ВС РФ: приватизация здания без земельного участка недопустима, даже для МСП

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А40-52577/2024; Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС26-3581

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 8 июля 2026 г.; полный текст изготовлен 10 июля 2026 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий судья: Якимов А.А. - Судьи: Завьялова Т.В., Тютин Д.В.

Стороны спора: - Истец (кассационная жалоба отклонена): Общество с ограниченной ответственностью «Защита и правосудие» (арендатор федерального имущества, субъект малого и среднего предпринимательства) - Ответчики (кассационные жалобы поданы): Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (уполномоченное лицо); Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) - Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: Департамент городского имущества города Москвы

Категория спора: Корпоративно-имущественный спор, связанный с реализацией преимущественного права на приватизацию арендуемого государственного имущества в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ; спор о возмещении убытков в виде арендной платы.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Краткая фабула

ООО «Защита и правосудие» на основании договора аренды от 23 июня 2020 г. № Р20-А/143 являлось арендатором федерального нежилого здания площадью 300,1 кв. м (кадастровый номер 77:07:0002003:1017), расположенного по адресу: г. Москва, Филевский Парк, проезд Береговой, д. 2, стр. 6. Общество обратилось в Росимущество с заявлением от 3 февраля 2023 г. о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого здания в соответствии со статьями 3 и 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства...» (далее — Закон № 159-ФЗ). Несмотря на повторные обращения, уполномоченные органы оставили заявления без рассмотрения по существу. Общество обратилось в арбитражный суд с исками о возложении обязанности заключить договор купли-продажи здания и о возмещении убытков в виде арендной платы за период с 1 июня 2023 г. по 31 июля 2024 г. в размере 1 694 576 руб. 66 коп. Ключевое обстоятельство: земельный участок, на котором расположено здание, находился в собственности иного лица и не был сформирован под зданием.

Решения нижестоящих инстанций

Арбитражный суд города Москвы (решение от 2 апреля 2025 г.): Удовлетворил требования общества в части возложения обязанности на управление заключить договор купли-продажи здания на условиях, определённых судом, и взыскал убытки в размере 1 694 576 руб. (арендная плата). Отказал в возмещении расходов на досудебную оценку объекта. Суд исходил из того, что отсутствие сформированного под зданием земельного участка не препятствует заключению договора, поскольку такое основание для отказа в приватизации не предусмотрено Законом № 159-ФЗ. Цена реализации определена на основе судебной экспертизы по оценке стоимости здания без земельного участка в размере 13 165 000 руб.

Девятый арбитражный апелляционный суд (постановление от 12 сентября 2025 г.): Оставил решение суда первой инстанции без изменения, подтвердив позицию о возможности приватизации здания без земельного участка.

Арбитражный суд Московского округа (постановление от 26 января 2026 г.): Оставил судебные акты нижестоящих инстанций без изменения, кассационно проверив их законность и обоснованность.

Основание передачи в коллегию

Кассационные жалобы поданы Федеральным агентством по управлению государственным имуществом и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве. Жалующиеся ссылались на существенное нарушение судами норм материального права. Определением судьи ВС РФ от 8 июня 2026 г. жалобы с делом переданы в судебное заседание СКЭС. В отзыве на кассационные жалобы общество возражало против их удовлетворения, указав на неприменимость принципа единства судьбы нежилого помещения и земельного участка, поскольку спорный объект и земельный участок находятся у разных собственников.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Правовой конфликт возник между двумя противоположными подходами к толкованию и применению Закона № 159-ФЗ о преимущественном праве субъектов малого и среднего предпринимательства на приватизацию арендуемого государственного имущества:

1. Позиция нижестоящих судов (формальный подход): Закон № 159-ФЗ не содержит явного запрета на приватизацию здания без одновременной приватизации земельного участка; отсутствие сформированного земельного участка не является безусловным препятствием для заключения договора купли-продажи здания.

