ВС РФ: добросовестный приобретатель квартиры защищен от истребования имущества

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Внутрисудебный номер и номер определения: - УИД: 54RS0009-01-2022-001986-73 - Номер определения ВС РФ: № 67-КГ26-3-К8 - Дата: 29 июня 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Пчелинцева Л.Н. - Судьи: Горохов Б.А. (судья-докладчик), Вавилычева Т.Ю.

Стороны: - Истец (основной иск): Аладинская Наталья Викторовна (гражданин, участник долевого строительства, потерпевшая по уголовному делу) - Ответчики: - ООО «Академмедстрой» (юридическое лицо, застройщик) - Лебедева Алфиса Яппаровна (гражданин, приобретатель жилого помещения) - Третьи лица: Подкопаев Д.В. (юрист ООО «Академмедстрой»), Корсаков А.П. (директор ООО «Академмедстрой»), Лебедев И.А.

Категория спора: Жилищно-строительный спор, связанный с договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома; конфликт между двумя участниками долевого строительства по одному объекту недвижимости; спор о признании добросовестного приобретателя; спор о защите прав потребителя в сфере долевого строительства.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Аладинская Н.В. обратилась в суд с уточнённым иском (4 июля 2022 г.) к ООО «Академмедстрой» и Лебедевой А.Я. с требованиями:

1. Признать незаконным односторонний отказ ООО «Академмедстрой» от исполнения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 25 октября 2016 г. (заключён между Аладинской Н.В. и застройщиком на сумму 2 200 000 руб., оплачена полностью до заключения договора в рамках соглашений о намерениях от 21 ноября 2014 г. и 19 июня 2015 г.)

2. Признать недействительным договор участия в долевом строительстве от 20 декабря 2021 г., заключённый между Лебедевой А.Я. и ООО «Академмедстрой» на ту же квартиру

3. Истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения (из владения Лебедевой А.Я.)

4. Признать право собственности на однокомнатную квартиру за Аладинской Н.В.

5. Взыскать компенсацию морального вреда в размере 500 000 руб. с ООО «Академмедстрой»

Правовое основание: Аладинская Н.В. указала, что: - 25 октября 2016 г. заключён договор участия в долевом строительстве на квартиру стоимостью 2 200 000 руб. - Цена полностью оплачена до заключения договора (100 000 руб. по соглашению от 21 ноября 2014 г. и 2 100 000 руб. по соглашению от 19 июня 2015 г.) - 30 ноября 2021 г. ООО «Академмедстрой» в одностороннем порядке отказалось от исполнения договора якобы из-за задолженности - Претензия и уведомление о расторжении направлены по неверному адресу (адресу, по которому истец не проживала и не была зарегистрирована), хотя застройщик знал новый адрес из дополнительного соглашения от 18 апреля 2018 г. и уведомления от 17 октября 2019 г. - Односторонний отказ незаконен, так как цена оплачена полностью - Договор с Лебедевой А.Я. недействителен, так как заключён в отношении того же объекта

Возражения ответчиков

ООО «Академмедстрой»: - Уведомление об отказе подписано Подкопаевым Д.В., но ему не давалось поручений на односторонний отказ - Претензия не готовилась, намерений расторгать договор с Аладинской Н.В. не имелось - По договору с Лебедевой А.Я. денежные средства на расчётный счёт не поступали - Утверждение Подкопаева о получении наличных денежных средств от Лебедевой А.Я. не может быть принято во внимание, так как он не имел полномочий на получение денежных средств от имени общества

Лебедева А.Я.: - Просила признать её добросовестным приобретателем квартиры - Просила признать недействительным передаточный акт от 16 июня 2022 г. - Указала, что 20 декабря 2021 г. заключила договор участия в долевом строительстве на сумму 4 100 000 руб. - 15 января 2022 г. произвела полную оплату (подтверждается кассовым ордером и справкой об отсутствии задолженности) - Получила ключи, осмотрела объект, произвела ремонт - 27 января 2022 г. зарегистрировала право собственности - На момент приобретения не знала о договоре Аладинской Н.В. и её правопритязаниях

Решение первой инстанции (5 сентября 2024 г.)

