ВС отменил отказ в признании права собственности на реконструированный гостевой дом

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ24-356-К4

Дата: 14 января 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Горшков В.В. (докладчик), Киселёв А.П.

Стороны: - Истец: Калинцева Альбина Гавриловна (гражданин) - Ответчик: администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (орган публичной власти)

Категория спора: Жилищно-строительный (признание права собственности на самовольно возведённый объект недвижимости); смежные вопросы градостроительного права и процедуры возведения объектов капитального строительства.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Калинцева А.Г. обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на гостевой дом, расположенный на принадлежащем ей земельном участке (категория земель населённых пунктов, вид разрешённого использования — «для индивидуального жилищного строительства и земельные участки прочих мест для проживания»). Истец указала, что первоначально на участке был возведён жилой дом, который впоследствии был реконструирован в гостевой дом без соответствующего разрешения на строительство (самовольная постройка). Однако истец полагала, что поскольку реконструированный объект соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, за ней может быть признано право собственности на данный объект в судебном порядке.

Возражения ответчика:

Из текста определения явно не раскрыты, однако подразумевается, что администрация возражала против признания права собственности на самовольно возведённый объект.

Решение первой инстанции (24 августа 2020 г., Геленджикский городской суд):

Иск удовлетворён частично. Суд первой инстанции установил, что: - жилой дом был реконструирован истцом в гостевой дом; - сохранение спорного объекта не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан; - реконструированная постройка соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам.

Суд первой инстанции исходил из того, что при таких обстоятельствах за истцом возможно признать право собственности на данный объект недвижимости. При обосновании суд руководствовался заключением строительно-технической экспертизы от 19 июня 2020 г., проведённой ООО «ТАИР».

Постановление апелляции (14 ноября 2023 г., Краснодарский краевой суд):

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам отменило решение суда первой инстанции и постановило новое решение об отказе в удовлетворении иска. Суд апелляционной инстанции: - не согласился с выводами суда первой инстанции; - указал, что истец не предпринимала мер к легализации спорного объекта как гостевого дома до начала строительных работ; - не представлено доказательств наличия препятствий в получении разрешения на строительство (реконструкцию) или необоснованного отказа в выдаче такого разрешения; - указал на злоупотребление истцом права и попытку обойти установленный законом административный порядок по получению разрешительной документации на строительство объекта гостиничного типа; - сослался на то, что строение возведено с нарушением отступов от границ земельного участка (нарушение правил землепользования и застройки); - утверждал, что истец провела реконструкцию с увеличением общей площади более чем в три раза.

Постановление КСОЮ (16 апреля 2024 г., Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции):

Определение кассационного суда оставило апелляционное определение без изменения, согласившись с выводами суда апелляционной инстанции.

Обращение в ВС РФ:

Калинцева А.Г. подала кассационную жалобу с просьбой об отмене апелляционного определения и определения кассационного суда, оставлении в силе решения суда первой инстанции. Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 18 октября 2024 г. истцу восстановлен срок подачи кассационной жалобы. Определением того же судьи от 9 декабря 2024 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересом собственника земельного участка в признании права собственности на возведённый на нём объект недвижимости (гостевой дом) и интересом органа публичной власти в соблюдении установленного законом административного порядка получения разрешительной документации на строительство объектов капитального строительства. Конфликт также затрагивает вопрос о том, какие юридически значимые обстоятельства должны быть установлены судом при разрешении споров о самовольных постройках: только соответствие конечных параметров объекта предъявляемым требованиям или также соблюдение процедуры его возведения.

Категория проблемы:

Материально-правовая (применение норм Градостроительного кодекса РФ о разрешении на строительство и реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства; применение норм о самовольных постройках) в сочетании с процессуально-правовой (требования к обоснованности и законности судебного акта, надлежащее исследование доказательств, формулирование вопросов эксперту).

Почему дело передано на коллегию:

Дело передано на коллегию в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами апелляционной и кассационной инстанций, которые повлияли на исход дела и требуют отмены судебных постановлений (ст. 390.14 ГПК РФ).