2. Позиция ВС РФ (субстанциальный подход): Приватизация здания без одновременной приватизации земельного участка, на котором оно расположено, нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закреплённый в земельном законодательстве (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), а также требования статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон № 178-ФЗ), согласно которой приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков не допускается, за исключением случаев, если земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Спор имеет принципиальное значение, поскольку затрагивает: - Единообразное применение земельного законодательства в контексте приватизации государственного имущества; - Баланс интересов между субъектами малого и среднего предпринимательства (получающими преференции) и публично-правовыми образованиями (теряющими имущество); - Правовую определённость в отношении прав собственности на недвижимое имущество и земельные участки; - Справедливость компенсации за отчуждение государственного имущества при отсутствии одновременной передачи земельного участка.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

Основной вопрос: Может ли уполномоченный государственный орган быть обязан судом заключить договор купли-продажи здания, находящегося в государственной собственности, без одновременной приватизации земельного участка, на котором оно расположено, если этот земельный участок находится в собственности иного лица и не был сформирован под зданием?

Производные вопросы: 1. Применяется ли принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта (здания) при реализации преимущественного права на приватизацию в соответствии с Законом № 159-ФЗ? 2. Должны ли суды при разрешении спора о приватизации установить обстоятельства невозможности одновременной приватизации земельного участка либо учесть стоимость земельного участка (земельных прав) в цене отчуждаемого здания? 3. Может ли быть взыскана арендная плата в качестве убытков, если спор о цене сделки и условиях приватизации остаётся неразрешённым и не установлена недобросовестность поведения уполномоченного органа?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Приватизация здания без одновременной приватизации земельного участка, на котором оно расположено, не допускается, если земельный участок не изъят из оборота и не ограничен в обороте. Суды при разрешении спора о приватизации государственного имущества обязаны проверить обстоятельства невозможности одновременной приватизации земельного участка и учесть стоимость земельных прав в цене отчуждаемого объекта. Убытки в виде арендной платы могут быть взысканы только при установлении недобросовестного поведения уполномоченного органа, нарушившего сроки и процедуры, предусмотренные Законом № 159-ФЗ, либо безосновательно отказавшего в предоставлении преимущественного права на выкуп.

B. Развёрнутое обоснование

1. Принцип единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости в земельном законодательстве

Нормативная база: - Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; - Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ предусматривает, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанных в данном пункте случаев.

Позиция ВС РФ: Выводы нижестоящих судов о наличии у уполномоченного лица возможности осуществить передачу в собственность общества только здания без земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для его использования, при неустановлении обстоятельств, предусмотренных пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса, противоречат требованиям приведённых норм законодательства и нарушают один из основных принципов земельного законодательства — принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

2. Требования Федерального закона № 178-ФЗ о приватизации государственного и муниципального имущества

Нормативная база: - Статья 3 Закона № 178-ФЗ регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и его действие распространяется на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости; - Статья 28 Закона № 178-ФЗ устанавливает, что приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте, а также случаев, предусмотренных федеральными законами; - Пункт 7 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» содержит аналогичное общее правило о недопустимости приватизации зданий без одновременной приватизации земельных участков.

Позиция ВС РФ: В рассматриваемом деле судами не было установлено, что земельный участок изъят из оборота или ограничен в обороте. Следовательно, требование статьи 28 Закона № 178-ФЗ о недопустимости приватизации здания без одновременной приватизации земельного участка применимо в полной мере.

3. Соотношение Закона № 159-ФЗ и Закона № 178-ФЗ в системе приватизационного законодательства

Нормативная база: - Пункт 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Законом, регулируются Законом № 178-ФЗ; - Статья 217 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные Кодексом положения применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Позиция ВС РФ: Закон № 159-ФЗ предоставляет преимущественное право на приватизацию, но не исключает применения общих требований Закона № 178-ФЗ о недопустимости отчуждения зданий без земельных участков. Ссылки общества на то, что отсутствие сформированного под зданием земельного участка не образует безусловного препятствия, поскольку такое основание не предусмотрено Законом № 159-ФЗ, не могут быть приняты во внимание без проверки конкретных причин, по которым такое формирование в рассматриваемом случае не было обеспечено уполномоченным лицом.

