дела (требуется переоценка всех обстоятельств в соответствии с постановлением Пленума № 44).

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции (Хостинский районный суд)

1. Применение норм, не действовавших на дату начала строительства. Суд признал объект самовольной постройкой, ссылаясь на нарушение Правил землепользования и застройки 2009 г., которые не действовали на дату начала строительства (2005 г.). Это прямо противоречит п. 1 ст. 222 ГК РФ и п. 2 постановления Пленума № 44.

2. Отсутствие оценки существенности нарушений. Суд не дал оценку существенности допущенных нарушений в соответствии с п. 29 постановления Пленума № 44, не учёл вывод экспертизы об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан.

3. Игнорирование выводов экспертизы об отличии методик. Суд не рассмотрел вывод экспертизы о том, что превышение площадей может быть обусловлено отличием методик подсчёта, действовавших в разные периоды.

4. Отсутствие рассмотрения альтернативных мер. Суд не рассмотрел возможность приведения объекта в соответствие с разрешением на строительство вместо его сноса.

5. Недостаточная мотивировка. Решение не содержит конкретного указания на то, какие нарушения являются основанием для сноса и почему они не могут быть устранены иным способом.

Ошибки суда апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд)

1. Согласие с ошибочными выводами. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, не проведя самостоятельной оценки доказательств и применимости норм.

2. Ссылка на интересы неопределённого круга лиц без обоснования. Суд указал, что нарушение правил землепользования и застройки затрагивает права неопределённого круга лиц, но не привёл конкретных фактов, подтверждающих такое нарушение (экспертиза установила отсутствие препятствий в пользовании соседними участками).

3. Неприменение постановления Пленума № 44. Апелляционный суд не применил критерии существенности нарушений, установленные в постановлении Пленума № 44.

Ошибки кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции)

1. Отсутствие проверки законности. Кассационный суд не усмотрел оснований для несогласия с выводами нижестоящих судов, хотя они содержали очевидные нарушения норм материального права (применение норм, не действовавших на дату начала строительства) и процессуального права (недостаточная мотивировка).

2. Неприменение постановления Пленума № 44. Кассационный суд не проверил соответствие решений нижестоящих судов постановлению Пленума № 44, вступившему в силу 12 декабря 2023 г.

Классификация нарушений по ст. 390.14 ГПК РФ

Все указанные ошибки являются существенными нарушениями норм материального права (ст. 222 ГК РФ, постановление Пленума № 44) и норм процессуального права (ст. 195, 327 ГПК РФ), которые: - повлияли на исход дела (суд вынес решение о сносе, которое может быть отменено); - без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав ответчика (права собственности на жилой дом).

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Хостинского районного суда г. Сочи от 9 марта 2023 г. - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 июня 2023 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 2 ноября 2023 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: Дело направлено в суд первой инстанции (Хостинский районный суд г. Сочи).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный стандарт применения норм о самовольной постройке для всех судов общей юрисдикции:

• Обязательная оценка существенности нарушений. Суды не могут автоматически признавать постройку самовольной при наличии любого нарушения градостроительных норм. Требуется конкретная оценка существенности каждого нарушения.

• Учёт угрозы жизни и здоровью. Суды должны учитывать выводы экспертизы об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан и об отсутствии нарушения прав третьих лиц.

• Применение норм, действовавших на дату начала строительства. Суды не должны применять нормы, принятые после начала правомерного строительства, для квалификации постройки как самовольной.

• Рассмотрение альтернативных мер. Суды должны рассмотреть возможность приведения объекта в соответствие с разрешением на строительство или с действующими требованиями, а не только вариант сноса.

• Надлежащая мотивировка. Суды должны дать конкретное обоснование того, почему допущенные нарушения являются существенными и почему они не могут быть устранены иным способом.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита собственников земельных участков и возведённых на них объектов, в частности:

• собственников, которые начали строительство на основании разрешения, выданного в соответствии с действовавшим законодательством;
• собственников, чьи объекты содержат незначительные отклонения от проектных параметров, обусловленные изменением методик расчёта или иными техническими причинами;
• собственников, чьи объекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права третьих лиц.

Ограничивается возможность публичных органов требовать сноса объектов, если они не могут доказать существенность допущенных нарушений и необходимость сноса как единственного способа устранения нарушений.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение СКГД развивает и конкретизирует постановление Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г., которое само по себе явилось результатом анализа судебной практики и необходимости унификации подходов к применению ст. 222 ГК РФ.

Позиция СКГД согласуется с принципом добросовестности и разумности, закреплённым в ст. 1 ГК РФ, и с принципом пропорциональности ограничения прав собственников.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение СКГД устанавливает повышенный стандарт доказывания для истца (публичного органа), требующего сноса самовольной постройки:

• Истец должен доказать не только наличие нарушения градостроительных норм, но и существенность этого нарушения.
• Истец должен доказать, что нарушение создаёт угрозу жизни и здоровью граждан или нарушает права третьих лиц.
• Истец должен доказать, что снос является единственным способом устранения нарушения (т.е. что приведение объекта в соответствие невозможно).

Бремя доказывания существенности нарушений лежит на истце, а не на ответчике. Ответчик может возражать, ссылаясь на выводы экспертизы и на отсутствие угрозы.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД может быть применена по аналогии в следующих сферах:

• Признание объектов недвижимости самовольными постройками в иных случаях (не только жилые дома, но и хозяйственные постройки, гаражи, павильоны и т.д.).

• Применение требований, изменённых после начала правомерного строительства, в том числе в сфере экологического законодательства, санитарных норм, норм по защите культурного наследия.

• Оценка существенности нарушений в иных сферах административного права, где требуется баланс между публичным интересом и правами собственников (например, при признании объектов аварийными, при применении норм о благоустройстве и т.д.).

• Защита добросовестных приобретателей, которые приобрели земельные участки с возведёнными на них объектами, полагаясь на наличие разрешительной документации.

6. Значение для практики органов публичной власти

Определение СКГД указывает на необходимость для органов публичной власти:

• Проводить тщательную оценку существенности допущенных нарушений перед обращением в суд.
• Заказывать судебные экспертизы для установления наличия или отсутствия угрозы жизни и здоровью.
• Рассматривать возможность требования приведения объекта в соответствие вместо требования сноса.
• Надлежащим образом мотивировать исковые требования в исковом заявлении.

7. Значение для адвокатской практики

Для адвокатов, защищающих собственников земельных участков и возведённых на них объектов, определение СКГД предоставляет следующие инструменты:

• Ссылка на постановление Пленума № 44 как на обязательное руководство для судов.
• Требование оценки существенности нарушений с учётом конкретных обстоятельств дела.
• Использование судебных экспертиз для установления отсутствия угрозы жизни и здоровью и отсутствия нарушения прав третьих лиц.
• Ссылка на принцип пропорциональности при возражении против требования сноса.
• Предложение альтернативных мер (приведение в соответствие, реконструкция и т.д.).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД ВС РФ от 25 февраля 2025 г. по делу № 18-КГ24-424-К4 является важным прецедентом в развитии судебной практики по применению норм о самовольной постройке. Оно устанавливает обязательный стандарт оценки существенности нарушений градостроительных норм, требует учёта конкретных обстоятельств дела и наличия угрозы жизни и здоровью граждан, а также запрещает применение норм, принятых после начала правомерного строительства.

Определение усиливает защиту прав собственников и требует от публичных органов более тщательного обоснования требований о сносе самовольных построек. Оно развивает постановление Пленума ВС РФ № 44 и должно быть учтено всеми судами при рассмотрении аналогичных дел.