ВС отменил запрет на гостевой дом: органам власти нужна угроза жизни, а не просто нарушение вида использования

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ26-78-К4

Дата вынесения: 28 июля 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Петрушкина В.А. - Судьи: Киселёва А.П., Асташова С.В. - Судья-докладчик: Киселёва А.П.

Стороны: - Истец: Администрация муниципального образования город-курорт Анапа (орган публичной власти, орган местного самоуправления) - Ответчики: Деревенец Геннадий Григорьевич, Пазников Игорь Иванович (граждане, долевые собственники земельного участка и жилых домов)

Категория спора: Жилищно-земельный спор, связанный с использованием земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимого имущества в целях, не соответствующих виду разрешённого использования; спор о защите публичных интересов в области градостроительного и земельного законодательства.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Администрация МО г.-к. Анапа обратилась в суд с исковым заявлением о: 1. Запрете использования объектов недвижимого имущества в коммерческих целях — конкретно о запрете эксплуатации пятиэтажного жилого дома (кадастровый номер не указан в открытой части) и одноэтажного жилого дома в качестве гостевых домов; 2. Возложении обязанности совершить определённые действия — предположительно, по переоформлению объектов или изменению вида разрешённого использования земельного участка.

Правовое основание требований: Земельный участок общей площадью 700 м² с категорией земель «земли населённых пунктов» и видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» используется ответчиками в коммерческих целях (предоставление услуг временного проживания в гостевых домах), что нарушает установленный вид разрешённого использования и противоречит земельному и градостроительному законодательству.

Возражения ответчика

Ответчики возражали против иска, ссылаясь на следующие доводы: - Истец пропустил трёхлетний срок исковой давности, поскольку администрация МО г.-к. Анапа уже обращалась в суд с аналогичным иском в 2015 году (определением Анапского городского суда от 10 апреля 2015 г. по делу № 2-832/2015 исковое заявление было оставлено без рассмотрения в соответствии с абзацем 8 статьи 222 ГПК РФ); - Жилые дома были возведены на основании разрешения на строительство, выданного МУ «Управление архитектуры и градостроительства города-курорта Анапа» 5 июня 2006 г., и приняты в эксплуатацию актом от 29 июня 2006 г.; - Право собственности на жилые дома зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке; - Судебно-экспертное заключение от 16 марта 2015 г. подтверждает, что строительство и эксплуатация объектов осуществлялись в соответствии с действующими строительными, противопожарными, экологическими, санитарными нормами и правилами, градостроительным законодательством, и эксплуатация возможна без ограничений, не угрожает жизни и здоровью людей.

Решение первой инстанции (Анапский городской суд, 21 марта 2025 г.)

Резолюция: В удовлетворении исковых требований администрации МО г.-к. Анапа отказано.

Ключевые мотивы: - Истец не представил доказательств того, что спорные объекты недвижимости создают угрозу жизни и здоровью граждан, наносят ущерб окружающей среде или нарушают публичные интересы (права других лиц); - Указание в акте осмотра на осуществление коммерческой деятельности (гостевой дом) само по себе не означает создание угрозы жизни и здоровью граждан; - Имеется самостоятельное основание для отказа в иске — пропуск истцом срока исковой давности (более трёх лет прошло с момента обращения администрации в суд в 2015 году).

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 9 октября 2025 г.)

Резолюция: Решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение об удовлетворении иска.

Ключевые мотивы апелляционного суда: - На спорные объекты капитального строительства отсутствует заключение уполномоченных государственных органов, подтверждающее их соответствие градостроительным, противопожарным нормам и правилам; - Фактическое использование земельного участка и расположенных на нём объектов противоречит земельному и градостроительному законодательству; - Недополучение бюджетом муниципального образования денежных средств от земельного налога в результате несоответствия вида разрешённого использования нарушает законные права и интересы Российской Федерации (как части бюджетной системы); - Суд апелляционной инстанции не дал оценку доводам о пропуске срока исковой давности.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 3 марта 2026 г.)

Резолюция: Апелляционное определение оставлено без изменения, кассационная жалоба ответчиков без удовлетворения.

Позиция: Кассационный суд согласился с выводами апелляционного суда.

