ВС отменил решение о сносе объекта, возведённого под видом жилого дома

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 4-КГ26-39-К1, Определение Верховного Суда РФ от 30 июня 2026 г.

Состав Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ: - Председательствующий: Петрушкина В.А. (судья-докладчик) - Судьи: Назаренко Т.Н., Киселева А.П.

Стороны: - Истец: администрация городского округа Чехов Московской области (орган публичной власти, представитель Савичева А.С.) - Ответчик: Толкачев Андрей Алексеевич (гражданин, собственник земельного участка и объекта капитального строительства, представитель Поплавский В.Ю.)

Категория спора: жилищно-строительный спор, связанный с признанием объекта самовольной постройкой; административно-правовой элемент (градостроительное законодательство); вещное право (право собственности на недвижимое имущество)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Администрация городского округа Чехов Московской области просила суд: 1. Признать объект капитального строительства (нежилое здание) с указанным кадастровым номером, возведённый на земельном участке по адресу в городском округе Чехов, самовольной постройкой; 2. Возложить на Толкачева А.А. обязанность снести данный объект за свой счёт; 3. В случае неисполнения решения взыскать судебную неустойку в размере 5000 руб. в день за каждый день просрочки.

Правовое основание: статьи 222, 263 ГК РФ; статьи 51, 52, 55 Градостроительного кодекса РФ; статья 40 Земельного кодекса РФ.

Возражения ответчика: Толкачев А.А. возражал против удовлетворения исковых требований в полном объёме, оспаривая признание объекта самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Решение суда первой инстанции (Чеховский городской суд, 16 декабря 2024 г.): Исковые требования удовлетворены частично: - Объект признан самовольной постройкой; - На Толкачева А.А. возложена обязанность в течение шести месяцев привести объект в соответствие с установленными требованиями путём увеличения степени огнестойкости здания не менее чем до III и предела огнестойкости наружной стены с южной стороны не менее чем до REI150; - В случае неприведения объекта в соответствие в течение шести месяцев — обязанность снести объект за свой счёт; - При неисполнении решения — взыскать судебную неустойку в размере 200 руб. за каждый день просрочки (вместо требуемых 5000 руб.).

Апелляционное определение (Московский областной суд, 24 марта 2025 г.): Оставило решение суда первой инстанции без изменения.

Кассационное определение (Первый кассационный суд общей юрисдикции, 3 сентября 2025 г.): Оставило судебные постановления без изменения.

Обращение в ВС РФ: Администрация городского округа Чехов Московской области подала кассационную жалобу на все три судебных акта. Срок на подачу жалобы был восстановлен определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 16 февраля 2026 г. Определением от 26 мая 2026 г. кассационная жалоба с делом передана на рассмотрение в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересом органа публичной власти (администрации) в обеспечении соблюдения градостроительного законодательства и интересом собственника земельного участка в сохранении возведённого им объекта недвижимого имущества. Конфликт также касается толкования понятия «самовольная постройка» и оснований для её сноса либо приведения в соответствие с установленными требованиями.

Ключевой вопрос: является ли объект, первоначально зарегистрированный как жилой дом, но фактически переоборудованный и используемый как нежилое здание (автосервис) без надлежащей процедуры перевода и без получения разрешительной документации, самовольной постройкой, подлежащей сносу, или может быть приведён в соответствие с установленными требованиями?

Категория проблемы: материально-правовая (применение норм ГК РФ о самовольных постройках, норм Градостроительного кодекса РФ о разрешительном порядке строительства, норм Жилищного кодекса РФ о переводе помещений) с элементом процессуально-правовой (оценка доказательств, назначение экспертизы, полнота исследования обстоятельств дела).

Причина передачи на коллегию: Дело передано на коллегию в связи с необходимостью единообразного применения норм о самовольных постройках и разъяснений Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г., а также для устранения существенных нарушений норм материального права, допущенных нижестоящими судами при оценке доказательств и определении характера возведённого объекта.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли объект капитального строительства, первоначально зарегистрированный как жилой дом, но фактически переоборудованный в нежилое здание (автосервис) без надлежащей процедуры перевода и без получения разрешительной документации, самовольной постройкой в смысле пункта 1 статьи 222 ГК РФ?