4. Влияние отсутствия земельного участка на определение цены сделки

Нормативная база: - Пункт 2 статьи 555 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что установленная в договоре купли-продажи недвижимости цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на неё, если иное не предусмотрено законом или договором; - Часть 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ предусматривает, что цена приватизации определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Позиция ВС РФ: Определённый судами порядок продажи здания без одновременной приватизации земельного участка либо без определения стоимости земельных прав, следуемых за недвижимой вещью, оказал существенное влияние на выкупную стоимость объекта, поскольку цена сделки должна была определяться с учетом вышеуказанных законоположений. Цена в размере 13 165 000 руб., определённая судебной экспертизой без учёта стоимости земельного участка, не соответствует требованиям пункта 2 статьи 555 ГК РФ.

5. Право пользования земельным участком при переходе права собственности на недвижимость

Нормативная база: - Пункт 2 статьи 271 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Позиция ВС РФ: Возложение судами обязанности заключить договор купли-продажи на предложенных обществом условиях без проверки обстоятельств невозможности одновременной приватизации земельного участка либо без учета стоимости земельного участка не обеспечивает достижение установленных Законом № 178-ФЗ целей приватизации государственного имущества, поскольку не способно исключить возникновение в будущем правовой неопределённости в вопросе соотношения прав на здание и участок, на котором оно расположено, или соразмерной компенсации вследствие утраты публично-правовым образованием отчуждаемых объектов недвижимости.

6. Позиция Конституционного Суда РФ о балансе интересов при реализации Закона № 159-ФЗ

Нормативная база: - Постановление Конституционного Суда РФ от 20 декабря 2010 г. № 22-П «По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества...» в связи с жалобой администрации города Благовещенска».

Позиция ВС РФ (со ссылкой на КС РФ): Конституционный Суд РФ сформулировал универсальные правовые позиции при выполнении уполномоченными государственными органами обязанностей по адресной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства посредством применения Закона № 159-ФЗ. С одной стороны, у субъектов такого бизнеса должна быть возможность получения временной преференции (льготный порядок приобретения в частную собственность арендуемых объектов без торгов для использования в собственной предпринимательской деятельности), а с другой стороны, у публично-правового образования возможность обоснования необходимости сохранения имущества для реализации государственных (муниципальных) полномочий с учётом долгосрочной перспективы либо получения справедливой полной компенсации за утрату такого имущества вследствие его преференциального отчуждения.

При судебном контроле за реализацией положений Закона № 159-ФЗ необходимо оценивать: - целевое назначение имущества, определённое правовыми актами; - планируемое использование объектов публичной собственности; - основания возникновения права публичной собственности на конкретное имущество; - последствия отчуждения этого имущества для его собственника; - предпринимались ли уполномоченными органами действия, направленные на использование этого имущества в дальнейшем с целью реализации функций, возложенных на публично-правовое образование.

Вывод ВС РФ: Эти обстоятельства судами в данном деле на обсуждение сторон для включения в предмет доказывания не выносились.

7. Требования к доказыванию при взыскании убытков в виде арендной платы

Нормативная база: - Пункт 12 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняет, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков; - Пункт 5 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» устанавливает, что должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Позиция ВС РФ: Убытки в виде внесённой арендной платы могут быть возмещены субъекту малого и среднего предпринимательства, если будет установлено, что публичный орган безосновательно уклонялся от предоставления субъекту преимущественного права на выкуп арендованного имущества либо незаконно отказал в предоставлении этого права, не соблюдал сроки совершения установленных Законом № 159-ФЗ действий.

В целях надлежащей реализации положений Закона № 159-ФЗ на уполномоченный орган возложена обязанность при получении заявления от субъекта малого или среднего предпринимательства совершить следующие действия (части 3, 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ): - обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; - принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; - направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации, либо мотивированно отказать в данных действиях.

