ВС указал судам учитывать вступившие в силу решения об истребовании имущества вместо данных ЕГРН

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ26-42-К4, Определение СКГД ВС РФ от 2 июня 2026 г.

Состав Судебной коллегии по гражданским делам: - Председательствующий: Петрушкина В.А. - Судьи: Горшков В.В., Марьин А.Н.

Стороны: - Истец (кассант): Гончаренко Элла Николаевна (гражданин РФ, покупатель по договору купли-продажи, впоследствии директор ООО «Тисе») - Ответчик: Баладян Тамара Николаевна (гражданин РФ, продавец по договору купли-продажи) - Третье лицо (косвенно): ООО «Тисе» (юридическое лицо, зарегистрированное собственником спорного имущества в ЕГРН)

Категория спора: Договорный спор (купля-продажа недвижимого имущества) с элементами вещно-правовой защиты; спор о праве собственности на объект незавершённого строительства; спор о государственной регистрации прав на недвижимость.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Гончаренко Э.Н. обратилась в суд с исковым требованием о: 1. Прекращении права собственности Баладян Т.Н. на объект незавершённого строительства (нежилое здание) с кадастровым номером, площадью 115,8 кв. м; 2. Признании права собственности за Гончаренко Э.Н. на указанный объект.

Правовое основание: Договор купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 29 января 2021 г., заключённый между Баладян Т.Н. (продавец) и Гончаренко Э.Н. (покупатель); акт приема-передачи от той же даты; ссылка на уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Возражения ответчика

Баладян Т.Н. возражала против удовлетворения жалобы, ссылаясь на то, что право собственности на спорный объект в ЕГРН зарегистрировано за ООО «Тисе» (с 25 января 2023 г.), а не за ней, и, следовательно, она не обладает правомочиями по распоряжению имуществом.

Решение первой инстанции

Суд: Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края
Дата: 17 февраля 2025 г.
Резолюция: В удовлетворении иска Гончаренко Э.Н. отказано.

Ключевые мотивы: Суд исходил из того, что: - право собственности Баладян Т.Н. на спорный объект не подтверждено; - государственная регистрация права собственности за продавцом не произведена; - согласно выписке из ЕГРН право собственности зарегистрировано за ООО «Тисе»; - ответчик не обладал правомочиями по распоряжению имуществом.

Постановление апелляции

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда
Дата: 5 июня 2025 г.
Резолюция: Решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Постановление кассации

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции
Дата: 25 сентября 2025 г.
Резолюция: Решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения.

Обращение в Верховный Суд РФ

Гончаренко Э.Н. подала кассационную жалобу с просьбой об отмене принятых судебных постановлений как незаконных.

Определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 28 апреля 2026 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

Предыстория: параллельный спор об истребовании имущества

Из материалов дела установлено, что ранее рассматривался спор между Баладян Т.Н. и ООО «Тисе» об истребовании объекта незавершённого строительства из чужого незаконного владения:

1. Первое решение (Центральный районный суд г. Сочи, 29 апреля 2022 г.): требования Баладян Т.Н. об истребовании отклонены; встречные требования ООО «Тисе» о признании права собственности удовлетворены.

2. Кассационное определение (Четвёртый кассационный суд, 18 апреля 2023 г.): первое решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

3. Второе решение (Центральный районный суд г. Сочи, 27 сентября 2023 г., дело № 2-4529/2023): требования Баладян Т.Н. об истребовании объекта из чужого незаконного владения ООО «Тисе» удовлетворены; встречные требования ООО «Тисе» оставлены без удовлетворения. Суд пришёл к выводу, что Баладян Т.Н. является собственником спорного объекта.

4. Апелляционное определение (Краснодарский краевой суд, 19 марта 2024 г.): решение оставлено без изменения.

5. Кассационное определение (Четвёртый кассационный суд, 22 октября 2024 г.): решение оставлено без изменения.

Это решение вступило в законную силу.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между следующими интересами и нормами:

1. Материально-правовой конфликт: Между правом собственности, зарегистрированным в ЕГРН за ООО «Тисе» (формально), и правом собственности, установленным вступившим в законную силу судебным актом за Баладян Т.Н. (по существу). Кроме того, между правом Гончаренко Э.Н. на получение собственности по договору купли-продажи и отсутствием государственной регистрации этого перехода.