Обращение в Верховный Суд РФ

Кассационная жалоба: Деревенец Г.Г. и Пазников И.И. обратились в ВС РФ с кассационной жалобой, поставив вопрос об отмене апелляционного определения и определения кассационного суда.

Определение судьи ВС РФ: Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 22 июня 2026 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между следующими интересами и нормами:

1. Публичный интерес (представленный администрацией МО г.-к. Анапа) — обеспечение соответствия использования земельных участков установленному виду разрешённого использования, защита публичных интересов в области земельного и градостроительного законодательства, пополнение бюджета муниципального образования за счёт надлежащего налогообложения;

2. Частный интерес (представленный ответчиками) — право собственности на земельный участок и жилые дома, право на использование принадлежащего им имущества, защита от необоснованного ограничения прав собственников, соблюдение сроков исковой давности;

3. Нормативный конфликт: - Требования земельного и градостроительного законодательства о соответствии использования земельного участка установленному виду разрешённого использования (ст. 40 ЗК РФ, ст. 263 ГК РФ); - Требования о безопасности зданий и сооружений (Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»); - Положения о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ); - Нормы об исковой давности (ст. 196, 199, 200 ГК РФ); - Новое специальное законодательство (Федеральный закон от 7 июня 2025 г. № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов»).

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой (вопросы доказывания, оценки доказательств, применения сроков исковой давности).

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами апелляционной и кассационной инстанций, которые повлияли на исход дела и требуют кассационного пересмотра. Кроме того, дело содержит вопросы, требующие единообразного толкования и применения норм земельного, градостроительного и гражданского законодательства, а также вопрос о применении нового федерального закона от 7 июня 2025 г. № 127-ФЗ.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Какие обстоятельства должны быть установлены судом при рассмотрении иска органа публичной власти о запрете использования земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимого имущества в целях, не соответствующих виду разрешённого использования?

2. Является ли достаточным для удовлетворения такого иска одно лишь установление факта несоответствия фактического использования установленному виду разрешённого использования, или суд обязан установить наличие угрозы жизни и здоровью граждан, нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц?

3. Какова роль и значение заключения судебной экспертизы при оценке соответствия объекта капитального строительства градостроительным, противопожарным и иным нормам и правилам, и может ли суд отвергнуть выводы эксперта без приведения мотивированных доводов?

4. Применяется ли трёхлетний срок исковой давности к требованиям органов публичной власти о защите публичных интересов, и с какого момента начинает исчисляться этот срок?

5. Требуется ли изменение вида разрешённого использования земельного участка для эксплуатации индивидуального жилого дома в качестве гостевого дома в соответствии с Федеральным законом от 7 июня 2025 г. № 127-ФЗ?

6. Допустили ли суды апелляционной и кассационной инстанций существенные нарушения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что при рассмотрении исков органов публичной власти о запрете использования земельных участков и объектов недвижимого имущества в целях, не соответствующих виду разрешённого использования, суд обязан установить наличие реальной угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, а не ограничиваться констатацией факта несоответствия фактического использования установленному виду разрешённого использования. Суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального права при толковании и применении норм земельного, градостроительного и гражданского законодательства, в связи с чем их решения подлежат отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

B. Развёрнутое обоснование

1. Требования к постановлению законного и обоснованного судебного решения

В соответствии со статьями 2, 195, 196 и 198 ГПК РФ и разъяснениями, содержащимися в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», для постановления законного и обоснованного решения суду необходимо: - дать квалификацию отношениям сторон спора; - определить закон, который эти правоотношения регулирует; - установить все значимые обстоятельства; - изложить обоснование своих выводов в мотивировочной части судебного акта; - сформулировать решение по спору в его резолютивной части так, чтобы оно было исполнимым.

Вывод ВС РФ: Обжалуемые судебные акты апелляционной и кассационной инстанций не отвечают указанным требованиям.

2. Право собственности на земельный участок и право на возведение зданий и сооружений

Статья 263 ГК РФ (пункт 1) устанавливает, что собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения: - градостроительных и строительных норм и правил; - требований о целевом назначении земельного участка.

Статья 40 ЗК РФ (подпункт 2 пункта 1) предусматривает, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с: - целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием; - требованиями градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

3. Понятие и признаки самовольной постройки

Статья 222 ГК РФ (пункт 1) определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта; - либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений; - либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Важное уточнение: Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений.