2. Обеспечили ли нижестоящие суды надлежащую проверку и оценку доказательств, свидетельствующих о характере возведённого объекта (жилой дом или нежилое здание автосервиса) и о соответствии его строительным и градостроительным нормам?

3. Допускается ли использование процедуры перевода жилого помещения в нежилое в качестве способа обхода установленного законом разрешительного порядка возведения объектов капитального строительства коммерческого назначения?

4. Соответствует ли вид разрешённого использования земельного участка (хранение автотранспорта) возведённому на нём объекту, и является ли несоответствие вида разрешённого использования основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки?

5. Какие требования должны быть соблюдены собственником при переводе объекта индивидуального жилищного строительства в нежилое здание коммерческого назначения, и какие последствия влечёт несоблюдение этих требований?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального права, не обеспечив надлежащую проверку и оценку доказательств, свидетельствующих о том, что спорный объект представляет собой нежилое здание (автосервис), возведённое без надлежащей разрешительной документации и без соблюдения процедуры перевода жилого помещения в нежилое. Суды не исследовали вопрос о том, является ли возведённый объект самовольной постройкой, подлежащей сносу, или может быть приведён в соответствие с установленными требованиями. Кроме того, суды не проверили соответствие объекта видам разрешённого использования земельного участка и не предотвратили использование процедуры перевода жилого помещения в нежилое в качестве способа обхода установленного законом разрешительного порядка.

B. Развёрнутое обоснование

1. Определение самовольной постройки и исчерпывающий перечень её признаков

Применённые нормы: - Пункт 1 статьи 222 ГК РФ: «Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки».

• Пункт 2 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»: самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
• возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
• возведение на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
• возведение без получения необходимых согласований, разрешений, если требование о получении установлено на дату начала возведения и действует на дату выявления;
• возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы установлены на дату начала возведения и действуют на дату выявления.

Вывод СКГД: Перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Суды должны проверить наличие каждого из этих признаков при разрешении спора.

2. Право собственника на возведение зданий и сооружений в соответствии с разрешённым использованием

Применённые нормы: - Пункт 1 статьи 263 ГК РФ: собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

• Пункт 2 статьи 40 Земельного кодекса РФ: собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием.

Вывод СКГД: Возведение объекта должно соответствовать разрешённому использованию земельного участка. Несоответствие вида разрешённого использования является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения её в соответствие с установленными требованиями.

3. Последствия возведения самовольной постройки и возможность её сохранения

Применённые нормы: - Пункт 10 Постановления Пленума ВС РФ № 44: последствиями возведения самовольной постройки являются её снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности её сохранения.

Вывод СКГД: Суд должен установить, существует ли техническая возможность приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. Если такая возможность существует, суд может возложить на собственника обязанность привести объект в соответствие вместо его сноса.

4. Правовой режим земельного участка и ограничения при строительстве

Применённые нормы: - Пункт 18 Постановления Пленума ВС РФ № 44: правообладатели земельных участков при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 Земельного кодекса РФ).

• Пункт 18 Постановления Пленума ВС РФ № 44: при разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определённой категории земель и его разрешённого использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ).

Вывод СКГД: Суды должны исследовать акты градостроительного зонирования и правила землепользования и застройки для определения допустимости использования земельного участка для строительства конкретного объекта.

5. Различие между реконструкцией жилого дома и возведением нового нежилого здания

Применённые нормы: - Пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ и статья 16 Жилищного кодекса РФ: объект индивидуального жилищного строительства представляет собой отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трёх, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

• Подпункт 4 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ: под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

• Пункт 13 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ: строительством признаётся создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Вывод СКГД: Суды не обеспечили проверку и оценку доказательств, свидетельствующих о строительстве нового нежилого здания автосервиса. Необходимо было исследовать, произошла ли реконструкция жилого дома или возникло новое здание с иным функциональным назначением. Заключение эксперта от 7 октября 2024 г. подтвердило наличие в строении нескольких гаражных боксов для ремонта и хранения автомобилей, что свидетельствует об отсутствии помещений для постоянного проживания граждан и о приобретении зданием иного функционального назначения.

