КС подтвердил: условие договора найма о расторжении с уведомлением за 30 дней конституционно при соблюдении добросовестности

I. РЕКВИЗИТЫ АКТА

Вид и номер акта: Определение Конституционного Суда Российской Федерации № 1217-О от 13 мая 2025 года

Заявитель: Гражданка Магашева Малика Ибрагимовна (физическое лицо)

Повод и основание к рассмотрению: Жалоба гражданки на нарушение конституционных прав нормативными актами, поданная в соответствии со статьёй 125 (часть 4, пункт «а») Конституции РФ и статьями 36, 96, 97 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации»

Оспариваемые нормы: - пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ (абзац первый) — о свободе граждан и юридических лиц в установлении прав и обязанностей на основе договора; - статья 421 ГК РФ — о содержании принципа свободы договора; - пункт 1 статьи 450 ГК РФ (абзац первый) — об изменении и расторжении договора по соглашению сторон; - пункт 2 статьи 687 ГК РФ (абзацы второй и третий) — об основаниях расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя (невнесение платы за жилое помещение; разрушение или порча жилого помещения)

II. ФАБУЛА И ПОВОД ОБРАЩЕНИЯ

Конкретное дело заявительницы

По договору безвозмездного пользования жилым помещением от 1 февраля 2022 года собственница Л.М. передала жилую комнату в пользование гражданину А.М. Последний заключил с М.И. Магашевой договор найма данного помещения от 13 июля 2022 года сроком на 11 месяцев. Договор содержал условие о необходимости предварительного уведомления другой стороны о досрочном расторжении за 30 дней.

24 ноября 2022 года наймодатель А.М. уведомил заявительницу об одностороннем отказе от договора в порядке, предусмотренном договором, в связи с продажей жилого помещения его собственницей.

Судебное разбирательство

Заявительница обратилась в суд с иском к А.М. о взыскании убытков (плата за наем нового жилого помещения, расходы на вынужденный переезд, оплату услуг риэлтора) и компенсации морального вреда, а также возмещении расходов на юридические услуги.

Судебные решения: - Решением мирового судьи судебного участка № 155 Санкт-Петербурга от 30 мая 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано. - Апелляционным определением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 14 декабря 2023 года решение отменено (ввиду непривлечения собственницы жилого помещения), однако в удовлетворении исковых требований вновь отказано. - Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13 мая 2024 года апелляционное определение оставлено без изменения.

Позиция заявительницы в жалобе

Суды применили пункт 2 статьи 1, статью 421, пункт 1 статьи 450, пункт 4 статьи 4501 и статью 687 ГК РФ, исходя из того, что стороны добровольно согласовали порядок досрочного расторжения договора с условиями о предварительном уведомлении за 30 дней и возврате ранее внесённой платы.

Утверждаемое нарушение: Заявительница считает, что оспариваемые положения ГК РФ, рассматриваемые во взаимосвязи, противоречат статьям 2, 12, 17–19, 22, 23, 25, 27 и 40 Конституции РФ в той мере, в какой они порождают неоднозначное истолкование и возможность произвольного применения, допуская различные подходы к разрешению вопроса о праве наймодателя расторгнуть договор найма в одностороннем внесудебном порядке при фактическом отсутствии оснований для такого расторжения, свидетельствующих о нарушении его законных интересов по вине нанимателя.

III. КОНСТИТУЦИОННО-ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Конституционно-правовой конфликт возникает между следующими конституционными ценностями и принципами:

1. Свобода договора (статьи 8, 19 (части 1–2), 34 (часть 1), 35 (части 1–2) Конституции РФ) — право сторон самостоятельно определять условия договора, включая условия его расторжения;

2. Право на жилище и недопустимость произвольного его лишения (статья 40, часть 1 Конституции РФ) — гарантия защиты жилищных прав граждан от произвольного лишения жилья;

3. Добросовестность и разумность в осуществлении прав (статья 17, часть 3 Конституции РФ) — требование, что осуществление прав и свобод не должно нарушать права и свободы других лиц;

4. Равенство перед законом и судом (статья 19, части 1–2 Конституции РФ) — недопустимость произвольного применения норм закона.

Заявительница усматривает в оспариваемых нормах неопределённость, которая якобы позволяет наймодателю расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем внесудебном порядке без наличия оснований, свидетельствующих о нарушении его законных интересов по вине нанимателя, что нарушает её право на жилище и принцип добросовестности.

IV. ВОПРОС, РАЗРЕШАЕМЫЙ КС РФ

Соответствуют ли Конституции РФ положения пункта 2 статьи 1, статьи 421, пункта 1 статьи 450 и пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса РФ в той мере, в какой они допускают одностороннее внесудебное расторжение договора найма жилого помещения наймодателем при отсутствии оснований, свидетельствующих о нарушении его законных интересов по вине нанимателя, и порождают неоднозначное истолкование и возможность произвольного применения?

