ВС РФ: преимущественное право арендатора на покупку земли не дает оснований для перевода прав покупателя

Определение СКГД ВС РФ №41-КГ26-51-К4 от 23 июня 2026 г.

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: №41-КГ26-51-К4

Дата: 23 июня 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Петрушкина В. А. - Судьи: Горшков В. В. (судья-докладчик), Киселёв А. П.

Стороны: - Истец: Лопатько Юрий Павлович (гражданин, приобретатель земельного участка) - Ответчик: ООО «Островянское» (юридическое лицо, арендатор земельного участка) - Третьи лица: Брагина Анастасия Александровна (гражданин, продавец земельного участка, ответчик по встречному иску)

Категория спора: Земельно-имущественный спор, связанный с нарушением преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения; спор о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате; спор о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Лопатько Ю. П. обратился в суд с иском к ООО «Островянское» о: 1. расторжении договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения; 2. взыскании задолженности по арендной плате за период более двух лет.

Истец указал, что приобрёл у Брагиной А. А. земельные участки сельскохозяйственного назначения по договору купли-продажи от 30 июля 2020 г. На момент заключения договора купли-продажи указанные участки находились в аренде у ООО «Островянское». После смены собственника арендатор более двух лет отказывал новому собственнику в уплате арендной платы.

Возражения ответчика и встречный иск:

ООО «Островянское» не признало исковые требования. Общество обратилось с встречным иском к Лопатько Ю. П. и Брагиной А. А., требуя: 1. перевести на ООО «Островянское» права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 30 июля 2020 г.; 2. признать право собственности Лопатько Ю. П. на земельные участки отсутствующим.

В обоснование ООО «Островянское» ссылалось на то, что: - являлось арендатором земельных участков на основании договора аренды от 20 июля 2018 г., заключённого с Брагиной А. А. сроком на 10 лет; - в п. 6.1 договора аренды предусмотрено преимущественное право арендатора на покупку арендуемого земельного участка при условии отказа администрации Островянского сельского поселения Орловского района Ростовской области от покупки; - Брагина А. А., продав земельные участки Лопатько Ю. П., нарушила преимущественное право ООО «Островянское» на выкуп, так как предложение о покупке обществу не поступало.

Решение суда первой инстанции:

Решением Орловского районного суда Ростовской области от 28 мая 2024 г.: - первоначальные исковые требования Лопатько Ю. П. удовлетворены (договор аренды расторгнут, задолженность по арендной плате взыскана); - в удовлетворении встречного иска ООО «Островянское» отказано.

Суд первой инстанции исходил из того, что Лопатько Ю. П. как новый собственник приобрёл права арендодателя, включая право на получение арендной платы, которую ООО «Островянское» обязано вносить по договору аренды, но отказалось от исполнения этой обязанности.

Апелляционное определение:

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 4 сентября 2025 г. решение суда первой инстанции отменено. Суд апелляции вынес новое решение: - об отказе в удовлетворении первоначального иска Лопатько Ю. П.; - об удовлетворении встречного иска ООО «Островянское».

Апелляционный суд установил, что предложение о покупке земельных участков от предыдущего собственника обществу не поступало, и пришёл к выводу, что Брагина А. А., продав земельные участки, нарушила преимущественное право ООО «Островянское» на выкуп.

Постановление кассационного суда:

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 23 декабря 2025 г. апелляционное определение оставлено без изменения.

Кассационная жалоба в ВС РФ:

Лопатько Ю. П. обратился в ВС РФ с кассационной жалобой, ставя вопрос об отмене апелляционного определения и постановления кассационного суда.

Определением судьи ВС РФ Горшкова В. В. от 18 мая 2026 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересами: - Лопатько Ю. П. (нового собственника земельного участка) в получении арендной платы от арендатора и расторжении договора аренды; - ООО «Островянское» (арендатора) в защите преимущественного права на покупку арендуемого земельного участка, предусмотренного условиями договора аренды.

Конфликт возник между толкованиями: 1. Позиция апелляционного и кассационного судов: условие договора аренды о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения создаёт у ООО «Островянское» право требовать перевода на неё прав и обязанностей покупателя при нарушении этого права (по аналогии с п. 3 ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве участников долевой собственности).

1. Позиция ВС РФ: преимущественное право арендатора на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения не предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте земель). Преимущественное право на покупку такого участка имеют только субъект Российской Федерации или муниципальное образование (в случаях, установленных законом субъекта). Условие договора аренды не может ограничивать права собственника и не создаёт обязанностей для лиц, не являющихся сторонами договора.