2. Процессуально-правовой конфликт: Между: - обязательностью сведений в публичном реестре (ЕГРН) для судов; - обязательностью вступивших в законную силу судебных постановлений (ст. 61 ГПК РФ, ч. 2 ст. 12 ГПК РФ); - надлежащей юридической квалификацией правоотношений на стадии подготовки дела (ст. 148 ГПК РФ).

3. Межотраслевой конфликт: Между нормами гражданского материального права (ст. 209, 223, 432, 549, 550, 551 ГК РФ) и нормами гражданского процессуального права (ст. 61, 147, 148, 196 ГПК РФ), а также между ними и Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Категория проблемы

Материально-правовая с процессуально-правовым аспектом.

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит вопросы принципиального значения для судебной практики: - о соотношении данных публичного реестра и вступивших в законную силу судебных актов; - о надлежащей квалификации исковых требований при защите права собственности на недвижимость; - о роли суда на стадии подготовки дела в определении подлежащих применению норм права; - о возможности понуждения к государственной регистрации как способе защиты права собственности.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Могут ли суды при рассмотрении спора о праве собственности на недвижимость исходить исключительно из данных публичного реестра (ЕГРН), игнорируя вступившие в законную силу судебные акты, которые устанавливают иное распределение прав на это имущество?

2. Обязаны ли суды на стадии подготовки дела к судебному разбирательству надлежащим образом квалифицировать правоотношения сторон и определять подлежащие применению нормы материального права, даже если истец неправильно обозначил способ защиты своего права?

3. Является ли уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость основанием для понуждения к такой регистрации по требованию покупателя, и может ли суд применить ст. 551 ГК РФ (п. 3) по инициативе суда, несмотря на неправильную формулировку иска?

4. Какова иерархия источников информации о правах на недвижимость для судов: данные ЕГРН или вступившие в законную силу судебные постановления?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, исходя из следующего:

1. Вступившие в законную силу судебные акты имеют приоритет перед данными публичного реестра в ситуации, когда регистрационный орган не внёс надлежащие изменения в ЕГРН на основании судебного решения об истребовании имущества. Суды не вправе игнорировать обязательность судебных постановлений (ч. 2 ст. 12 ГПК РФ, ст. 61 ГПК РФ).

2. Суд на стадии подготовки дела обязан надлежащим образом квалифицировать правоотношения сторон и определить подлежащие применению нормы права, даже если истец неправильно обозначил способ защиты. Неправильная юридическая квалификация заявленного требования не освобождает суд от обязанности дать надлежащую оценку сложившимся правоотношениям.

3. Уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности может быть основанием для понуждения к такой регистрации по требованию покупателя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), и суд вправе применить эту норму независимо от того, как истец формально обозначил своё требование.

B. Развёрнутое обоснование

1. Иерархия источников информации о правах на недвижимость: приоритет судебных актов над данными ЕГРН

Применённые нормы материального права:

• Статья 209 ГК РФ (п. 1): «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом».

• Статья 81 ГК РФ (п. 1): «В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определённому лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации».

• Статья 551 ГК РФ (п. 1): «Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации».

• Статья 12 ГК РФ (абз. 13): «При рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным».

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 61 ГПК РФ (ч. 2): «Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица».

• Статья 12 ГПК РФ (ч. 2): «Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации».

Применённые Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

• Пункт 52 (абз. 2): «Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП».

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:

• Пункт 9: разъяснено, что если при принятии иска суд придёт к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии иска.

Ключевой вывод СКГД:

Суды ошибочно исходили из данных, содержащихся в выписке регистрационного органа от 10 февраля 2025 г. о регистрации права собственности за ООО «Тисе». При этом судам следовало учитывать, что:

• право собственности на спорное имущество возникло у Баладян Т.Н. в 2000 году на основании вступившего в законную силу судебного акта (решение Центрального районного суда г. Сочи от 25 февраля 2000 г.);
• это право было подтверждено при разрешении спора об истребовании данного имущества из чужого незаконного владения (решение от 27 сентября 2023 г., дело № 2-4529/2023, вступившее в законную силу).

Вывод о недостоверности записи в ЕГРН:

При наличии вступившего в законную силу решения суда об истребовании объекта недвижимости в пользу Баладян Т.Н. запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине недостоверности. Следовательно, вступивший в законную силу судебный акт, принятый по спору о правах на недвижимость, не может быть противопоставлен записи в ЕГРН о правообладателе, которая подлежала аннулированию.