6. Разрешительный порядок строительства объектов индивидуального жилищного строительства и нежилых объектов коммерческого назначения

Применённые нормы: - Статья 51 Градостроительного кодекса РФ: для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства в настоящее время не требуется получения разрешения на строительство за исключением случаев, установленных статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. Необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

• Статья 51 Градостроительного кодекса РФ: отсутствие требования о получении разрешения на строительство, подготовке проектной документации и проведении экспертизы этой документации при строительстве индивидуальных жилых домов не относится к объектам капитального строительства нежилого коммерческого назначения, для возведения которых градостроительным законодательством предусмотрен иной порядок на основании разрешительной документации.

Вывод СКГД: Суды не учли, что для возведения нежилого здания коммерческого назначения (автосервиса) требуется разрешение на строительство, в то время как для строительства объекта индивидуального жилищного строительства достаточно уведомления. Спорный объект возведён без подготовки разрешительной документации, то есть без контроля уполномоченных органов, что является нарушением градостроительного законодательства.

7. Запрет на размещение промышленных производств в жилых домах и процедура перевода помещений

Применённые нормы: - Пункт 3 статьи 288 ГК РФ: размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

• Часть 1 статьи 22 Жилищного кодекса РФ: перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований данного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Несоблюдение предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса РФ условий перевода помещения является основанием для отказа в изменении назначения помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса РФ).

Вывод СКГД: При переводе объекта индивидуального жилищного строительства в нежилое здание коммерческого назначения собственник должен был указать цель использования переводимого в нежилой фонд объекта, представить доказательства проведения работ по реконструкции с соблюдением требований строительных и иных норм, а также подтвердить, что в результате проведения таких работ объект отвечает требованиям, предъявляемым к зданиям коммерческого использования. Суды не обеспечили проверку оснований для реконструкции жилого дома или для возведения нового строения.

8. Недопустимость использования процедуры перевода в качестве способа обхода разрешительного порядка

Применённые нормы: - Пункт 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2025), утверждённого Президиумом ВС РФ 22 декабря 2025 г.: процедура перевода объектов индивидуального жилищного строительства в нежилые здания не должна являться способом обхода предусмотренной законом процедуры возведения и введения в гражданский оборот объекта капитального строительства коммерческого назначения в упрощённом порядке под видом жилого дома, построенного изначально в качестве нежилого здания без соблюдения требований, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Вывод СКГД: Строение, возведённое в 2014 году под видом жилого дома, в результате осуществленной в 2019 году реконструкции и по настоящее время используется в качестве гаража и ремонта автотранспорта. Это может свидетельствовать о возникновении нового объекта (автосервиса). Суды должны были предотвратить использование процедуры перевода жилого помещения в нежилое в качестве способа обхода установленного законом разрешительного порядка возведения объектов капитального строительства коммерческого назначения.

9. Соответствие объекта видам разрешённого использования земельного участка

Применённые нормы: - Пункт 19 Постановления Пленума ВС РФ № 44: при наличии утверждённых в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне видов разрешённого использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 Градостроительного кодекса РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ).

• Пункт 19 Постановления Пленума ВС РФ № 44: возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешённого использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения её в соответствие с установленными требованиями.

Установленные факты: - Земельный участок имеет вид разрешённого использования «хранение автотранспорта» (по данным ЕГРН от 7 февраля 2024 г.). - Земельный участок площадью 1041 кв.м с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» относится к территориальной зоне Ж-2 (зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами). - Согласно классификатору видов разрешённого использования земельных участков (приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412), к основным видам разрешённого использования в жилой застройке относятся хранение автотранспорта (код 2.7.1), за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено видами разрешённого использования с кодом 2.7.2 и 4.9. - Суды не исследовали акты градостроительного зонирования относительно допустимости использования спорного земельного участка для строительства специализированных ремонтных мастерских (код 4.9.1.4).

Вывод СКГД: Суды при разрешении спора не исследовали акты градостроительного зонирования относительно допустимости использования спорного земельного участка для строительства специализированных ремонтных мастерских. Это является существенным упущением при оценке соответствия объекта видам разрешённого использования.

10. Возможность приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями

Применённые нормы: - Пункт 5 Постановления Пленума ВС РФ № 44: созданный в результате реконструкции объект недвижимого имущества, который привёл к изменению параметров строения, может быть признан самовольной постройкой при наличии оснований, установленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путём демонтажа той части объекта, которая создана в результате реконструкции.