Категория проблемы: Материально-правовая (толкование и применение норм гражданского права и специального земельного законодательства о преимущественном праве покупки).

Почему дело передано на коллегию:

Дело передано на СКГД ВС РФ в кассационном порядке в связи с существенными нарушениями норм материального права, допущенными апелляционным и кассационным судами, которые повлияли на исход дела (ст. 390.14 ГПК РФ).

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Имеет ли арендатор земельного участка сельскохозяйственного назначения преимущественное право на покупку этого участка при его продаже арендодателем, если такое право предусмотрено условиями договора аренды?

2. Может ли условие договора аренды ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные ст. 209 и 260 ГК РФ?

3. Применяются ли к нарушению преимущественного права арендатора (предусмотренного договором) правила п. 3 ст. 250 ГК РФ о переводе прав и обязанностей покупателя?

4. Были ли соблюдены требования Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения при продаже земельного участка, в частности требование уведомления уполномоченного органа власти о намерении продать участок?

5. Должны ли судебные инстанции проверить законность действий уполномоченного органа по отказу от преимущественного права покупки земельного участка?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

СКГД ВС РФ занимает позицию, что преимущественное право арендатора на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения не предусмотрено Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Преимущественное право на покупку такого участка имеют только субъект Российской Федерации или муниципальное образование. Условие договора аренды, предусматривающее преимущественное право арендатора, не может ограничивать права собственника и не создаёт обязанностей для третьих лиц. Правила п. 3 ст. 250 ГК РФ о переводе прав и обязанностей покупателя при нарушении преимущественного права не применяются к нарушению преимущественного права, предусмотренного договором аренды, поскольку Закон об обороте земель, являясь специальным законом, не содержит таких последствий.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовая природа преимущественного права собственника земельного участка

Применённые нормы материального права:

• Ст. 209 ГК РФ (п. 1): собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
• Ст. 260 ГК РФ: собственник земельного участка вправе использовать в установленном порядке для своих нужд имущество, находящееся под землёй, а также воздушное пространство над участком, если иное не предусмотрено законами о недрах, об охране атмосферы и иными законами.

Позиция ВС РФ:

Собственник земельного участка обладает полнотой прав на распоряжение своим имуществом. Эти права не могут быть ограничены условиями договора аренды, в котором собственник не является стороной.

2. Применение норм специального земельного законодательства

Применённые нормы материального права:

• Ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ.

• П. 3 ч. 3 ст. 1, ч. 1 ст. 8 Закона об обороте земель: преимущественным правом покупки целого земельного участка сельскохозяйственного назначения обладает субъект Российской Федерации либо, в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование.

• П. 1 ст. 8 Закона об обороте земель: при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продаётся, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

• П. 2 ст. 8 Закона об обороте земель: продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения и срока для осуществления взаимных расчётов (не более 90 дней). Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

• П. 3 ст. 8 Закона об обороте земель: в случае отказа субъекта Российской Федерации или муниципального образования от покупки либо если они не уведомят продавца о намерении приобрести участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий продавец обязан направить новое извещение.

• П. 4 ст. 8 Закона об обороте земель: сделка по продаже земельного участка, совершённая с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Позиция ВС РФ:

Закон об обороте земель, являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих преимущественное право арендатора на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения. Преимущественное право предусмотрено только для публично-правовых образований (субъекта Российской Федерации и муниципального образования). ООО «Островянское» не относится к указанным лицам и является лишь арендатором.

3. Соотношение преимущественного права, предусмотренного договором, с преимущественным правом, установленным законом

Применённые нормы материального права:

• П. 1 ст. 250 ГК РФ: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов и случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в п. 2 ст. 259 ГК РФ.

• П. 3 ст. 250 ГК РФ: при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

• П. 91 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: последствием нарушения права преимущественной покупки является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ, п. 18 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и т. д.).

Позиция ВС РФ:

Закон об обороте земель не содержит положений, предусматривающих не связанные с недействительностью сделки последствия нарушения запрета на продажу постороннему лицу доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. В связи с этим правила, установленные в п. 3 ст. 250 ГК РФ о переводе прав и обязанностей покупателя, не применяются к нарушению преимущественного права, предусмотренного договором аренды. Апелляционный суд ошибочно применил эти правила.

4. Условие договора аренды не может ограничивать права собственника

Применённые нормы материального права:

• П. 3 ст. 308 ГК РФ: условие договора не создаёт обязанностей для лица, не являющегося стороной этого обязательства.