Обязанность судов руководствоваться судебными актами:

В ситуации, когда на основании вступившего в законную силу судебного акта не были внесены изменения в публичный реестр, судам следует руководствоваться сведениями, содержащимися в судебных актах, вынесенных по спорам о правах на недвижимое имущество.

2. Надлежащая квалификация правоотношений на стадии подготовки дела и роль суда в определении подлежащих применению норм права

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 147 ГПК РФ (ч. 1): «После принятия заявления судья выносит определение о подготовке дела к судебному разбирательству и указывает сторонам на возможность обратиться за содействием к суду или посреднику, в том числе медиатору, судебному примирителю, в целях урегулирования спора или использовать другие примирительные процедуры, а также на действия, которые следует совершить сторонам, другим лицам, участвующим в деле, и сроки совершения этих действий для обеспечения правильного и своевременного рассмотрения и разрешения дела».

• Статья 148 ГПК РФ (ч. 1, абз. 3): «Одной из задач подготовки дела к судебному разбирательству является определение закона, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установление правоотношений сторон».

• Статья 196 ГПК РФ (ч. 1): «Суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле».

Применённые Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22:

• Пункт 3: «Если на стадии принятия иска суд придёт к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения».

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25:

• Пункт 9: «Если при принятии искового заявления суд придёт к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора».

Ключевой вывод СКГД:

Право выбора способа защиты принадлежит истцу, однако неправильная юридическая квалификация заявленного требования не освобождает суд от обязанности дать надлежащую оценку сложившимся правоотношениям и применить соответствующий закон.

Ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Анализ действий суда первой инстанции:

Суд первой инстанции при подготовке дела к судебному разбирательству не осуществил надлежащую квалификацию правоотношений сторон и не определил подлежащие применению нормы материального права. Из содержания искового заявления Гончаренко Э.Н. и приложенных к нему документов усматривалось, что между сторонами возник спор, обусловленный уклонением продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Допущенное процессуальное нарушение привело к тому, что суд рассмотрел требование истца в ненадлежащей процессуальной форме, что повлекло принятие необоснованного решения об отказе в иске.

3. Понуждение к государственной регистрации как способ защиты права собственности

Применённые нормы материального права:

• Статья 551 ГК РФ (п. 3): «В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности».

Применённые Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22:
• Пункт 61: разъяснено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Ключевой вывод СКГД:

Из содержания искового заявления Гончаренко Э.Н. усматривалось, что истец указывала на: - заключённый между сторонами договор купли-продажи от 29 января 2021 г.; - акт приема-передачи имущества от этой же даты; - уклонение ответчика Баладян Т.Н. от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект.

Эти обстоятельства свидетельствовали о том, что заявленное истцом требование о признании права собственности по своей правовой природе фактически направлено на понуждение ответчика к государственной регистрации перехода права собственности.

4. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости

Применённая норма:

• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
• Пункт 3 статьи 1: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества».

Вывод: Государственная регистрация — это юридический акт, а не просто техническое действие. Отсутствие регистрации не делает договор недействительным, но создаёт основание для понуждения к регистрации.

5. Принципы и стандарты

Принцип добросовестности и разумности:

Позиция СКГД основана на принципе защиты добросовестного приобретателя (Гончаренко Э.Н.), который надлежащим образом заключил договор купли-продажи, получил имущество по акту приема-передачи, но был лишён возможности зарегистрировать своё право из-за уклонения продавца.

Принцип соразмерности и баланса интересов:

Суд должен обеспечить баланс между: - интересом в стабильности данных публичного реестра; - интересом в защите прав лиц, чьи права установлены вступившими в законную силу судебными актами; - интересом в надлежащей защите права собственности покупателя при уклонении продавца от регистрации.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права

1. Игнорирование обязательности вступившего в законную силу судебного акта (решение от 27 сентября 2023 г., дело № 2-4529/2023): - Суды исходили исключительно из данных ЕГРН, в которых право собственности зарегистрировано за ООО «Тисе», и не учли, что вступившее в законную силу решение суда установило, что Баладян Т.Н. является собственником спорного имущества. - Это нарушает ст. 61 ГПК РФ (обязательность обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным постановлением) и ч. 2 ст. 12 ГПК РФ (обязательность судебных постановлений для всех органов). - Вывод: Существенное нарушение норм процессуального права, повлиявшее на исход дела (ст. 390.14 ГПК РФ).