Статья 222 ГК РФ (абзац 4 пункта 2) предусматривает, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями, осуществившим её лицом либо за его счёт.

4. Разъяснения Пленума ВС РФ о рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку

Пункт 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержит следующие разъяснения:

При рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает: - допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил; - создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Суду необходимо установить: - предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации (получение разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию); - правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо предпринимало меры.

Критическое условие: Суд должен установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Вывод ВС РФ: Данные разъяснения Пленума не были выполнены судом апелляционной инстанции, поскольку необходимым является установление того обстоятельства, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, чего сделано не было.

5. Учёт факта регистрации права собственности в ЕГРН

ВС РФ отметил, что суд апелляционной инстанции не учёл, что: - право собственности ответчиков на жилые дома зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН; - правомерность их возведения истцом не оспаривалась.

6. Отсутствие специального порядка ввода в эксплуатацию гостиниц и гостевых домов

Позиция ВС РФ: Действующее законодательство не предусматривает какого-либо специального (отличного от других) порядка ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства в качестве гостиницы либо гостевого дома, а также какого-либо отдельного порядка получения заключения уполномоченных государственных органов о его соответствии градостроительным, противопожарным и иным нормам и правилам.

7. Роль и значение судебной экспертизы

Статья 87 ГПК РФ (части 1 и 2) предусматривает: - В случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу; - В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить повторную экспертизу.

Критическое замечание ВС РФ: Суд апелляционной инстанции: - исследовал заключение судебной строительно-технической экспертизы, назначенной судом первой инстанции; - однако не привёл доводов, по которым отверг выводы эксперта; - формально сославшись на необязательность заключения экспертизы для суда; - не поставил перед сторонами вопрос о назначении дополнительной или повторной экспертизы.

Вывод ВС РФ: Это является существенным нарушением норм процессуального права.

8. Материально-правовая цель органа публичной власти

При разрешении спора суду апелляционной инстанции необходимо было учитывать, что администрация МО г.-к. Анапа преследует материально-правовую цель, направленную исключительно на запрет эксплуатации индивидуального жилого дома в качестве гостевого дома.

9. Полномочия органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности

Пункт 7 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ относит к полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности: - проведение осмотра зданий, сооружений на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов; - выдача рекомендаций о мерах по устранению выявленных нарушений в случаях, предусмотренных Кодексом.

10. Требования Технического регламента о безопасности зданий и сооружений

Пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусматривает, что закон распространяется на все этапы жизненного цикла здания или сооружения и устанавливает минимально необходимые требования к зданиям (сооружениям), включая требования механической и пожарной безопасности, безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания.

Вывод ВС РФ: Суд апелляционной инстанции при разрешении спора, удовлетворяя иск, не установил нарушений требований технического регламента при эксплуатации здания.

11. Основания для запрета деятельности

Абзац 5 пункта 4 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Пункт 1 статьи 55.26 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что в случаях нарушения при эксплуатации зданий, сооружений требований технических регламентов, проектной документации эксплуатация зданий, сооружений может приостанавливаться в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Позиция ВС РФ: Указанные нормы предоставляют уполномоченному органу право обратиться в суд с иском о запрете деятельности, в результате которой был причинен вред или создается опасность причинения такого вреда в будущем. Такой иск направлен на предупреждение опасности причинения вреда и обеспечение охраны прав и интересов иных лиц.

Критическое замечание: Суд апелляционной инстанции для целей применения пункта 1 и 2 статьи 1065 ГК РФ (о возмещении вреда, причинённого жизни или здоровью гражданина) не исследовал обстоятельства о том, что эксплуатация объекта в качестве гостевого дома создаёт угрозу жизни и здоровья граждан в связи с несоответствием строения техническим и градостроительным регламентам.

12. Функциональное использование индивидуального жилого дома

При правовой квалификации функционального использования индивидуального жилого дома суд апелляционной инстанции не учёл, что такой тип строения может быть использован для предоставления услуг гостевых домов.

В связи с этим доводы уполномоченного органа относительно использования объекта с нарушением градостроительного регламента земельного участка и прочно связанных с ним объектов подлежали оценке на соответствие требованиям земельного и градостроительного законодательства.