Позиция ВС РФ:

Условие договора аренды само по себе не может ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные ст. 209 и 260 ГК РФ. Условие договора аренды не создаёт обязанностей для Лопатько Ю. П., который не являлся стороной этого договора. Брагина А. А. как собственник имела право распорядиться своим имуществом путём продажи земельного участка.

5. Толкование условий договора аренды

Применённые нормы материального права:

• П. 1 ст. 431 ГК РФ: при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

• П. 43 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»: условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закреплёнными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учётом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из её незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учётом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учётом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Позиция ВС РФ:

Апелляционный суд не обосновал, на основании какой правовой нормы условия договора имеют приоритет над требованиями закона. Суд не дал оценку соответствия пункта договора аренды о преимущественном праве требованиям Закона об обороте земель. Указанные положения закона судом апелляционной инстанции при разрешении спора не были приняты во внимание, что привело к постановлению судебного акта, не отвечающего признакам законности и обоснованности.

6. Конституционно-правовые основания регулирования преимущественного права на земли сельскохозяйственного назначения

Применённые нормы:

• Определение Конституционного Суда РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О: в целях развития основных принципов земельного законодательства закреплен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве. В целях развития названного принципа соблюдения баланса частных и публичных интересов, а также обеспечения продовольственной безопасности государства законодатель предусмотрел в ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки публично-правовыми образованиями земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, последствия его нарушения. Оспариваемые законоположения, будучи элементами правового механизма реализации и защиты предоставленного публично-правовым образованиям преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, сами по себе не нарушают конституционных прав.

Позиция ВС РФ:

Преимущественное право на покупку земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено только для публично-правовых образований в целях обеспечения продовольственной безопасности государства и баланса частных и публичных интересов. Это право не может быть предоставлено частному лицу (арендатору) условиями договора.

7. Процессуальные нарушения: отсутствие надлежащего участия уполномоченного органа власти

Применённые нормы процессуального права:

• Абзац тринадцатый ст. 12 ГК РФ: неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, является одним из способов защиты гражданских прав.

Позиция ВС РФ:

Соответствующий орган власти (администрация Островянского сельского поселения Орловского района Ростовской области), чьи права могли быть нарушены, к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе привлечён не был. Его мнение относительно продажи земельного участка Лопатько Ю. П. не выяснено.

В целях соблюдения и обеспечения необходимого баланса частных и публичных интересов в сфере продовольственной безопасности государства, заключающихся в том числе в необходимости сохранения сложившихся в сельском хозяйстве технологических и производственных связей, судебные инстанции в рамках предоставленной им дискреции не обеспечили проверку законности действий уполномоченного органа по отказу от преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего Брагиной А. А.

8. Выводы о существенности нарушений

Применённые нормы процессуального права:

• Ст. 390.14 ГПК РФ: основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Позиция ВС РФ:

Судебные инстанции допустили следующие существенные нарушения:

1. Ошибочное установление наличия преимущественного права у арендатора: судами ошибочно установлено наличие у арендатора преимущественного права покупки на земельные участки сельскохозяйственного назначения, хотя такое право не предусмотрено Законом об обороте земель.

2. Неправильное применение норм о переводе прав и обязанностей покупателя: апелляционный суд неправильно применил п. 3 ст. 250 ГК РФ о переводе прав и обязанностей покупателя, поскольку Закон об обороте земель не содержит таких последствий нарушения преимущественного права, предусмотренного договором.

3. Игнорирование приоритета специального закона: апелляционный суд не учёл, что Закон об обороте земель, являясь специальным законом, имеет приоритет над общими нормами ГК РФ.

4. Отсутствие проверки законности действий уполномоченного органа: судебные инстанции не обеспечили проверку законности действий уполномоченного органа по отказу от преимущественного права покупки.

5. Отсутствие надлежащего участия уполномоченного органа: уполномоченный орган власти не был привлечён к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе.

Эти нарушения не были исправлены судом апелляционной инстанции и кассационным судом общей юрисдикции и являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки апелляционного суда (Ростовский областной суд)

1. Ошибка в толковании договора аренды и применении норм материального права: - Апелляционный суд установил, что преимущественное право у ООО «Островянское» возникло не на основании закона, а из условий договора аренды, но не обосновал, на основании какой правовой нормы условия договора имеют приоритет над требованиями закона. - Суд не дал оценку соответствия пункта договора аренды о преимущественном праве требованиям Закона об обороте земель. - Суд не применил принцип системного толкования договора в соответствии с п. 43 Постановления Пленума ВС РФ № 49.