Распределение бремени доказывания: С учетом изложенного в целях доказывания вины в пролонгации арендных отношений на общество как лицо, заявившее требование о возмещении убытков, возлагается бремя доказывания не только самого факта пролонгации сделки, но и недобросовестность поведения при этом другой стороны, в том числе в случае возникновения спора о цене сделки.

8. Отсутствие установления фактических обстоятельств, необходимых для разрешения спора

Позиция ВС РФ: Судами не устанавливались обстоятельства: - совершения уполномоченным лицом каких-либо противоправных действий (бездействия) и нарушений прав арендатора на приватизацию объекта недвижимости без одновременной продажи земельного участка; - причины непринятия мер по формированию земельного участка в порядке, предусмотренном земельным законодательством (статья 11.3 Земельного кодекса); - вопрос об оспаривании оценки, проведённой в рамках Закона № 135-ФЗ, является правом обеих сторон спорной сделки.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий разрешения спора

При новом рассмотрении дела суды должны исходить из следующего критерия: приватизация здания без одновременной приватизации земельного участка, на котором оно расположено, допускается только в случае, если земельный участок изъят из оборота или ограничен в обороте. Если такие обстоятельства не установлены, суды обязаны потребовать от уполномоченного органа либо одновременной приватизации земельного участка, либо учёта стоимости земельных прав в цене отчуждаемого здания.

Указания нижестоящим судам

При новом рассмотрении дела судам надлежит:

1. Установить обстоятельства, предусмотренные пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ: Проверить, изъят ли земельный участок из оборота или ограничен ли в обороте. Если нет, то приватизация здания без земельного участка не допускается.

2. Исследовать причины отсутствия сформированного земельного участка: Установить, предпринимались ли уполномоченным органом действия по формированию земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 11.3 Земельного кодекса РФ, и если нет, то почему.

3. Учесть стоимость земельных прав при определении цены сделки: В соответствии с пунктом 2 статьи 555 ГК РФ цена здания должна включать стоимость земельного участка или права на него. Суды должны потребовать проведения оценки, учитывающей стоимость земельных прав.

4. Вынести на обсуждение сторон обстоятельства, указанные в постановлении КС РФ № 22-П: Целевое назначение имущества, планируемое использование, основания возникновения права публичной собственности, последствия отчуждения, действия уполномоченного органа по использованию имущества для реализации государственных функций.

5. Переквалифицировать требование о возмещении убытков: Суды должны установить, нарушил ли уполномоченный орган сроки, предусмотренные частями 3, 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, либо безосновательно отказал в предоставлении преимущественного права. Только при наличии таких нарушений убытки в виде арендной платы могут быть взысканы.

6. Распределить расходы по государственной пошлине: При новом рассмотрении дела судам надлежит распределить расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в соответствующих судебных инстанциях.

Распределение обязанностей между участниками

• Уполномоченный орган (ТУ Росимущества): Обязан либо обеспечить одновременную приватизацию земельного участка, либо учесть его стоимость в цене здания; предоставить доказательства попыток формирования земельного участка или обоснование невозможности его формирования.

• Общество (истец): Обязано доказать недобросовестное поведение уполномоченного органа, нарушение сроков, предусмотренных Законом № 159-ФЗ, либо безосновательный отказ в предоставлении преимущественного права.

• Суд первой инстанции: Обязан провести полное исследование обстоятельств, включая вопросы о статусе земельного участка, причинах его отсутствия, стоимости земельных прав, целевом назначении имущества и действиях уполномоченного органа.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Решение Арбитражного суда города Москвы от 2 апреля 2025 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2025 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 января 2026 г. по делу № А40-52577/2024 отменены.