13. Применение Федерального закона от 7 июня 2025 г. № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов»

Критическое замечание ВС РФ: Судом апелляционной инстанции не учтено, что на момент вынесения им определения вступил в силу Федеральный закон от 7 июня 2025 г. № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов», подлежащий применению по данному делу.

Содержание закона: Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 4 указанного закона, «гостевой дом» — индивидуальный жилой дом размещается на земельном участке, который отнесён к категории земель населённых пунктов и вид разрешённого использования которого предусматривает: - индивидуальное жилищное строительство; - ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок); - ведение гражданами садоводства для собственных нужд.

Вывод ВС РФ: Специальный закон не содержит такого требования для эксплуатации индивидуального жилого дома в качестве «гостевого дома», как изменение вида разрешённого использования земельного участка на котором он расположен, что не было учтено судом апелляционной инстанции.

14. Применение сроков исковой давности к требованиям органов публичной власти

Пункт 1 статьи 196 ГК РФ устанавливает, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Пункт 2 статьи 199 ГК РФ предусматривает, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пункт 4 Постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъясняет, что в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества (например, земельного участка), и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Позиция ответчиков: Ответчики указывали, что по ним подлежит применению трёхлетний срок исковой давности, поскольку истец знал о нарушении своего права и в лице уполномоченных органов обращался за судебной защитой в 2015 году, что имело место более трёх лет назад, т.е. срок исковой давности истёк.

Критическое замечание ВС РФ: Суд апелляционной инстанции в нарушение требований статей 67 и 198 ГПК РФ данным обстоятельствам вообще не дал никакой оценки, выводов суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности не опроверг.

15. Позиция Конституционного Суда РФ о полноте исследования фактических обстоятельств

Согласно правовой позиции, неоднократно выраженной Конституционным Судом Российской Федерации, суды при рассмотрении дел обязаны исследовать по существу фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, поскольку иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закреплённое статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемлённым.

16. Оценка деятельности судов первой, апелляционной и кассационной инстанций

Вывод ВС РФ: При таких обстоятельствах: - Судом первой инстанции установлены все необходимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального права и не допущено существенных нарушений норм процессуального права; - Судами апелляционной и кассационной инстанций при тех же обстоятельствах допущена ошибка в толковании и применении норм материального права; - В связи с этим принятые по делу апелляционное определение и определение кассационного суда общей юрисдикции подлежат отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд)

1. Нарушение требований к мотивировке судебного акта (ст. 195, 196, 198 ГПК РФ)

Суть ошибки: Суд апелляционной инстанции не дал мотивированного обоснования своих выводов, в частности: - не привёл доводов, по которым отверг выводы судебной экспертизы; - формально сославшись на необязательность заключения экспертизы для суда, не исследовал её содержание; - не поставил перед сторонами вопрос о назначении дополнительной или повторной экспертизы в соответствии со ст. 87 ГПК РФ.

Значимость: Существенное нарушение норм процессуального права, влияющее на исход дела.

2. Неправильное применение норм о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВС РФ № 10/22)

Суть ошибки: Суд апелляционной инстанции не установил, что: - право собственности ответчиков на жилые дома зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке; - правомерность их возведения истцом не оспаривалась; - жилые дома были возведены на основании разрешения на строительство и приняты в эксплуатацию актом администрации; - необходимо установить, не нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Значимость: Существенное нарушение норм материального права.

3. Неправильное применение норм о защите от вреда (ст. 1065 ГК РФ)

Суть ошибки: Суд апелляционной инстанции не исследовал обстоятельства о том, что эксплуатация объекта в качестве гостевого дома создаёт угрозу жизни и здоровья граждан в связи с несоответствием строения техническим и градостроительным регламентам.

Значимость: Существенное нарушение норм материального права, поскольку основание для запрета деятельности (угроза жизни и здоровью) не было установлено.

4. Неправильное применение норм о техническом регламенте (Федеральный закон № 384-ФЗ)

Суть ошибки: Суд апелляционной инстанции не установил нарушений требований технического регламента при эксплуатации здания, однако удовлетворил иск, ссылаясь на отсутствие заключения уполномоченных государственных органов.

Значимость: Существенное нарушение норм материального права.