V. ПОЗИЦИЯ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА

A. Итоговый вывод

Конституционный Суд Российской Федерации отказал в принятии жалобы к рассмотрению, поскольку она не отвечает требованиям допустимости, установленным Федеральным конституционным законом «О Конституционном Суде Российской Федерации». Оспариваемые положения ГК РФ не могут расцениваться как нарушившие конституционные права заявительницы в указанном в жалобе аспекте, учитывая, что судами в гражданском деле с её участием в действиях наймодателя каких-либо злоупотреблений при заключении договора и (или) его исполнении не было выявлено. Установление фактических обстоятельств конкретного дела и оценка обоснованности судебных решений не входят в полномочия КС РФ.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционно-правовая природа свободы договора и её пределы

Конституционная основа: Статьи 8, 19 (части 1–2), 34 (часть 1), 35 (части 1–2), 55 Конституции РФ

Позиция Суда:

Гражданский кодекс РФ, развивая конституционные нормы о свободе личности в экономической сфере и признании различных форм собственности на основе равенства перед законом и судом, провозглашает свободу договора и недопустимость произвольного вмешательства в частные дела в качестве основных начал гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Однако свобода договора не является абсолютной. Она предполагает равенство и согласование воли сторон, не должна приводить к отрицанию или умалению других общепризнанных прав и свобод и может быть ограничена федеральным законом лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц (статья 55 Конституции РФ).

Ссылки на ранее выраженные позиции КС РФ: Постановления КС РФ от 23 февраля 1999 года № 4-П, от 27 октября 2015 года № 28-П, от 22 июня 2017 года № 16-П, от 2 июля 2024 года № 34-П.

2. Принцип добросовестности и разумности в осуществлении договорных прав

Конституционная основа: Статья 17 (часть 3) Конституции РФ; пункт 3 статьи 1 ГК РФ; пункт 4 статьи 4501 ГК РФ

Позиция Суда:

Из содержания конституционных предписаний вытекает признание свободы договора в качестве одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина, которая предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость условий договора, включая их соответствие его действительному экономическому смыслу.

Требование о добросовестности вытекает из конституционного положения о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (статья 17, часть 3 Конституции РФ).

Вопрос о квалификации договорного условия в качестве несправедливого решается судом при рассмотрении конкретного дела с учётом пункта 4 статьи 4501 ГК РФ, согласно которому сторона, которой предоставлено право на отказ от договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором.

Ссылки на ранее выраженные позиции КС РФ: Постановления КС РФ от 23 февраля 1999 года № 4-П, от 21 декабря 2018 года № 47-П, от 25 июня 2024 года № 33-П.

3. Конституционное право на жилище и его реализация в условиях рыночной экономики

Конституционная основа: Статья 40 (часть 1) Конституции РФ

Позиция Суда:

Конституция РФ устанавливает право каждого на жилище и недопустимость произвольного его лишения (статья 40, часть 1).

КС РФ исходит из того, что в условиях рыночной экономики граждане реализуют свои жилищные права в основном самостоятельно, используя для этого различные допускаемые законом способы. В числе таких способов законодательство предусматривает коммерческий наем жилого помещения.

Ссылки на ранее выраженные позиции КС РФ: Постановления КС РФ от 25 октября 2016 года № 21-П, от 23 апреля 2024 года № 20-П.

4. Конституционно-правовой смысл статьи 687 ГК РФ (позиция из Постановления № 23-П от 2 июня 2022 года)

Конституционная основа: Статья 687 ГК РФ, применяемая во взаимосвязи со статьями 310, 421, 422, 450, 4501 ГК РФ

Позиция Суда:

КС РФ в Постановлении от 2 июня 2022 года № 23-П признал абзац второй пункта 2 статьи 687 ГК РФ, применяемый в судебной практике во взаимосвязи с указанными нормами для решения вопроса о праве наймодателя жилого помещения по договору краткосрочного коммерческого найма расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, не противоречащим Конституции РФ.

По конституционно-правовому смыслу эта норма предполагает:

• Иные, чем непосредственно предусмотренные положениями статьи 687, основания расторжения договора должны быть сформулированы ясно и определённо и относиться к существенному нарушению законного интереса наймодателя по вине нанимателя;

• Суд при рассмотрении спора нанимателя и наймодателя в связи с односторонним расторжением договора оценивает, не был ли нарушен принцип добросовестности установлением названных условий в договоре и их использованием наймодателем.

Специальный характер норм статьи 687 ГК РФ:

Положения статьи 687 ГК РФ являются специальными в соотношении с устанавливающими общий порядок расторжения договора положениями статей 450–452 ГК РФ, носят применительно к договору краткосрочного найма (сроком менее одного года) диспозитивный характер и с учётом специфики такого договора допускают включение сторонами в него иных условий, а также внесудебный порядок его досрочного расторжения.