Резолюция: - Признан незаконным односторонний отказ ООО «Академмедстрой» от исполнения договора от 25 октября 2016 г. с Аладинской Н.В. - Признан недействительным договор участия в долевом строительстве от 20 декабря 2021 г. между Лебедевой А.Я. и ООО «Академмедстрой» - Квартира возвращена ООО «Академмедстрой» - За Аладинской Н.В. признано право собственности на квартиру - Прекращены права собственности иных лиц (Лебедевой А.Я.) - Квартира истребована в пользу Аладинской Н.В. - На Лебедеву А.Я. возложена обязанность передать ключи в срок не более 10 рабочих дней - С ООО «Академмедстрой» взыскана компенсация морального вреда в размере 20 000 руб. (вместо требуемых 500 000 руб.) - В удовлетворении исковых требований Лебедевой А.Я. отказано

Ключевые мотивы суда первой инстанции: - Аладинская Н.В. произвела полную оплату по договору - Претензия и уведомление о расторжении направлены по неверному адресу неуполномоченным лицом - Договор с Лебедевой А.Я. заключён неуполномоченным лицом (Подкопаевым Д.В.) - Денежные средства от Лебедевой А.Я. не передавались уполномоченному лицу ООО «Академмедстрой» - Поведение Лебедевой А.Я. не соответствовало поведению добросовестного приобретателя (действовала в противоречии с требованиями ст. 10 ГК РФ — неразумно и непредусмотрительно)

Постановление апелляции (8 июля 2025 г.)

Апелляционная коллегия Новосибирского областного суда оставила решение без изменения, согласившись с выводами суда первой инстанции и добавив, что ООО «Академмедстрой» не имело законных оснований для заключения договора с Лебедевой А.Я. при наличии аналогичного договора с Аладинской Н.В.

Постановление кассации (7 октября 2025 г.)

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции оставил без изменения судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций, не установив нарушения норм материального или процессуального права.

Кассационная жалоба в ВС РФ

Лебедева А.Я. обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой, ставя вопрос об отмене судебных постановлений как незаконных.

Определением судьи ВС РФ Горохова Б.А. от 29 мая 2026 г. дело передано для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между двумя участниками долевого строительства (Аладинской Н.В. и Лебедевой А.Я.) по поводу одного и того же жилого помещения в многоквартирном доме, построенном ООО «Академмедстрой». Конфликт заключается в столкновении интересов:

1. Аладинской Н.В. — участницы, которая заключила договор участия в долевом строительстве 25 октября 2016 г., полностью оплатила стоимость квартиры (2 200 000 руб.) ещё до заключения договора (в 2014–2015 гг.), но не получила квартиру из-за одностороннего отказа застройщика от исполнения договора

2. Лебедевой А.Я. — участницы, которая заключила договор участия в долевом строительстве 20 декабря 2021 г., оплатила стоимость квартиры (4 100 000 руб.) 15 января 2022 г., получила квартиру, зарегистрировала право собственности 27 января 2022 г. и проживает в ней

3. ООО «Академмедстрой» — застройщика, который: - Незаконно отказался от исполнения договора с Аладинской Н.В. - Заключил договор с Лебедевой А.Я. на ту же квартиру - Передал квартиру Лебедевой А.Я. и зарегистрировал её право собственности

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой:

• Материально-правовые вопросы:
• Условия заключения договора участия в долевом строительстве (ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ)
• Порядок оплаты цены договора (ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ)
• Условия передачи объекта долевого строительства (ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ)
• Исполнение обязательств сторон (ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ)
• Право требования передачи индивидуально-определённой вещи при наличии нескольких кредиторов (ст. 398 ГК РФ)
• Добросовестность приобретателя (ст. 10 ГК РФ)

• Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (Федеральный закон № 218-ФЗ)

• Процессуально-правовые вопросы:

• Оценка доказательств судом апелляционной инстанции (ст. 329 ГПК РФ)
• Мотивировка судебного постановления (ст. 329 ГПК РФ)
• Проверка законности судебного постановления кассационным судом (ст. 379.6, ст. 379 ГПК РФ)