• Часть 16 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ: при принятии решения о сносе самовольной постройки или приведении её в соответствие с установленными требованиями должник вправе произвести необходимые работы по реконструкции и обратиться в уполномоченный орган за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а в отношении объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома — с уведомлением об окончании реконструкции.

Вывод СКГД: Судебные инстанции без учёта требований норм градостроительного законодательства не разрешили вопрос о технической возможности проведения строительных и иных работ с целью возможности эксплуатации объекта в качестве жилого дома или нежилого здания в соответствии с установленными требованиями.

11. Процессуальные нарушения при оценке доказательств

Применённые нормы: - Статья 67 Гражданского процессуального кодекса РФ: суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

• Часть 1 статьи 79 ГПК РФ: при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Вывод СКГД: Суды не обеспечили полную и объективную оценку всех имеющихся в деле доказательств, включая: - Протокол осмотра объекта капитального строительства от 3 октября 2023 г.; - Акт от 3 октября 2023 г., установивший наличие двухэтажного нежилого здания, используемого в качестве ремонтной автомастерской; - Заключение судебной экспертизы от 7 октября 2024 г. № Г-01-9798/10-24, подтвердившее наличие гаражных боксов и отсутствие помещений для постоянного проживания; - Данные ЕГРН, свидетельствующие об изменении вида разрешённого использования земельного участка; - Правила землепользования и застройки городского округа Чехов.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права:

1. Неправильное определение характера возведённого объекта. Суды первой инстанции, апелляции и кассации исходили из того, что спорное нежилое строение в целом соответствует градостроительным, строительным, санитарным нормам и правилам, и что выявленные нарушения противопожарных норм возможно устранить без сноса спорного объекта. Однако суды не провели надлежащую проверку и оценку доказательств, свидетельствующих о том, что объект представляет собой нежилое здание (автосервис), а не жилой дом, подвергшийся реконструкции. Заключение эксперта от 7 октября 2024 г. ясно указало на наличие гаражных боксов и отсутствие помещений для постоянного проживания, что свидетельствует о возникновении нового объекта с иным функциональным назначением.

2. Недостаточное исследование соответствия объекта видам разрешённого использования земельного участка. Суды не исследовали акты градостроительного зонирования и правила землепользования и застройки относительно допустимости использования спорного земельного участка для строительства специализированных ремонтных мастерских (код 4.9.1.4). Это является существенным упущением, поскольку соответствие объекта видам разрешённого использования является одним из исчерпывающих признаков самовольной постройки в соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума ВС РФ № 44.

3. Неправильное применение норм о разрешительном порядке строительства. Суды не учли, что для возведения нежилого здания коммерческого назначения (автосервиса) требуется разрешение на строительство, в то время как для строительства объекта индивидуального жилищного строительства достаточно уведомления. Спорный объект возведён без подготовки разрешительной документации, то есть без контроля уполномоченных органов, что является нарушением градостроительного законодательства и одним из признаков самовольной постройки.

4. Недостаточное исследование процедуры перевода жилого помещения в нежилое. Суды не проверили, были ли соблюдены требования Жилищного кодекса РФ при переводе объекта индивидуального жилищного строительства в нежилое здание коммерческого назначения. Собственник не представил доказательства проведения работ по реконструкции с соблюдением требований строительных и иных норм, а также подтверждение того, что в результате проведения таких работ объект отвечает требованиям, предъявляемым к зданиям коммерческого использования.

5. Неправильное применение критерия «существенности» нарушений. Суды пришли к выводу, что нарушение отступа до границ земельного участка само по себе существенным нарушением не является. Однако суды не учли, что нарушение вида разрешённого использования земельного участка является одним из исчерпывающих признаков самовольной постройки и может быть основанием для удовлетворения иска о сносе, если не будет доказана возможность приведения объекта в соответствие с установленными требованиями.

6. Недостаточное исследование возможности приведения объекта в соответствие с установленными требованиями. Суды не разрешили вопрос о технической возможности проведения строительных и иных работ с целью возможности эксплуатации объекта в качестве жилого дома или нежилого здания в соответствии с установленными требованиями. Суды не исследовали, может ли объект быть приведён в соответствие путём демонтажа той части объекта, которая создана в результате реконструкции, или требуется его полный снос.

Существенные нарушения норм процессуального права:

1. Неполная оценка доказательств. Суды не обеспечили полную и объективную оценку всех имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьёй 67 ГПК РФ. Суды не должным образом учли протокол осмотра объекта, акт от 3 октября 2023 г., заключение судебной экспертизы, данные ЕГРН и правила землепользования и застройки.