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Требуется ли получение разрешения на строительство (реконструкцию) для объектов индивидуального жилищного строительства после вступления в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ, и как это влияет на оценку действий истца по возведению и реконструкции жилого дома?

2. Какие юридически значимые обстоятельства должны быть установлены судом при разрешении споров о самовольных постройках: только соответствие конечных параметров объекта предъявляемым требованиям или также соблюдение процедуры его возведения?

3. Допустил ли суд апелляционной инстанции существенные нарушения требований ст. 198 и 329 ГПК РФ об обоснованности судебного акта, констатировав нарушение отступов от границ земельного участка без надлежащего исследования и мотивирования этого обстоятельства?

4. Надлежащим ли образом были исследованы судами обстоятельства, касающиеся соответствия гостевого дома требованиям, предъявляемым к объектам такого типа, и была ли необходима специальная документация для его возведения?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ признал, что апелляционное определение и определение кассационного суда приняты с нарушением закона и подлежат отмене. Суд установил, что при разрешении споров о самовольных постройках юридически значимым обстоятельством является не только соответствие конечных параметров объекта предъявляемым требованиям, но и соблюдение процедуры его возведения. Кроме того, суды апелляционной и кассационной инстанций не учли изменения в законодательстве о разрешении на строительство объектов индивидуального жилищного строительства и допустили существенные нарушения требований об обоснованности судебного акта.

B. Развёрнутое обоснование

1. Применение норм Градостроительного кодекса РФ о разрешении на строительство объектов индивидуального жилищного строительства

Верховный Суд указал на следующие положения закона:

• Часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьёй.

• Пункт 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (введён Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ) предусматривает, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства и реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

• Часть 15 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что в этом же случае не требуется и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

• Статья 51* Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что для строительства или рекон=-=-=-кции объектов индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции.

Вывод СКГД: После вступления в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство; вместо этого необходимо направить уведомление о планируемом строительстве или реконструкции. Суд апелляционной инстанции эти положения закона не учёл.

2. Юридически значимые обстоятельства при разрешении споров о самовольных постройках

Верховный Суд сформулировал принципиальный подход: юридически значимым обстоятельством по делам, связанным с самовольной постройкой, является соответствие не только конечных параметров самовольно возведённого объекта предъявляемым законом требованиям, но и соблюдение процедуры его возведения.

Применительно к настоящему делу, если суд приходит к выводу о том, что на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, возведён не индивидуальный жилой дом, а гостевой дом, для правильного разрешения спора надлежит установить: - соответствие данного объекта территориальной зоне; - соответствие иным требованиям, предъявляемым именно к гостевым домам; - была ли необходима для его возведения специальная документация; - была ли она получена; - соответствует ли возведённый объект как гостевой дом данной документации и иным градостроительным нормам и правилам.

Вывод СКГД: В рамках настоящего дела данные вопросы ни судом первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции исследованы не были; экспертиза с соответствующими вопросами не проводилась; иные доказательства не добывались.

3. Нарушение требований об обоснованности судебного акта (ст. 198, 329 ГПК РФ)

Суд апелляционной инстанции констатировал, что строение возведено с нарушением отступов от границ земельного участка (нарушение правил землепользования и застройки), однако не мотивировал это обстоятельство в нарушение требований ст. 198 и 329 ГПК РФ. Суд не установил: - какие именно отступы от границ земельного участка имеет спорное строение; - каким конкретно установленным нормам данные отступы не соответствуют; - создаёт ли это обстоятельство угрозу жизни и здоровью третьих лиц; - нарушает ли это права и законные интересы третьих лиц.

Верховный Суд отметил, что суд не обладает специальными познаниями в области строительства, в связи с чем выводы суда апелляционной инстанции вызывают сомнения в их правильности.

4. Противоречие выводов суда апелляционной инстанции материалам дела

Суд апелляционной инстанции утверждал, что истец провела реконструкцию жилого дома в гостевой дом с увеличением общей площади более чем в три раза (до 529 м²). Однако, как указывала истец и не было опровергнуто при рассмотрении дела: - площадь возведённого жилого дома составляла 149,9 м²; - площадь гостевого дома после реконструкции увеличилась до 254,9 м²; - это менее чем в два раза, а не более чем в три раза.