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами апелляционной и кассационной инстанций, которые повлияли на исход дела и требуют единообразного толкования норм Федерального закона № 214-ФЗ и ст. 398 ГК РФ при разрешении споров о праве собственности на недвижимое имущество между несколькими кредиторами должника.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Какие нормы материального права подлежат применению при разрешении спора между двумя участниками долевого строительства, претендующими на одно и то же жилое помещение, когда одна из них заключила договор раньше, но не получила квартиру, а другая заключила договор позже, но получила квартиру и зарегистрировала право собственности?

2. Является ли договор участия в долевом строительстве, заключённый с Лебедевой А.Я., недействительным только на основании того, что он заключён в отношении того же объекта, что и договор с Аладинской Н.В., если все существенные условия договора с Лебедевой А.Я. соблюдены, цена полностью оплачена, объект передан и право собственности зарегистрировано?

3. Применяется ли к спорам о праве собственности на недвижимое имущество между несколькими кредиторами должника правило, установленное в пункте 61 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, согласно которому при государственной регистрации перехода права собственности за одним из кредиторов другие кредиторы вправе требовать возмещения убытков, а не истребования имущества?

4. Какие доказательства подтверждают надлежащее исполнение Лебедевой А.Я. своих финансовых обязательств по договору участия в долевом строительстве, если денежные средства получены в наличной форме и помещены на депозит нотариуса, а не поступили на расчётный счёт застройщика?

5. Нарушили ли суды апелляционной и кассационной инстанций требования процессуального закона при оценке доказательств и мотивировке судебного постановления?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ пришёл к выводу о том, что суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права. После заключения договора с Лебедевой А.Я., фактической передачи ей спорной квартиры и возникновения у неё права собственности на эту квартиру (зарегистрированного в установленном порядке) у других кредиторов ООО «Академмедстрой» право требовать отобрания от должника индивидуально-определённой вещи в виде спорной квартиры отпало. Права Аладинской Н.В. могли быть реализованы при предъявлении к должнику требований о возмещении убытков, а не при истребовании уже переданного третьему лицу имущества. Договор с Лебедевой А.Я. не является недействительным, так как все его существенные условия соблюдены, цена полностью оплачена, объект передан и право собственности надлежащим образом зарегистрировано.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы защиты права собственности и свободы договора

Верховный Суд РФ исходит из положений Конституции РФ (ст. 1, 8 (ч. 2), 18, 19 (ч. 1, 2), 34 (ч. 1), 35 (ч. 1, 2), 40 (ч. 1)), согласно которым:

• В Российской Федерации как правовом государстве каждый вправе иметь в собственности имущество, включая жилое помещение
• Право собственности и свобода договора как необходимые элементы конституционного статуса личности определяют смысл, содержание и применение законов
• Защита равным образом осуществляется в отношении частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности

2. Применение норм Гражданского кодекса РФ о возникновении гражданских прав и обязанностей

Статья 8 ГК РФ (п. 1) устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 12 ГК РФ (абз. 2) закрепляет признание права в качестве одного из основных способов защиты гражданских прав, направленного на защиту прав и свобод, восстановление нарушенного права, обеспечение надлежащего разрешения дела при наличии спора о праве. Иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания заинтересованным лицом спорной вещью на заявленном им праве.

3. Применение норм Федерального закона № 214-ФЗ о договоре участия в долевом строительстве

Статья 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ определяет:

• Часть 1: По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

• Часть 3: Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным федеральным законом.

• Часть 4: Договор считается заключённым, если в нём соблюдены все существенные условия договора, установленные частью 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, включая цену договора, сроки и порядок её уплаты.