Требование определённости условий:

Условия об одностороннем внесудебном расторжении договора наймодателем, определяемые договором, не могут обладать неопределённым характером. Указание обстоятельств, с наступлением которых договор связывает право наймодателя расторгнуть его в одностороннем порядке, должно позволять однозначно и недвусмысленно верифицировать их наступление.

5. Оценка условия договора о 30-дневном уведомлении в конкретном деле

Позиция Суда:

Условие договора, в соответствии с которым наймодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть его, предварительно уведомив об этом нанимателя за 30 календарных дней, является в должной мере определённым.

Обоснование:

• Включение данного положения в договор означает наличие у нанимателя конкретной информации об условиях действия договора и порядке его прекращения;

• Предусмотренный срок предполагает достаточное время для поиска нового жилья в случае досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя;

• Право сторон включить в договор подобное условие подтверждается тем, что оно само по себе не препятствует защите особо значимых охраняемых законом ценностей (интересов слабой стороны договора, собственников, третьих лиц, публичных интересов), не допускает грубого нарушения баланса интересов сторон и не противоречит существу законодательного регулирования договора краткосрочного найма жилого помещения;

• На рынке существует существенное число похожих предложений, позволяющих заключить договор без включения в него спорного условия;

• Нанимателю предоставлено аналогичное право в одностороннем порядке отказаться от договора, уведомив об этом наймодателя за 30 дней.

Однако: Приведённое условие договора может быть признано несправедливым, а потому недействительным в зависимости от конкретных фактических обстоятельств дела.

6. Основания отказа в принятии жалобы к рассмотрению

Нормативная база: Статьи 36, 96, 97 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации»; статья 125 (часть 4, пункт «а») Конституции РФ; часть вторая статьи 74 ФКЗ «О Конституционном Суде РФ»

Позиция Суда:

КС РФ принимает к рассмотрению жалобу гражданина на нарушение его конституционных прав нормативным актом, если придёт к выводу, что:

• имеются признаки нарушения конституционных прав в результате применения оспариваемого акта в конкретном деле с участием заявителя;

• существует неопределённость в вопросе о том, соответствует ли этот акт Конституции РФ.

При этом КС РФ оценивает как буквальный смысл нормативного акта, так и смысл, придаваемый ему официальным и иным толкованием, в том числе в решениях по конкретному делу или сложившейся правоприменительной практикой.

Применение к жалобе М.И. Магашевой:

Оспариваемые положения пункта 2 статьи 1, статьи 421, пункта 1 статьи 450 и пункта 2 статьи 687 ГК РФ не могут расцениваться как нарушившие конституционные права заявительницы в указанном в жалобе аспекте, учитывая, что судами в гражданском деле с её участием в действиях наймодателя каких-либо злоупотреблений при заключении договора и (или) его исполнении не было выявлено.

Разграничение полномочий:

Установление фактических обстоятельств конкретного дела, а равно оценка обоснованности судебных решений (в том числе по вопросу о добросовестности и разумности действий сторон правоотношений) не входят в полномочия КС РФ, как они определены статьёй 125 Конституции РФ и статьёй 3 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации».

VI. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ И ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

Резолюция

Конституционный Суд Российской Федерации определил:

1. Отказать в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Магашевой Малики Ибрагимовны, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», в соответствии с которыми жалоба в КС РФ признаётся допустимой.

2. Определение КС РФ по данной жалобе окончательно и обжалованию не подлежит.

Правовые последствия

Для конкретного дела заявительницы

Отказ в принятии жалобы к рассмотрению означает, что судебные решения (решение мирового судьи от 30 мая 2023 года, апелляционное определение от 14 декабря 2023 года и кассационное определение от 13 мая 2024 года) остаются в силе. Заявительница не получает пересмотра своего дела на основе конституционного контроля.

Для правоприменения в целом

Хотя жалоба отклонена по формальным основаниям (недопустимость), КС РФ в мотивировочной части подтвердил конституционность оспариваемых норм ГК РФ в их конституционно-правовом смысле, установленном ранее Постановлением № 23-П от 2 июня 2022 года.

Ключевые выводы для судебной практики:

• Условие договора найма жилого помещения о 30-дневном уведомлении перед односторонним расторжением договора наймодателем является определённым и допустимым;

• Такое условие не противоречит Конституции РФ, включая право на жилище (статья 40);

• Однако суд при рассмотрении конкретного дела должен оценивать, не было ли нарушено принцип добросовестности при установлении и использовании такого условия;

• Условие может быть признано несправедливым и недействительным в зависимости от конкретных фактических обстоятельств дела.