5. Неправильное применение норм о видах разрешённого использования земельного участка

Суть ошибки: Суд апелляционной инстанции не учёл, что: - Федеральный закон от 7 июня 2025 г. № 127-ФЗ не требует изменения вида разрешённого использования земельного участка для эксплуатации индивидуального жилого дома в качестве гостевого дома; - такой тип строения может быть использован для предоставления услуг гостевых домов.

Значимость: Существенное нарушение норм материального права.

6. Неправильное применение норм об исковой давности (ст. 196, 199, 200 ГК РФ, ст. 67, 198 ГПК РФ)

Суть ошибки: Суд апелляционной инстанции: - не дал оценку доводам ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности; - не опроверг выводы суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности; - нарушил требования ст. 67 и 198 ГПК РФ о полноте исследования фактических обстоятельств.

Значимость: Существенное нарушение норм процессуального права, влияющее на исход дела.

7. Неправильное применение норм о полномочиях органов местного самоуправления

Суть ошибки: Суд апелляционной инстанции не учёл, что администрация МО г.-к. Анапа преследует материально-правовую цель, направленную исключительно на запрет эксплуатации индивидуального жилого дома в качестве гостевого дома, и что полномочия органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности ограничены требованиями о безопасности и соответствии техническим регламентам.

Значимость: Существенное нарушение норм материального права.

Ошибки суда кассационной инстанции (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции)

Суть ошибки: Кассационный суд согласился с выводами апелляционного суда и оставил его определение без изменения, не проведя самостоятельного анализа допущенных нарушений норм материального и процессуального права.

Значимость: Существенное нарушение норм материального и процессуального права, поскольку кассационный суд обязан проверить законность и обоснованность судебных актов нижестоящих инстанций.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

На основании статей 390.14–390.16 ГПК РФ Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации:

ОПРЕДЕЛИЛА:

1. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 9 октября 2025 г. — ОТМЕНИТЬ;

2. Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 3 марта 2026 г. — ОТМЕНИТЬ;

3. Решение Анапского городского суда Краснодарского края от 21 марта 2025 г. — ОСТАВИТЬ В СИЛЕ.

Судебные акты не направлены на новое рассмотрение. Дело разрешено окончательно в пользу ответчиков (Деревенца Г.Г. и Пазникова И.И.) с отказом в удовлетворении исковых требований администрации МО г.-к. Анапа.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение ВС РФ устанавливает обязательный стандарт для рассмотрения исков органов публичной власти о запрете использования земельных участков и объектов недвижимого имущества в целях, не соответствующих виду разрешённого использования:

• Суды обязаны установить наличие реальной угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, а не ограничиваться констатацией факта несоответствия фактического использования установленному виду разрешённого использования;

• Суды обязаны исследовать и оценивать заключения судебных экспертиз с приведением мотивированных доводов об их принятии или отвержении;

• Суды обязаны полностью исследовать фактические обстоятельства дела, включая вопросы об исковой давности, и не вправе ограничиваться формальными условиями применения норм;

• Суды обязаны учитывать новое специальное законодательство (в данном случае — Федеральный закон от 7 июня 2025 г. № 127-ФЗ) при разрешении споров.

2. Защита какой стороны усиливается

Позиция усилена в отношении собственников земельных участков и объектов недвижимого имущества:

• Собственники получают защиту от необоснованного ограничения их прав на использование принадлежащего им имущества;

• Требуется установление реальной угрозы жизни и здоровью граждан, а не только факта несоответствия виду разрешённого использования;

• Регистрация права собственности в ЕГРН и наличие разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию являются существенными обстоятельствами, которые суд обязан учитывать;

• Собственники получают защиту от применения сроков исковой давности, если органы публичной власти пропустили установленный срок.

Позиция органов публичной власти ограничена:

• Органы местного самоуправления не могут требовать запрета деятельности, основываясь только на факте несоответствия виду разрешённого использования;

• Органы публичной власти обязаны доказать наличие реальной угрозы жизни и здоровью граждан или нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц;

• Органы публичной власти обязаны соблюдать сроки исковой давности при защите своих прав.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение ВС РФ развивает и уточняет следующие ранее сформированные позиции:

• Пункт 26 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. о необходимости установления угрозы жизни и здоровью граждан при рассмотрении исков о самовольных постройках;

• Пункт 4 Постановления Пленума ВС РФ № 43 от 29 сентября 2015 г. об исчислении сроков исковой давности для публично-правовых образований;