2. Ошибка в применении норм о преимущественном праве покупки: - Апелляционный суд неправильно применил п. 3 ст. 250 ГК РФ о переводе прав и обязанностей покупателя при нарушении преимущественного права участников долевой собственности. - Суд не учёл, что Закон об обороте земель, являясь специальным законом, имеет приоритет над общими нормами ГК РФ и не содержит положений, предусматривающих преимущественное право арендатора на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения.

3. Ошибка в определении круга лиц, обладающих преимущественным правом: - Апелляционный суд не учёл, что преимущественным правом покупки целого земельного участка сельскохозяйственного назначения обладает только субъект Российской Федерации или муниципальное образование (п. 3 ч. 3 ст. 1, ч. 1 ст. 8 Закона об обороте земель). - ООО «Островянское» не относится к указанным лицам и является лишь арендатором.

4. Ошибка в игнорировании прав собственника: - Апелляционный суд не учёл, что условие договора аренды не может ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные ст. 209 и 260 ГК РФ. - Суд не применил п. 3 ст. 308 ГК РФ, согласно которому условие договора не создаёт обязанностей для лица, не являющегося стороной этого обязательства.

5. Процессуальная ошибка: отсутствие надлежащего участия уполномоченного органа: - Апелляционный суд не привлёк к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе уполномоченный орган власти (администрацию Островянского сельского поселения), чьи права могли быть нарушены. - Суд не выяснил мнение уполномоченного органа относительно продажи земельного участка. - Суд не обеспечил проверку законности действий уполномоченного органа по отказу от преимущественного права покупки.

Ошибки кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции)

Кассационный суд оставил апелляционное определение без изменения, не исправив допущенные апелляционным судом нарушения норм материального и процессуального права. Кассационный суд не провёл самостоятельный анализ применения Закона об обороте земель и не учёл приоритет специального закона над общими нормами ГК РФ.

Характер нарушений в смысле ст. 390.14 ГПК РФ

Допущенные нарушения являются существенными в смысле ст. 390.14 ГПК РФ, поскольку:

1. Они касаются применения норм материального права (ст. 209, 260 ГК РФ; ст. 8 Закона об обороте земель; п. 3 ст. 250 ГК РФ).
2. Они касаются применения норм процессуального права (надлежащее участие сторон в деле).
3. Они повлияли на исход дела: апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и вынес новое решение об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска.
4. Без устранения этих нарушений невозможны восстановление и защита нарушенных прав Лопатько Ю. П. как собственника земельного участка.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 4 сентября 2025 г.; - определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 23 декабря 2025 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: - дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД ВС РФ устанавливает обязательный стандарт для нижестоящих судов при разрешении споров о преимущественном праве на покупку земельных участков сельскохозяйственного назначения:

• Суды должны различать преимущественное право, предусмотренное законом (ст. 8 Закона об обороте земель — для публично-правовых образований), и преимущественное право, предусмотренное договором (условие договора аренды).

• Суды не должны применять п. 3 ст. 250 ГК РФ о переводе прав и обязанностей покупателя к нарушению преимущественного права, предусмотренного договором аренды, поскольку Закон об обороте земель не содержит таких последствий.

• Суды должны учитывать приоритет специального закона (Закон об обороте земель) над общими нормами ГК РФ.

• Суды должны привлекать уполномоченные органы власти к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе и проверять законность их действий по отказу от преимущественного права покупки.

2. Защита какой стороны усиливается

Позиция собственника земельного участка усиливается:

• Собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения получает подтверждение своего права на распоряжение имуществом (ст. 209 ГК РФ) без ограничений, вытекающих из условий договора аренды.

• Собственник может свободно продать земельный участок третьему лицу, если соблюдены требования Закона об обороте земель (уведомление уполномоченного органа власти).

• Условие договора аренды о преимущественном праве арендатора на покупку не может служить основанием для перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора.

Позиция арендатора ослабляется:

• Арендатор не может требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя при продаже земельного участка собственником, даже если в договоре аренды предусмотрено преимущественное право на покупку.