Дело № А40-52577/2024 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Основание отмены: Существенное нарушение норм материального права (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии: от формального к субстанциальному подходу

Определение СКЭС осуществляет принципиальный сдвиг от формального толкования Закона № 159-ФЗ к субстанциальному подходу, учитывающему системное взаимодействие приватизационного и земельного законодательства. Нижестоящие суды применяли метод буквального толкования: «Закон № 159-ФЗ не содержит явного запрета на приватизацию здания без земельного участка, следовательно, это допустимо». ВС РФ отвергает такой подход и требует телеологического толкования — анализа целей и принципов приватизационного законодательства в контексте земельного права.

Практическое значение: Суды должны рассматривать Закон № 159-ФЗ не как самостоятельный акт, а как специальный режим в рамках общей системы приватизации, регулируемой Законом № 178-ФЗ. Преимущественное право на приватизацию не означает право на отступление от принципа единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости.

2. Гармонизация с позициями ВС РФ и КС РФ

Определение СКЭС гармонизирует практику применения Закона № 159-ФЗ с позицией Конституционного Суда РФ (постановление № 22-П от 20 декабря 2010 г.), которая требует баланса между интересами субъектов малого и среднего предпринимательства и публично-правовых образований. КС РФ указал, что при судебном контроле необходимо оценивать целевое назначение имущества, основания возникновения права публичной собственности и последствия отчуждения. ВС РФ конкретизирует эту позицию, требуя от судов первой инстанции вынесения на обсуждение сторон всех указанных обстоятельств.

Практическое значение: Суды должны проводить более глубокий анализ целесообразности приватизации конкретного имущества, а не ограничиваться формальной проверкой соответствия заявителя критериям Закона № 159-ФЗ.

3. Последствия для арбитражных управляющих, кредиторов, уполномоченных органов

Для уполномоченных органов (Росимущества, территориальных управлений):

• Обязанность комплексного анализа: При получении заявления о приватизации уполномоченный орган должен не только проверить соответствие заявителя критериям Закона № 159-ФЗ, но и установить статус земельного участка, на котором расположено здание.
• Обязанность формирования земельного участка: Если земельный участок не сформирован, уполномоченный орган должен предпринять действия по его формированию в порядке статьи 11.3 Земельного кодекса РФ. Отсутствие таких действий может рассматриваться как нарушение обязанности, предусмотренной Законом № 159-ФЗ.
• Обязанность учёта стоимости земельных прав: При определении цены приватизации необходимо учитывать стоимость земельного участка или земельных прав, даже если земельный участок находится в собственности иного лица.
• Риск судебного обжалования: Уполномоченные органы должны быть готовы к судебным спорам о необходимости одновременной приватизации земельного участка или учёта его стоимости.

Для субъектов малого и среднего предпринимательства (истцов):

• Усложнение доказывания: Истцы больше не могут полагаться на формальное соответствие критериям Закона № 159-ФЗ. Они должны доказать недобросовестное поведение уполномоченного органа, нарушение сроков или безосновательный отказ в предоставлении преимущественного права.
• Необходимость комплексной оценки: При подготовке иска необходимо провести оценку, учитывающую стоимость земельного участка, и доказать, что уполномоченный орган не предпринял действий по его формированию.
• Ограничение требований о возмещении убытков: Убытки в виде арендной платы могут быть взысканы только при наличии доказательств нарушения уполномоченным органом сроков или безосновательного отказа, а не просто в связи с пролонгацией арендных отношений.

Для публично-правовых образований (государства, муниципалитетов):

• Защита интересов: Определение СКЭС защищает интересы публично-правовых образований, требуя учёта стоимости земельных участков при определении цены приватизации.
• Возможность обоснованного отказа: Публично-правовые образования могут обосновать необходимость сохранения имущества для реализации государственных (муниципальных) полномочий, ссылаясь на целевое назначение имущества и последствия его отчуждения.

4. Анти-абузивные оговорки суда

Определение СКЭС содержит несколько анти-абузивных оговорок:

1. Проверка обстоятельств невозможности формирования земельного участка: Суды должны установить конкретные причины, по которым земельный участок не был сформирован, а не принимать отсутствие формирования как данность.