Верховный Суд указал, что утверждение суда апелляционной инстанции противоречит материалам дела.

5. Существенность допущенных нарушений

Верховный Суд квалифицировал допущенные нарушения как существенные и непреодолимые в смысле ст. 390.14 ГПК РФ, поскольку: - суд апелляционной инстанции при постановлении решения не соблюдал требования о законности и обоснованности судебного акта; - допущенные нарушения не были исправлены кассационным судом общей юрисдикции; - они могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд)

1. Неприменение действующего законодательства о разрешении на строительство объектов индивидуального жилищного строительства. Суд апелляционной инстанции не учёл положения Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ, в соответствии с которым для строительства и реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется разрешение на строительство, а необходимо направить уведомление о планируемом строительстве или реконструкции. Это привело к неправильной оценке действий истца как нарушения установленного административного порядка.

2. Нарушение требований об обоснованности судебного акта (ст. 198, 329 ГПК РФ). Суд констатировал нарушение отступов от границ земельного участка без надлежащего исследования и мотивирования этого обстоятельства. Суд не установил конкретные параметры нарушения, не исследовал, создаёт ли это угрозу жизни и здоровью граждан, не привлёк эксперта для исследования этого вопроса.

3. Неполнота исследования доказательств. Суд апелляционной инстанции не исследовал вопросы о том, была ли необходима специальная документация для возведения гостевого дома, была ли она получена, соответствует ли возведённый объект требованиям, предъявляемым к гостевым домам.

4. Противоречие выводов материалам дела. Суд утверждал об увеличении площади более чем в три раза, что противоречит материалам дела (увеличение менее чем в два раза).

5. Неправильное применение концепции злоупотребления правом. Суд указал на злоупотребление истцом права и попытку обойти административный порядок, однако не учёл, что после вступления в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ такой порядок был изменён и упрощён для объектов индивидуального жилищного строительства.

Ошибки кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции)

1. Неисправление ошибок апелляционного суда. Кассационный суд согласился с выводами суда апелляционной инстанции, не исправив допущенные им существенные нарушения норм материального и процессуального права.

2. Отсутствие надлежащего контроля за законностью и обоснованностью судебного акта. Кассационный суд не провёл самостоятельного анализа применённого законодательства и не выявил неприменение действующих норм о разрешении на строительство объектов индивидуального жилищного строительства.

Квалификация нарушений в смысле ст. 390.14 ГПК РФ

Допущенные нарушения являются существенными, поскольку: - они касаются применения норм материального права (Градостроительный кодекс РФ), которые непосредственно влияют на разрешение спора; - они касаются соблюдения требований процессуального права об обоснованности судебного акта (ст. 198, 329 ГПК РФ); - они повлияли на исход дела (отказ в удовлетворении иска вместо его удовлетворения); - без их устранения невозможна защита нарушенных прав истца.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 ноября 2023 г.; - определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 16 апреля 2024 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: дело направлено в суд апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд) для пересмотра в соответствии с указанными выводами Верховного Суда.

3. Правовая позиция: Верховный Суд не отменил решение суда первой инстанции, а направил дело на новое рассмотрение в апелляцию, что означает, что суд апелляционной инстанции должен пересмотреть дело с учётом правовых позиций, сформулированных СКГД.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный для нижестоящих судов стандарт разрешения споров о самовольных постройках. Суды должны учитывать, что:

• После вступления в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ для строительства и реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется разрешение на строительство; вместо этого необходимо направить уведомление о планируемом строительстве или реконструкции.

• При разрешении споров о самовольных постройках необходимо исследовать не только соответствие конечных параметров объекта предъявляемым требованиям, но и соблюдение процедуры его возведения.

• Если спорный объект квалифицируется как объект иного типа (например, гостевой дом вместо жилого дома), необходимо исследовать требования, предъявляемые именно к такому типу объектов, и была ли необходима специальная документация для его возведения.