• Арендатор может защищать своё преимущественное право только в рамках договорных отношений с арендодателем (например, требуя возмещения убытков за нарушение условия договора), но не путём перевода прав и обязанностей покупателя.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Связь с Постановлением Пленума ВС РФ № 25 от 23 июня 2015 г.:

Определение СКГД развивает и уточняет п. 91 Постановления Пленума ВС РФ № 25, согласно которому последствием нарушения права преимущественной покупки является требование перевода на него прав и обязанностей покупателя. Однако СКГД уточняет, что это правило применяется только к преимущественному праву, предусмотренному законом (п. 3 ст. 250 ГК РФ), а не к преимущественному праву, предусмотренному договором.

Связь с Постановлением Пленума ВС РФ № 49 от 25 декабря 2018 г.:

Определение СКГД применяет принципы толкования договора, установленные в п. 43 Постановления Пленума ВС РФ № 49: - системное толкование условий договора в соответствии с основными началами гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ); - толкование условий договора таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне извлекать преимущество из её незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ); - толкование условий договора с учётом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Связь с Определением КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О:

Определение СКГД опирается на конституционно-правовые основания, установленные КС РФ, согласно которым преимущественное право на покупку земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено только для публично-правовых образований в целях обеспечения продовольственной безопасности государства и баланса частных и публичных интересов.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Изменение стандарта доказывания:

Определение СКГД устанавливает, что при разрешении споров о преимущественном праве на покупку земельных участков сельскохозяйственного назначения суд должен:

1. Проверить соответствие условия договора аренды о преимущественном праве требованиям Закона об обороте земель — это бремя лежит на суде как обязанность по применению норм материального права.

2. Выяснить, был ли соблюдён порядок уведомления уполномоченного органа власти о намерении продать земельный участок (п. 2 ст. 8 Закона об обороте земель) — это требует активного участия суда в сборе доказательств.

3. Привлечь уполномоченный орган власти к участию в деле и выяснить его позицию относительно продажи земельного участка — это процессуальное требование, которое суд должен выполнить по собственной инициативе.

Распределение бремени доказывания:

• На ООО «Островянское» (арендатора, требующего перевода прав и обязанностей покупателя) лежит бремя доказывания того, что:
• Закон об обороте земель предусматривает преимущественное право арендатора на покупку земельного участка (что невозможно доказать, поскольку закон этого не предусматривает);

• условие договора аренды о преимущественном праве имеет приоритет над требованиями закона (что также невозможно доказать).

• На суд лежит бремя проверки соответствия условия договора требованиям закона и применения норм материального права.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Применение к другим видам преимущественного права, предусмотренного договором:

Позиция СКГД может быть применена по аналогии к другим случаям, когда условие договора предусматривает преимущественное право, не предусмотренное законом:

• Преимущественное право арендатора на покупку иного имущества (не земельного участка сельскохозяйственного назначения), если закон не предусматривает такого права.
• Преимущественное право подрядчика на выполнение дополнительных работ, если закон не предусматривает такого права.
• Преимущественное право поставщика на поставку товаров, если закон не предусматривает такого права.

Применение к соотношению специального закона и общих норм ГК РФ:

Позиция СКГД подтверждает принцип, согласно которому специальный закон имеет приоритет над общими нормами ГК РФ. Это применимо к другим сферам гражданского права, где действуют специальные законы (например, Закон о защите прав потребителей, Закон об обществах с ограниченной ответственностью, Закон о страховании и т. д.).

Применение к защите публичных интересов в сфере земельных отношений:

Позиция СКГД подчёркивает необходимость защиты публичных интересов в сфере земельных отношений, в частности интересов государства и муниципальных образований в сохранении земель сельскохозяйственного назначения и обеспечении продовольственной безопасности. Это может быть применено к другим случаям, когда необходимо обеспечить баланс частных и публичных интересов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД ВС РФ №41-КГ26-51-К4 от 23 июня 2026 г. устанавливает принципиальную позицию о том, что преимущественное право арендатора на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения, предусмотренное условиями договора аренды, не может служить основанием для перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора. Это право не предусмотрено Законом об обороте земель, который имеет приоритет над общими нормами ГК РФ. Преимущественное право на покупку земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено только для публично-правовых образований в целях обеспечения продовольственной безопасности государства.

Определение имеет высокое практическое значение для судов общей юрисдикции, поскольку устанавливает обязательный стандарт применения норм материального и процессуального права при разрешении споров о преимущественном праве на покупку земельных участков сельскохозяйственного назначения. Оно также подтверждает принцип приоритета специального закона над общими нормами ГК РФ и необходимость защиты публичных интересов в сфере земельных отношений.