2. Неправильное применение заключения эксперта. Хотя суды назначили судебную экспертизу в соответствии с частью 1 статьи 79 ГПК РФ, они не должным образом учли выводы эксперта о наличии гаражных боксов и отсутствии помещений для постоянного проживания при определении характера возведённого объекта.

Влияние на исход дела: Указанные нарушения являются существенными в смысле статьи 390.14 ГПК РФ, поскольку они повлияли на исход дела. Если бы суды надлежащим образом исследовали характер возведённого объекта, соответствие его видам разрешённого использования земельного участка, соблюдение разрешительного порядка строительства и процедуры перевода жилого помещения в нежилое, они могли бы прийти к иному выводу о необходимости сноса объекта.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации:

1. Отменены: - Решение Чеховского городского суда Московской области от 16 декабря 2024 г.; - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 марта 2025 г.; - Определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 3 сентября 2025 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: Дело направлено в суд первой инстанции (Чеховский городской суд Московской области) для нового рассмотрения с учётом позиции Верховного Суда РФ.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД ВС РФ устанавливает обязательный стандарт для судов общей юрисдикции при рассмотрении споров о самовольных постройках:

• Полная и объективная оценка доказательств. Суды должны исследовать все имеющиеся в деле доказательства, включая протоколы осмотра, акты органов надзора, заключения экспертов, данные ЕГРН и акты градостроительного зонирования.

• Определение характера возведённого объекта. Суды должны установить, является ли объект жилым домом, подвергшимся реконструкции, или новым нежилым зданием с иным функциональным назначением. Для этого необходимо исследовать конструктивные элементы строения, наличие помещений для постоянного проживания, наличие специального технического оборудования и иные факторы.

• Проверка соответствия видам разрешённого использования. Суды должны исследовать акты градостроительного зонирования и правила землепользования и застройки для определения допустимости использования земельного участка для строительства конкретного объекта.

• Проверка соблюдения разрешительного порядка. Суды должны установить, был ли соблюдён разрешительный порядок строительства, предусмотренный Градостроительным кодексом РФ. Для нежилых объектов коммерческого назначения требуется разрешение на строительство, в то время как для объектов индивидуального жилищного строительства достаточно уведомления.

• Проверка процедуры перевода жилого помещения в нежилое. Суды должны убедиться, что при переводе объекта индивидуального жилищного строительства в нежилое здание коммерческого назначения были соблюдены требования Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

• Исследование возможности приведения объекта в соответствие. Суды должны установить, существует ли техническая возможность приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, или требуется её полный снос.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту интересов собственников земельных участков и объектов недвижимого имущества путём установления более строгих требований к судам при оценке доказательств и определении характера возведённого объекта. Однако одновременно определение усиливает защиту публичных интересов (интересов органов публичной власти и общества) путём предотвращения использования процедуры перевода жилого помещения в нежилое в качестве способа обхода установленного законом разрешительного порядка возведения объектов капитального строительства коммерческого назначения.

Определение также защищает интересы соседних землепользователей и третьих лиц, которые могут быть затронуты возведением самовольной постройки, путём обеспечения надлежащего контроля за соблюдением градостроительного законодательства.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение развивает и уточняет позицию, сформированную в Постановлении Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», которое устанавливает исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки и разъясняет последствия её возведения.

Определение также ссылается на Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2025), утверждённый Президиумом ВС РФ 22 декабря 2025 г., который содержит пункт 20 о недопустимости использования процедуры перевода объектов индивидуального жилищного строительства в нежилые здания в качестве способа обхода разрешительного порядка.

Определение также применяет нормы, содержащиеся в: - Постановлении Пленума ВС РФ № 7 от 24 марта 2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»; - Гражданском кодексе РФ (статьи 222, 263, 264, 288); - Земельном кодексе РФ (статьи 7, 40, 41, 85); - Градостроительном кодексе РФ (статьи 1, 30, 36, 37, 51, 51.1, 52, 55); - Жилищном кодексе РФ (статьи 16, 22, 24); - Гражданском процессуальном кодексе РФ (статьи 67, 79, 390.14-390.16).