2. Баланс интересов: Суды должны оценивать не только интересы субъекта малого и среднего предпринимательства, но и интересы публично-правового образования в сохранении имущества для реализации государственных функций.

3. Право обеих сторон на оспаривание оценки: ВС РФ указывает, что вопрос об оспаривании оценки, проведённой в рамках Закона № 135-ФЗ, является правом обеих сторон спорной сделки, что предотвращает монополию истца на критику оценки.

4. Требование доказывания недобросовестности: Убытки в виде арендной платы могут быть взысканы только при наличии доказательств недобросовестного поведения уполномоченного органа, что предотвращает автоматическое взыскание убытков при любой пролонгации арендных отношений.

5. Сферы применения позиции за пределами банкротства и конкретной категории

Применение в других спорах о приватизации государственного имущества:

Позиция ВС РФ о необходимости одновременной приватизации земельного участка и здания применима ко всем спорам о приватизации государственного и муниципального имущества, не только к спорам в соответствии с Законом № 159-ФЗ. Статья 28 Закона № 178-ФЗ имеет общее действие.

Применение в спорах о цене недвижимого имущества:

Позиция о необходимости учёта стоимости земельного участка при определении цены здания (пункт 2 статьи 555 ГК РФ) применима во всех спорах о купле-продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, независимо от того, является ли продавец государственным органом или частным лицом.

Применение в спорах о возмещении убытков:

Позиция о необходимости доказывания причинной связи между действиями (бездействием) ответчика и убытками истца применима во всех спорах о возмещении убытков, в том числе в спорах, не связанных с приватизацией государственного имущества.

Применение в спорах о соблюдении сроков, предусмотренных Законом № 159-ФЗ:

Позиция о необходимости соблюдения сроков, предусмотренных частями 3, 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, применима ко всем спорам, в которых уполномоченный орган обязан совершить определённые действия в установленные сроки.

6. Значение для развития судебной практики

Определение СКЭС устанавливает новый стандарт судебного контроля за деятельностью уполномоченных органов при реализации Закона № 159-ФЗ. Суды должны проводить более глубокий анализ обстоятельств, включая вопросы о целевом назначении имущества, основаниях возникновения права публичной собственности и действиях уполномоченного органа по использованию имущества для реализации государственных функций. Это требует от судов более активной позиции в исследовании доказательств и вынесении на обсуждение сторон всех существенных обстоятельств.

7. Значение для развития земельного законодательства

Определение СКЭС подтверждает приоритет принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ) над специальными режимами приватизации. Это означает, что земельное законодательство имеет конституционное значение и не может быть обойдено даже при реализации преимущественного права на приватизацию.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКЭС № 305-ЭС26-3581 представляет собой принципиальное решение, устанавливающее новый стандарт судебного контроля за реализацией Закона № 159-ФЗ о преимущественном праве субъектов малого и среднего предпринимательства на приватизацию арендуемого государственного имущества.

Ключевые выводы:

1. Приватизация здания без одновременной приватизации земельного участка не допускается, если земельный участок не изъят из оборота и не ограничен в обороте.

2. Стоимость земельного участка должна быть учтена при определении цены приватизации, в соответствии с пунктом 2 статьи 555 ГК РФ.

3. Убытки в виде арендной платы могут быть взысканы только при наличии доказательств недобросовестного поведения уполномоченного органа, нарушения сроков или безосновательного отказа в предоставлении преимущественного права.

4. Суды должны проводить комплексный анализ обстоятельств, включая целевое назначение имущества, основания возникновения права публичной собственности и действия уполномоченного органа, в соответствии с позицией Конституционного Суда РФ.

Определение СКЭС гармонизирует практику применения Закона № 159-ФЗ с земельным законодательством и позицией Конституционного Суда РФ, устанавливая справедливый баланс между интересами субъектов малого и среднего предпринимательства и публично-правовых образований.