2. Неправильное применение норм о государственной регистрации: - Суды пришли к выводу, что отсутствие регистрации права собственности за Баладян Т.Н. означает отсутствие у неё права собственности. - Однако согласно ст. 551 ГК РФ (п. 1) и разъяснениям Пленума ВС РФ, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. - Суды не применили п. 3 ст. 551 ГК РФ, предусматривающий возможность понуждения к регистрации. - Вывод: Существенное нарушение норм материального права (ст. 390.14 ГПК РФ).

3. Неправильное применение норм о праве собственности: - Суды исходили из того, что право собственности Баладян Т.Н. отсутствует, поскольку оно не зарегистрировано в ЕГРН. - Однако право собственности возникает на основании юридических фактов (в данном случае — решения суда от 25 февраля 2000 г.), а государственная регистрация лишь подтверждает это право. - Суды применили ст. 209 ГК РФ неправильно, не учитывая, что право собственности может быть установлено судебным актом. - Вывод: Существенное нарушение норм материального права.

Существенные нарушения норм процессуального права

1. Ненадлежащая подготовка дела к судебному разбирательству: - Суд первой инстанции не осуществил надлежащую квалификацию правоотношений сторон на стадии подготовки дела (ст. 148 ГПК РФ). - Из содержания иска было очевидно, что спор обусловлен уклонением продавца от государственной регистрации, однако суд не определил подлежащие применению нормы материального права (п. 3 ст. 551 ГК РФ). - Вывод: Существенное нарушение норм процессуального права (ст. 390.14 ГПК РФ).

2. Неправильное применение правил оценки доказательств: - Суды исходили из того, что выписка из ЕГРН от 10 февраля 2025 г. является решающим доказательством отсутствия права собственности у Баладян Т.Н. - Однако согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непредвзятом рассмотрении доказательств в их совокупности. - Суды не учли вступившее в законную силу судебное постановление, которое является более надёжным источником информации о правах на имущество, чем данные реестра, не обновлённые на основании этого постановления. - Вывод: Существенное нарушение норм процессуального права (ст. 67 ГПК РФ).

3. Отказ в иске без надлежащего анализа правоотношений: - Суды отказали в иске, не рассмотрев возможность применения п. 3 ст. 551 ГК РФ о понуждении к государственной регистрации. - Это нарушает ст. 196 ГПК РФ, согласно которой суд должен указать мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. - Вывод: Существенное нарушение норм процессуального права.

Причинная связь между нарушениями и исходом дела

Все указанные нарушения повлияли на исход дела (ст. 390.14 ГПК РФ): - Если бы суды надлежащим образом учли вступившее в законную силу судебное постановление об истребовании имущества в пользу Баладян Т.Н., они пришли бы к выводу, что Баладян Т.Н. является собственником спорного имущества. - Если бы суды надлежащим образом квалифицировали правоотношения и применили п. 3 ст. 551 ГК РФ, они вынесли бы решение о понуждении Баладян Т.Н. к государственной регистрации перехода права собственности на Гончаренко Э.Н.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 17 февраля 2025 г. - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 5 июня 2025 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 25 сентября 2025 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: - Дело направлено в суд первой инстанции (Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края).

Правовое основание: Статьи 390.14–390.16 ГПК РФ (основания для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Существенное уточнение подхода к соотношению данных ЕГРН и судебных актов:

Определение СКГД устанавливает, что суды не должны исходить исключительно из данных публичного реестра, если эти данные противоречат вступившим в законную силу судебным постановлениям. Это требует от судов первой и апелляционной инстанций:

• Проверки наличия вступивших в законную силу судебных актов, которые устанавливают иное распределение прав на недвижимое имущество, чем указано в ЕГРН.
• Приоритизации судебных актов над данными реестра в случае противоречия.
• Учёта того факта, что регистрационный орган может не внести надлежащие изменения в реестр на основании судебного решения, и это не означает, что судебное решение утратило силу.

2. Защита какой стороны усиливается

Защита добросовестного приобретателя (покупателя) недвижимости усиливается:

• Гончаренко Э.Н. как покупатель, которая надлежащим образом заключила договор купли-продажи и получила имущество, получает возможность защитить своё право собственности через понуждение продавца к государственной регистрации.
• Позиция СКГД защищает интересы лиц, которые добросовестно исполнили свои обязательства по договору, но столкнулись с уклонением контрагента от регистрации.