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Определение устанавливает следующий стандарт доказывания:

• Бремя доказывания наличия признаков самовольной постройки лежит на истце (органе публичной власти), который должен доказать наличие хотя бы одного из исчерпывающих признаков самовольной постройки, установленных в пункте 2 Постановления Пленума ВС РФ № 44.

• Бремя доказывания возможности приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями лежит на ответчике (собственнике объекта), который должен представить доказательства технической возможности приведения объекта в соответствие, а также доказательства соблюдения требований строительных и иных норм при проведении работ по реконструкции.

• Суд должен провести полную и объективную оценку всех имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьёй 67 ГПК РФ, включая протоколы осмотра, акты органов надзора, заключения экспертов, данные ЕГРН и акты градостроительного зонирования.

• Суд должен назначить судебную экспертизу в соответствии с частью 1 статьи 79 ГПК РФ при возникновении вопросов, требующих специальных знаний в области строительства, архитектуры, градостроительства и иных областях.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД ВС РФ может быть применена по аналогии в следующих сферах:

• Споры о признании объектов капитального строительства самовольными постройками. Определение устанавливает общие принципы оценки доказательств и определения характера возведённого объекта, которые применимы ко всем видам самовольных построек (жилые дома, нежилые здания, сооружения и т.д.).

• Споры о переводе помещений из жилых в нежилые и наоборот. Определение подчёркивает необходимость соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности при переводе помещений, что применимо ко всем видам переводов помещений.

• Споры о соответствии объектов видам разрешённого использования земельных участков. Определение устанавливает необходимость исследования актов градостроительного зонирования и правил землепользования и застройки, что применимо ко всем видам споров о соответствии объектов видам разрешённого использования.

• Споры о соблюдении разрешительного порядка строительства. Определение подчёркивает необходимость проверки соблюдения разрешительного порядка, предусмотренного Градостроительным кодексом РФ, что применимо ко всем видам строительства объектов капитального строительства.

• Споры о предотвращении обхода установленного законом порядка. Определение устанавливает принцип недопустимости использования процедур, предусмотренных законом, в качестве способа обхода других установленных законом процедур, что применимо ко всем видам гражданско-правовых споров.

6. Значение для адвокатской практики

Для адвокатов, представляющих интересы собственников земельных участков и объектов недвижимого имущества в судах общей юрисдикции, определение имеет следующее значение:

• Необходимость полного и тщательного исследования доказательств. Адвокат должен собрать и представить суду все имеющиеся доказательства, свидетельствующие о характере возведённого объекта, соответствии его видам разрешённого использования земельного участка, соблюдении разрешительного порядка строительства и процедуры перевода жилого помещения в нежилое.

• Необходимость назначения судебной экспертизы. Адвокат должен ходатайствовать о назначении судебной экспертизы для определения характера возведённого объекта, его соответствия строительным и градостроительным нормам, а также возможности приведения объекта в соответствие с установленными требованиями.

• Необходимость исследования актов градостроительного зонирования. Адвокат должен получить и представить суду акты градостроительного зонирования и правила землепользования и застройки для определения допустимости использования земельного участка для строительства конкретного объекта.

• Необходимость доказывания возможности приведения объекта в соответствие. Если объект признан самовольной постройкой, адвокат должен представить доказательства технической возможности приведения объекта в соответствие с установленными требованиями, а также доказательства соблюдения требований строительных и иных норм при проведении работ по реконструкции.

• Необходимость предотвращения обхода установленного законом порядка. Адвокат должен убедиться, что его клиент не использует процедуру перевода жилого помещения в нежилое в качестве способа обхода установленного законом разрешительного порядка возведения объектов капитального строительства коммерческого назначения.

Заключение

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2026 г. по делу № 4-КГ26-39-К1 устанавливает важные стандарты для судов общей юрисдикции при рассмотрении споров о самовольных постройках. Определение подчёркивает необходимость полной и объективной оценки всех имеющихся в деле доказательств, надлежащего определения характера возведённого объекта, проверки соответствия объекта видам разрешённого использования земельного участка, проверки соблюдения разрешительного порядка строительства и процедуры перевода жилого помещения в нежилое, а также исследования возможности приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. Определение также устанавливает принцип недопустимости использования процедур, предусмотренных законом, в качестве способа обхода других установленных законом процедур, что имеет важное значение для защиты публичных интересов и интересов третьих лиц.