Статья 5 Федерального закона № 214-ФЗ (ч. 3) устанавливает, что уплата цены договора производится только после государственной регистрации договора и исключительно в безналичном порядке посредством внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

Статья 8 Федерального закона № 214-ФЗ (ч. 1, 2) предусматривает:

• Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства
• Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

Статья 12 Федерального закона № 214-ФЗ (ч. 2) устанавливает:

• Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства
• Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объёме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства

Системное толкование норм Федерального закона № 214-ФЗ:

Из системного толкования указанных положений следует, что:

• Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключённым исключительно с момента такой регистрации
• К числу существенных условий отнесены цена договора, сроки и порядок её уплаты
• Уплата цены договора производится только после государственной регистрации договора и исключительно в безналичном порядке
• Отсутствие в договоре указанных существенных условий либо несоблюдение установленного порядка расчётов свидетельствует о несоответствии сделки требованиям закона

4. Критика применения норм Федерального закона № 214-ФЗ судом апелляционной инстанции

Верховный Суд РФ указал, что приведённые нормативные положения об условиях и порядке заключения договора участия в долевом строительстве при разрешении исковых требований Лебедевой А.Я. о признании её добросовестным приобретателем спорной квартиры судом апелляционной инстанции применены не были.

Суд апелляционной инстанции, признавая договор участия в долевом строительстве, заключённый с Лебедевой А.Я., недействительной сделкой, исходил из того, что:

• Со стороны застройщика договор заключён неуполномоченным лицом
• Договор заключён в отсутствие воли собственника жилого помещения
• Отсутствует подтверждение уплаты цены договора, так как денежные средства на расчётный счёт ООО «Академмедстрой» не поступали

Однако данный вывод суда апелляционной инстанции не основан на приведённых выше нормах закона, противоречит установленным по делу обстоятельствам и сделан исключительно на противоречивых показаниях Корсакова А.П.

5. Анализ условий договора с Лебедевой А.Я. и порядка расчётов

Верховный Суд РФ установил, что:

• Условиями договора участия в долевом строительстве от 20 декабря 2021 г. было предусмотрено, что по соглашению сторон для проведения взаиморасчётов между сторонами помимо перечисления денежных средств на расчётный счёт застройщика могут быть произведены иные, не запрещённые законодательством Российской Федерации способы расчёта (пункт 3.2.2 договора)

• Факт оплаты Лебедевой А.Я. стоимости спорной квартиры подтвердил Подкопаев Д.В., который указал, что:

• Сделку между ООО «Академмедстрой» и Лебедевой А.Я. совершал он
• В связи с отсутствием у сторон сделки возможности производить расчёт в безналичной форме денежные средства по договору получил лично

• Распорядился ими в интересах ООО «Академмедстрой», поместив их на депозит нотариуса для удовлетворения требований одного из дольщиков

• Подкопаев Д.В. имел полномочия на совершение сделок и заключение договора долевого участия в полном объёме в соответствии с доверенностью от 15 января 2021 г., выданной ООО «Академмедстрой» в лице директора Корсакова А.П.

• Данная доверенность содержит все соответствующие полномочия и не включает запрет на получение Подкопаевым Д.В. (как представителем ООО «Академмедстрой») денежных средств по сделке, а предоставляет ему право на выполнение всех формальностей связанных с данным поручением

6. Доказательства надлежащего исполнения обязательств Лебедевой А.Я.

Верховный Суд РФ указал, что получение денежных средств ООО «Академмедстрой» от Лебедевой А.Я. подтверждается:

• Справкой от 15 января 2022 г. об отсутствии задолженности
• Актом приёма-передачи, которые согласно заключениям экспертов подписаны директором ООО «Академмедстрой» Корсаковым А.П.
• Показаниями свидетеля Т. (председателя правления ЖСК «Бульвар Молодежи, 15»), который указал, что Лебедева А.Я. передала Подкопаеву Д.В. наличные денежные средства в размере 4 100 000 руб. в офисе ЖСК
• Ответом нотариуса Дуваловой Н.Н. от 20 апреля 2022 г., согласно которому сумма денежных средств в размере 4 100 000 руб. была внесена Подкопаевым Д.В., действовавшим по доверенности от ООО «Академмедстрой», на депозит нотариуса

Критика позиции суда апелляционной инстанции:

Верховный Суд РФ указал, что:

• Закрепление полной уплаты цены договора в справке, а не в первичных бухгалтерских документах, выписках из кассовой книги, приходных кассовых ордерах, которые не были использованы ООО «Академедстрой», и отсутствие факта внесения денежных поступлений от Лебедевой А.Я. в кассу застройщика не подтверждают ненадлежащее исполнение Лебедевой А.Я. своих финансовых обязательств

• В силу статуса должника в денежном обязательстве дольщик Лебедева А.Я. не может нести ответственность за оформление расчётов и надлежащее ведение застройщиком бухгалтерской документации при проведении денежных операций

• Бухгалтерские документы не являются исключительными доказательствами уплаты по договору долевого участия

7. Нарушение требований процессуального закона при оценке доказательств

Верховный Суд РФ указал, что судом апелляционной инстанции в нарушение требований пункта 5 части 2 статьи 329 ГПК РФ в судебном постановлении не указано, по каким основаниям данные документы и пояснения третьего лица не приняты в качестве доказательств по настоящему делу.

8. Анализ добросовестности приобретателя

Верховный Суд РФ указал, что судом апелляционной инстанции не дана оценка тому обстоятельству, что:

• Объявление о продаже квартиры размещалось в открытом доступе в сети «Интернет»
• Квартира приобреталась Лебедевой А.Я. по рыночной цене, согласованной с продавцом
• Была осмотрена иными потенциальными покупателями, которые дали показания в суде первой инстанции
• Денежные средства в размере 4 100 000 руб. были получены от Лебедевой А.Я. ООО «Академмедстрой» в полном объёме и продолжают находиться на депозите нотариуса
• Стороны договора выполнили все принятые на себя обязательства
• Лебедева А.Я. зарегистрировала в установленном порядке своё право собственности на спорную квартиру
• По настоящее время проживает в ней, неся бремя её содержания

9. Применение статьи 398 ГК РФ о праве требования передачи индивидуально-определённой вещи

Статья 398 ГК РФ устанавливает:

• В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определённую вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи её кредитору на предусмотренных обязательством условиях
• Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления
• Если вещь ещё не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск
• Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков

10. Применение Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7

Пункт 26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъясняет:

• В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определённую вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и её передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (ст. 398 ГК РФ)
• Если вещь ещё не передана, право отобрания её у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника
• По смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определённой вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать её отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причинённых неисполнением договора
• Если право требовать получения от должника индивидуально-определённой вещи, переход права на которую не подлежит государственной регистрации, принадлежало разным кредиторам, и вещь передана одному из них в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление, то другие кредиторы не вправе требовать от должника передачи вещи по правилам статьи 398 ГК РФ

11. Применение совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22

Пункт 61 совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (в редакции от 12 декабря 2023 г.) устанавливает:

• Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации
• Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом
• Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи

Применение данного разъяснения к спорам о долевом строительстве:

Верховный Суд РФ указал, что данное разъяснение постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ, как это следует из его названия и преамбулы, подлежит применению при рассмотрении судами любых споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, поэтому сформулированная в нём правовая позиция имеет отношение не только к спорам, связанным с договорами купли-продажи недвижимого имущества, но и к иным схожим спорам между кредиторами и должниками, связанным с защитой права собственности на объекты недвижимого имущества.

12. Применение норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Верховный Суд РФ указал, что:

• Многоквартирный жилой дом введён в эксплуатацию 29 декабря 2021 года
• После этого у собственника этого дома ООО «Академмедстрой» возникло право распоряжаться судьбой конкретных квартир в этом доме
• Спорная квартира, как свободная от обязательств перед третьими лицами, по договору участия в долевом строительстве была передана Лебедевой А.Я.
• Право собственности Лебедевой А.Я. было зарегистрировано в установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» порядке

13. Применение правила о приоритете кредитора, получившего имущество

Исходя из положений статьи 398 ГК РФ и приведённых выше разъяснений Пленума ВС РФ и совместного Пленума ВС РФ и ВАС РФ, Верховный Суд РФ пришёл к выводу:

• После заключения договора с Лебедевой А.Я., фактической передачи ей спорной квартиры и возникновения у неё права собственности на эту квартиру у других кредиторов право требовать отобрания от ООО «Академмедстрой» индивидуально-определённой вещи в виде спорной квартиры отпало
• В связи с этим права этих кредиторов могли быть реализованы при предъявлении к должнику требований о возмещении убытков

14. Нарушение требований процессуального закона при мотивировке судебного постановления

Верховный Суд РФ указал, что судом апелляционной инстанции в нарушение требований части 3 статьи 329 ГПК РФ:

• Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе Лебедевой А.Я. об отсутствии правовых оснований для признания недействительным договора участия в долевом строительстве от 20 декабря 2021 года, заключённого между ООО «Академмедстрой» и Лебедевой А.Я., ввиду добросовестных действий Лебедевой А.Я. и исполнения сторонами договора всех существенных условий договора, не рассмотрены
• Доводы о незаконном истребовании спорной квартиры в пользу Аладинской Н.В. не рассмотрены
• Не дана надлежащая правовая оценка указанным доводам
• Не приведены в судебном постановлении мотивы, по которым эти доводы апелляционной жалобы отклонены

15. Нарушение требований процессуального закона кассационным судом

Верховный Суд РФ указал, что кассационный суд общей юрисдикции, проверяя по кассационной жалобе Лебедевой А.Я. законность судебного постановления суда апелляционной инстанции:

• Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права не выявил
• Тем самым не выполнил требования статьи 379.6 и частей 1–3 статьи 379 ГПК РФ

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда апелляционной инстанции

1. Неправильное применение норм Федерального закона № 214-ФЗ

Существенное нарушение норм материального права:

Суд апелляционной инстанции признал договор участия в долевом строительстве от 20 декабря 2021 г., заключённый между Лебедевой А.Я. и ООО «Академмедстрой», недействительным, исходя из того, что:

• Договор заключён неуполномоченным лицом (Подкопаевым Д.В.)
• Отсутствует подтверждение уплаты цены договора, так как денежные средства на расчётный счёт ООО «Академмедстрой» не поступали

Однако это противоречит установленным по делу обстоятельствам:

• Подкопаев Д.В. имел полномочия на совершение сделок и заключение договора долевого участия в полном объёме в соответствии с доверенностью от 15 января 2021 г.
• Договор содержал условие о возможности проведения взаиморасчётов иными, не запрещёнными законом способами (пункт 3.2.2 договора)
• Факт оплаты подтверждается справкой от 15 января 2022 г., актом приёма-передачи, показаниями свидетеля, ответом нотариуса
• Бухгалтерские документы не являются исключительными доказательствами уплаты

Почему это существенное нарушение:

Суд апелляционной инстанции применил норму закона (требование безналичного порядка расчётов) вопреки условиям договора и установленным обстоятельствам, не учитывая, что договор предусматривал возможность иных способов расчётов. Это привело к неправильному выводу о недействительности договора, который был надлежащим образом заключён, исполнен сторонами и зарегистрирован.

2. Неправильное применение статьи 398 ГК РФ

Существенное нарушение норм материального права:

Суд апелляционной инстанции удовлетворил требование об истребовании квартиры из владения Лебедевой А.Я. в пользу Аладинской Н.В., не применив положения статьи 398 ГК РФ и разъяснения Пленумов ВС РФ и ВАС РФ о том, что право требования передачи индивидуально-определённой вещи отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности.

Почему это существенное нарушение:

После государственной регистрации права собственности Лебедевой А.Я. на квартиру (27 января 2022 г.) право Аладинской Н.В. требовать отобрания этой квартиры у должника отпало. Аладинская Н.В. могла требовать только возмещения убытков. Неприменение этого правила привело к нарушению прав Лебедевой А.Я. как добросовестного приобретателя.

3. Неправильное применение разъяснений совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22

Существенное нарушение норм материального права:

Суд апелляционной инстанции не применил разъяснения пункта 61 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, согласно которым при государственной регистрации перехода права собственности за одним из кредиторов другие кредиторы вправе требовать возмещения убытков, а не истребования имущества.