Момент вступления в силу

Определение вступает в силу немедленно (как определение КС РФ по вопросу о допустимости). Оно окончательно и обжалованию не подлежит.

VII. ЗНАЧЕНИЕ ПРАВОВОЙ ПОЗИЦИИ

1. Влияние на правоприменение

Определение не вносит изменений в правоприменение, поскольку жалоба отклонена по формальным основаниям. Однако мотивировочная часть подтверждает и развивает конституционно-правовой смысл норм ГК РФ, установленный Постановлением № 23-П от 2 июня 2022 года.

Для судов это означает:

• Условия договора найма жилого помещения о одностороннем расторжении с предварительным уведомлением являются допустимыми и определёнными;

• При рассмотрении споров о расторжении договора найма суды должны проверять, не нарушен ли принцип добросовестности при установлении и использовании таких условий;

• Суды вправе признать такие условия несправедливыми и недействительными в зависимости от конкретных обстоятельств дела;

• Наличие на рынке альтернативных предложений и взаимность прав сторон (возможность обеих сторон расторгнуть договор с уведомлением) свидетельствуют в пользу законности и действительности таких условий.

2. Связь с ранее выраженными позициями КС РФ

Преемственность:

Определение полностью согласуется с Постановлением КС РФ № 23-П от 2 июня 2022 года, которое признало абзац второй пункта 2 статьи 687 ГК РФ не противоречащим Конституции РФ в его конституционно-правовом смысле.

Развитие позиции:

Определение развивает и уточняет ранее выраженные позиции КС РФ о свободе договора (постановления № 4-П от 23 февраля 1999 года, № 28-П от 27 октября 2015 года, № 16-П от 22 июня 2017 года, № 34-П от 2 июля 2024 года), о добросовестности в осуществлении договорных прав (постановления № 47-П от 21 декабря 2018 года, № 33-П от 25 июня 2024 года) и о праве на жилище в условиях рыночной экономики (постановления № 21-П от 25 октября 2016 года, № 20-П от 23 апреля 2024 года).

3. Гарантии конституционных прав

Усилены гарантии:

• Права на жилище (статья 40 Конституции РФ) — через подтверждение того, что условия договора найма должны быть определёнными и не должны допускать произвольного лишения жилья; суд может признать несправедливые условия недействительными;

• Принципа добросовестности (статья 17, часть 3 Конституции РФ) — через требование, что наймодатель должен действовать добросовестно и разумно при использовании права на расторжение договора;

• Свободы договора (статьи 8, 34, 35 Конституции РФ) — через признание допустимости условий об одностороннем расторжении договора при наличии определённости и баланса интересов сторон.

4. Предписания законодателю

Прямых предписаний законодателю не содержится. Определение подтверждает, что действующее регулирование в ГК РФ (статьи 1, 421, 450, 687) соответствует Конституции РФ при условии его конституционно-правового истолкования, установленного Постановлением № 23-П от 2 июня 2022 года.

Имплицитное предписание: Если законодатель намерен изменить регулирование договора краткосрочного найма жилого помещения, он должен учитывать необходимость:

• сохранения определённости условий об одностороннем расторжении договора;

• обеспечения баланса интересов сторон;

• защиты права на жилище от произвольного лишения;

• соблюдения принципа добросовестности.

5. Сферы применения позиции за пределами конкретного дела

По аналогии регулирования позиция применима к:

• Договорам краткосрочного найма жилого помещения — основной предмет регулирования;

• Иным договорам с условиями об одностороннем расторжении — в той мере, в какой они содержат определённые условия и соблюдают баланс интересов сторон;

• Спорам о добросовестности в осуществлении договорных прав — принцип добросовестности и разумности применяется ко всем договорам, где одна сторона имеет право на отказ от договора (пункт 4 статьи 4501 ГК РФ);

• Защите жилищных прав граждан в условиях рыночной экономики — позиция подтверждает, что коммерческий наем является допустимым способом реализации жилищных прав, но при условии соблюдения конституционных гарантий от произвольного лишения жилья.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение КС РФ № 1217-О от 13 мая 2025 года отклоняет жалобу гражданки М.И. Магашевой по формальным основаниям (недопустимость), однако в мотивировочной части подтверждает конституционность оспариваемых норм ГК РФ в их конституционно-правовом смысле.

Ключевая позиция: Условия договора найма жилого помещения об одностороннем расторжении с предварительным уведомлением являются допустимыми и определёнными, не противоречат Конституции РФ, включая право на жилище, при условии, что суд при рассмотрении конкретного дела оценивает соблюдение принципа добросовестности и может признать такие условия несправедливыми и недействительными в зависимости от фактических обстоятельств.

Определение развивает и уточняет ранее выраженные позиции КС РФ о балансе между свободой договора и защитой конституционных прав граждан, особенно в сфере жилищных отношений.