Защита собственника, чьё право установлено судебным актом:

• Баладян Т.Н., чьё право собственности было установлено вступившим в законную силу судебным актом об истребовании имущества, получает защиту от игнорирования этого права судами при рассмотрении других дел.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22:

Определение СКГД развивает и уточняет положения этого постановления, в частности: - Пункт 52 о том, что судебные акты об истребовании имущества являются основанием для внесения записи в ЕГРП. - Пункт 61 о возможности понуждения к государственной регистрации при уклонении одной из сторон.

Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25:

Определение СКГД конкретизирует положение пункта 9 этого постановления о том, что неправильная юридическая квалификация требования не является основанием для отказа в иске, и суд должен надлежащим образом квалифицировать правоотношения на стадии подготовки дела.

Статья 61 ГПК РФ (обязательность судебных постановлений):

Определение СКГД подтверждает и усиливает действие этой нормы, указывая, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением, обязательны для суда и не могут быть проигнорированы в пользу данных публичного реестра.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Изменение стандарта доказывания права собственности:

Определение СКГД устанавливает, что право собственности на недвижимость может быть доказано не только данными ЕГРН, но и: - Вступившими в законную силу судебными актами. - Договорами и актами приема-передачи (при наличии уклонения от регистрации).

Распределение бремени доказывания:

• На истца (покупателя): доказать наличие договора купли-продажи, акта приема-передачи и уклонение продавца от регистрации.
• На ответчика (продавца): опровергнуть наличие договора или акта, либо доказать, что он не уклонялся от регистрации.

Роль суда:

Суд не вправе отказать в иске только на основании того, что право собственности не зарегистрировано в ЕГРН. Суд должен активно исследовать доказательства и применять надлежащие нормы материального права.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Применение к другим видам недвижимого имущества:

Позиция СКГД применима не только к объектам незавершённого строительства, но и к: - Жилым помещениям. - Нежилым помещениям. - Земельным участкам. - Иному недвижимому имуществу, подлежащему государственной регистрации.

Применение к другим видам сделок:

Позиция может быть применена к: - Договорам дарения недвижимости. - Договорам мены недвижимости. - Договорам ренты. - Иным сделкам с недвижимостью, требующим государственной регистрации.

Применение к спорам о других вещных правах:

Позиция может быть применена к спорам о: - Праве хозяйственного ведения. - Праве оперативного управления. - Сервитутах. - Иных ограничениях прав на имущество.

Применение в контексте защиты прав потребителей:

Если покупатель недвижимости является потребителем, позиция СКГД усиливает его защиту, поскольку суд должен активно применять нормы о понуждении к регистрации и не может отказать в иске только на основании отсутствия регистрации.

Применение в контексте семейного права:

При разделе имущества супругов, если один из супругов приобрёл недвижимость по договору купли-продажи, но не зарегистрировал своё право, суд должен учитывать вступившие в законную силу судебные акты об истребовании этого имущества при определении состава совместного имущества.

Применение в контексте наследственного права:

При наследовании недвижимого имущества, если наследодатель приобрёл имущество по договору, но не зарегистрировал своё право, суд должен учитывать вступившие в законную силу судебные акты при определении состава наследственного имущества.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД ВС РФ от 2 июня 2026 г. по делу № 18-КГ26-42-К4 имеет принципиальное значение для судебной практики, поскольку:

1. Устанавливает иерархию источников информации о правах на недвижимость: вступившие в законную силу судебные акты имеют приоритет перед данными публичного реестра в случае противоречия.

2. Усиливает роль суда на стадии подготовки дела: суд обязан надлежащим образом квалифицировать правоотношения и определять подлежащие применению нормы права, даже если истец неправильно обозначил способ защиты.

3. Конкретизирует применение п. 3 ст. 551 ГК РФ: суд вправе понудить продавца к государственной регистрации перехода права собственности, если он уклоняется от этого.

4. Защищает добросовестного приобретателя: позиция СКГД усиливает защиту покупателя, который надлежащим образом заключил договор и получил имущество, но столкнулся с уклонением продавца от регистрации.

5. Развивает доктрину государственной регистрации прав на недвижимость: определение уточняет, что государственная регистрация — это юридический акт, а не просто техническое действие, и отсутствие регистрации не означает отсутствие права собственности.

Данное определение будет иметь долгосрочное влияние на практику судов общей юрисдикции при рассмотрении споров о праве собственности на недвижимое имущество и должно быть учтено при подготовке исков и возражений на них.