Почему это существенное нарушение:

Это разъяснение применяется при рассмотрении любых споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, включая споры о долевом строительстве. Неприменение этого разъяснения привело к неправильному разрешению спора.

4. Нарушение требований процессуального закона при оценке доказательств

Существенное нарушение норм процессуального права (ст. 329 ГПК РФ):

Суд апелляционной инстанции в нарушение требований пункта 5 части 2 статьи 329 ГПК РФ в судебном постановлении не указал, по каким основаниям документы (справка от 15 января 2022 г., акт приёма-передачи, ответ нотариуса) и пояснения третьего лица (Подкопаева Д.В.) не приняты в качестве доказательств.

Почему это существенное нарушение:

Статья 329 ГПК РФ требует, чтобы суд в судебном постановлении указал, какие доказательства он признал установленными, какие — не признал и по каким основаниям. Нарушение этого требования делает судебное постановление необоснованным.

5. Нарушение требований процессуального закона при мотивировке судебного постановления

Существенное нарушение норм процессуального права (ст. 329 ГПК РФ):

Суд апелляционной инстанции в нарушение требований части 3 статьи 329 ГПК РФ:

• Не рассмотрел доводы апелляционной жалобы Лебедевой А.Я. об отсутствии правовых оснований для признания недействительным договора
• Не рассмотрел доводы о незаконном истребовании спорной квартиры
• Не дал надлежащей правовой оценки указанным доводам
• Не привёл в судебном постановлении мотивы, по которым эти доводы отклонены

Почему это существенное нарушение:

Статья 329 ГПК РФ требует, чтобы суд в судебном постановлении привёл мотивы, по которым он принял или отклонил доводы сторон. Нарушение этого требования делает судебное постановление необоснованным и лишает сторону возможности понять, на каком основании суд принял решение.

Ошибки кассационного суда

1. Неправильная проверка законности судебного постановления

Существенное нарушение норм процессуального права (ст. 379.6, ст. 379 ГПК РФ):

Кассационный суд общей юрисдикции, проверяя по кассационной жалобе Лебедевой А.Я. законность судебного постановления суда апелляционной инстанции:

• Не выявил допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права
• Не выполнил требования статьи 379.6 и частей 1–3 статьи 379 ГПК РФ

Почему это существенное нарушение:

Кассационный суд должен проверить, не допущены ли судами нижестоящих инстанций существенные нарушения норм материального и процессуального права. В данном случае кассационный суд не выявил очевидные нарушения, допущенные судом апелляционной инстанции, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении им своих функций.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 8 июля 2025 года - Определение судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 7 октября 2025 года

2. Направлено на новое рассмотрение: - Дело направлено в суд апелляционной инстанции — Новосибирский областной суд в ином составе суда

3. Указания суду апелляционной инстанции при новом рассмотрении: - Разрешить спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами материального права - Соблюдать требования процессуального закона - Учитывать установленные по делу обстоятельства

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД ВС РФ имеет принципиальное значение для практики нижестоящих судов при разрешении споров о долевом строительстве:

• Установлено правило приоритета кредитора, получившего имущество: После государственной регистрации права собственности третьего лица на недвижимое имущество другие кредиторы должника не вправе требовать истребования этого имущества, а могут требовать только возмещения убытков

• Уточнено применение статьи 398 ГК РФ к спорам о долевом строительстве: Разъяснения Пленумов ВС РФ и ВАС РФ о праве требования передачи индивидуально-определённой вещи применяются не только к спорам о купле-продаже, но и к иным спорам между кредиторами и должниками, связанным с защитой права собственности на объекты недвижимого имущества

• Установлено, что бухгалтерские документы не являются исключительными доказательствами уплаты по договору долевого участия: Дольщик не может нести ответственность за надлежащее ведение застройщиком бухгалтерской документации

• Уточнено применение норм Федерального закона № 214-ФЗ о порядке расчётов: Если договор предусматривает возможность проведения взаиморасчётов иными, не запрещёнными законом способами, то требование об исключительно безналичном порядке расчётов не может быть применено к такому договору

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту прав:

• Добросовестных приобретателей недвижимого имущества, которые:
• Заключили договор в соответствии с законом
• Исполнили все существенные условия договора
• Получили имущество и зарегистрировали право собственности

• Не знали о правопритязаниях третьих лиц

• Участников долевого строительства, которые:

• Надлежащим образом исполнили свои финансовые обязательства
• Получили квартиру и зарегистрировали право собственности
• Не могут быть лишены имущества в пользу других кредиторов застройщика

Одновременно определение защищает права других кредиторов застройщика:

• Они вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением должником своих обязательств
• Они не лишены возможности защиты своих прав, но эта защита осуществляется через требование возмещения убытков, а не через истребование имущества, уже переданного третьему лицу

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение развивает и уточняет ранее сформированные позиции:

• Постановление Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» — применение статьи 398 ГК РФ при неисполнении обязательства передать индивидуально-определённую вещь

• Совместное Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» — применение правила о приоритете кредитора, получившего имущество, при государственной регистрации прав на недвижимое имущество

• Конституция РФ — защита права собственности и свободы договора как необходимых элементов конституционного статуса личности

Определение также развивает практику применения Федерального закона № 214-ФЗ:

• Уточняет, что договор участия в долевом строительстве может предусматривать иные способы расчётов, не запрещённые законом
• Указывает, что дольщик не может нести ответственность за надлежащее ведение застройщиком бухгалтерской документации
• Подтверждает, что факт оплаты может подтверждаться различными доказательствами, а не только первичными бухгалтерскими документами

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Определение устанавливает следующие правила доказывания:

• Бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства лежит на кредиторе, требующем признания договора недействительным или истребования имущества

• Дольщик не может нести ответственность за надлежащее ведение застройщиком бухгалтерской документации — это означает, что отсутствие записей в бухгалтерских документах не может служить доказательством неуплаты, если имеются иные доказательства уплаты (справки, акты, показания свидетелей, ответы нотариусов)

• Факт оплаты может подтверждаться различными доказательствами:

• Справками об отсутствии задолженности
• Актами приёма-передачи
• Показаниями свидетелей
• Ответами нотариусов о внесении денежных средств на депозит

• Иными документами, подтверждающими получение денежных средств

• При оценке доказательств суд должен учитывать все обстоятельства дела, включая:

• Добросовестность приобретателя
• Исполнение сторонами всех существенных условий договора
• Государственную регистрацию права собственности
• Фактическое владение и пользование имуществом

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД ВС РФ может быть применена по аналогии в следующих сферах:

• Споры о купле-продаже недвижимого имущества, когда продавец заключил несколько договоров на один и тот же объект

• Споры о передаче имущества в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление, когда должник не исполнил обязательство перед одним кредитором, но передал имущество другому кредитору

• Споры о защите прав потребителей в сфере долевого строительства, когда застройщик нарушил права одного участника долевого строительства, но надлежащим образом исполнил обязательства перед другим участником

• Споры о возмещении убытков, когда кредитор требует возмещения убытков вместо истребования имущества, уже переданного третьему лицу

• Споры о добросовестности приобретателя, когда необходимо определить, может ли приобретатель быть лишён имущества в пользу других кредиторов продавца

6. Значение для защиты прав потребителей

Определение имеет важное значение для защиты прав потребителей в сфере долевого строительства:

• Участники долевого строительства, которые надлежащим образом исполнили свои обязательства, получили квартиру и зарегистрировали право собственности, защищены от истребования имущества в пользу других кредиторов застройщика

• Однако это не означает, что другие участники долевого строительства остаются без защиты — они вправе требовать возмещения убытков от застройщика

• Определение подтверждает, что при разрешении споров о долевом строительстве суды должны применять нормы Федерального закона № 214-ФЗ в соответствии с их смыслом и целью — защитой прав участников долевого строительства

7. Значение для практики применения Федерального закона № 214-ФЗ

Определение уточняет применение норм Федерального закона № 214-ФЗ:

• Статья 4 Федерального закона № 214-ФЗ — договор считается заключённым, если в нём соблюдены все существенные условия, включая цену договора, сроки и порядок её уплаты. Если договор