• Все выводы суда должны быть надлежащим образом обоснованы и мотивированы в соответствии со ст. 198 и 329 ГПК РФ.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту прав собственника земельного участка (истца) в следующих аспектах:

• Признание того, что после 2018 г. процедура возведения объектов индивидуального жилищного строительства была упрощена и не требует разрешения на строительство.

• Требование надлежащего исследования всех обстоятельств, влияющих на разрешение спора, включая соответствие объекта требованиям, предъявляемым к его типу.

• Требование надлежащего обоснования выводов суда о нарушениях, в том числе с привлечением экспертов.

• Защита от необоснованного отказа в признании права собственности на основе неполного исследования доказательств.

Вместе с тем определение не означает автоматическое признание права собственности на самовольно возведённые объекты; оно требует надлежащего исследования всех релевантных обстоятельств.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение развивает позицию Верховного Суда РФ о необходимости надлежащего применения действующего законодательства и учёта его изменений при разрешении споров. Оно также подтверждает требование об обоснованности судебных актов, установленное в ст. 198 и 329 ГПК РФ и развитое в многочисленных постановлениях Пленума ВС РФ.

Определение также соответствует общему подходу ВС РФ к защите прав собственников недвижимого имущества и требованию надлежащего исследования доказательств при разрешении споров о недвижимости.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Определение не изменяет общий стандарт доказывания в гражданском процессе, однако уточняет, какие обстоятельства должны быть доказаны и исследованы судом:

• Истец должен доказать, что возведённый объект соответствует требованиям, предъявляемым к его типу, и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

• Суд должен исследовать, была ли необходима специальная документация для возведения объекта, была ли она получена, соответствует ли объект требованиям, предъявляемым к его типу.

• Ответчик (орган публичной власти) должен доказать наличие конкретных нарушений, создающих угрозу жизни и здоровью граждан или нарушающих их права и законные интересы.

Определение подчёркивает, что суд не может полагаться на собственные познания в области строительства и должен привлекать экспертов для исследования технических вопросов.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД может быть применена по аналогии в следующих сферах:

• Споры о самовольных постройках иных типов (не только жилых домов и гостевых домов), где необходимо исследовать соответствие объекта требованиям, предъявляемым к его конкретному типу.

• Споры о реконструкции объектов недвижимости, где необходимо исследовать, была ли необходима специальная документация и была ли она получена.

• Споры о соответствии объектов недвижимости правилам землепользования и застройки, где суд должен надлежащим образом исследовать и мотивировать выводы о нарушениях.

• Споры, в которых применяются нормы законодательства, претерпевшие изменения, где суды должны учитывать действующие нормы, а не нормы, действовавшие на момент возведения объекта.

• Споры, требующие специальных познаний, где суд должен привлекать экспертов для исследования технических и специальных вопросов, а не полагаться на собственные познания.

6. Значение для развития судебной практики

Определение имеет важное значение для развития судебной практики в следующих аспектах:

• Актуализация применения законодательства. Определение подчёркивает необходимость учёта изменений в законодательстве при разрешении споров, в том числе изменений, произошедших после возведения спорного объекта.

• Усиление требований к обоснованности судебных актов. Определение подтверждает, что суд должен надлежащим образом исследовать и мотивировать все выводы, особенно выводы о нарушениях.

• Защита от необоснованного отказа в признании прав. Определение защищает собственников от необоснованного отказа в признании прав на основе неполного исследования доказательств.

• Развитие концепции самовольной постройки. Определение развивает понимание того, что при разрешении споров о самовольных постройках необходимо исследовать не только соответствие конечных параметров объекта требованиям, но и соблюдение процедуры его возведения.

Заключение

Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ24-356-К4 от 14 января 2025 г. является важным прецедентом, устанавливающим стандарты разрешения споров о самовольных постройках и требования к надлежащему применению действующего законодательства о разрешении на строительство объектов индивидуального жилищного строительства. Определение усиливает защиту прав собственников недвижимого имущества и требует от судов надлежащего исследования всех релевантных обстоятельств и надлежащего обоснования своих выводов.