• Пункты 2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ № 23 от 19 декабря 2003 г. о требованиях к мотивировке судебных решений;

• Позиция Конституционного Суда РФ о праве на судебную защиту и обязанности судов исследовать по существу фактические обстоятельства.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Существенное изменение стандарта доказывания:

• Бремя доказывания наличия реальной угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц лежит на органе публичной власти, обратившемся в суд с иском о запрете деятельности;

• Простого факта несоответствия виду разрешённого использования недостаточно для удовлетворения иска;

• Заключение судебной экспертизы о соответствии объекта техническим и градостроительным регламентам имеет высокую доказательственную силу и может быть отвергнуто только с приведением мотивированных доводов;

• Регистрация права собственности в ЕГРН и наличие разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию являются презумпциями законности возведения объекта;

• Сроки исковой давности применяются к требованиям органов публичной власти в полном объёме, и их пропуск является самостоятельным основанием для отказа в иске.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция ВС РФ может быть применена по аналогии в следующих сферах:

A. Жилищно-земельные споры

• Споры о запрете использования земельных участков в целях, не соответствующих виду разрешённого использования;
• Споры о сносе или приведении в соответствие самовольных построек;
• Споры о переоформлении объектов недвижимого имущества;
• Споры о соответствии объектов градостроительным и строительным нормам и правилам.

B. Административные споры

• Споры о законности решений органов местного самоуправления о запрете деятельности;
• Споры о законности выдачи или отказа в выдаче разрешений на строительство и ввода объектов в эксплуатацию;
• Споры о применении административных санкций за нарушение земельного и градостроительного законодательства.

C. Споры о защите прав собственников

• Споры о защите права собственности на земельные участки и объекты недвижимого имущества;
• Споры о защите от необоснованного ограничения прав собственников;
• Споры о применении сроков исковой давности к требованиям органов публичной власти.

D. Споры о соответствии объектов техническим регламентам

• Споры о соответствии объектов капитального строительства требованиям технических регламентов;
• Споры о необходимости получения заключений уполномоченных государственных органов о соответствии объектов нормам и правилам;
• Споры о роли и значении судебной экспертизы при оценке соответствия объектов техническим регламентам.

E. Применение нового специального законодательства

• Споры о применении Федерального закона от 7 июня 2025 г. № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов» и аналогичного специального законодательства;
• Споры о соответствии использования объектов требованиям специального законодательства;
• Споры о необходимости изменения вида разрешённого использования земельного участка при применении специального законодательства.

6. Значение для развития судебной практики

Определение ВС РФ имеет принципиальное значение для развития судебной практики в следующих аспектах:

• Усиление защиты права собственности в условиях конфликта между публичными интересами и частными правами;

• Установление высокого стандарта доказывания для органов публичной власти при обращении в суд с исками о запрете деятельности;

• Обеспечение полноты и объективности судебного разбирательства путём требования исследования всех фактических обстоятельств дела;

• Повышение роли судебной экспертизы при разрешении технических вопросов о соответствии объектов нормам и правилам;

• Адаптация судебной практики к новому специальному законодательству (в данном случае — к Федеральному закону от 7 июня 2025 г. № 127-ФЗ);

• Обеспечение соблюдения сроков исковой давности органами публичной власти наравне с иными лицами.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение Верховного Суда РФ № 18-КГ26-78-К4 от 28 июля 2026 г. представляет собой важный прецедент в области защиты права собственности и баланса между публичными интересами и частными правами.

Суд установил, что при рассмотрении исков органов публичной власти о запрете использования земельных участков и объектов недвижимого имущества в целях, не соответствующих виду разрешённого использования, необходимо:

1. Установить наличие реальной угрозы жизни и здоровью граждан или нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц;

2. Полностью исследовать все фактические обстоятельства дела, включая вопросы об исковой давности;

3. Дать мотивированную оценку заключениям судебных экспертиз;

4. Учитывать новое специальное законодательство при разрешении споров;

5. Соблюдать сроки исковой давности при защите прав органами публичной власти.

Определение усиливает защиту права собственности и устанавливает высокий стандарт доказывания для органов публичной власти, что способствует обеспечению баланса между публичными интересами и частными правами в судебной практике.