ВС РФ отменил решения по спору об аренде недвижимости из-за неустановления момента прекращения договора

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-457-К4

Дата: 17 февраля 2026 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Киселёв А.П. (докладчик) и Петрушкин В.А.

Стороны: - Истцы (первоначальные): Хлытчиева Елена Григорьевна (гражданин, наследница, собственница недвижимого имущества), Степанова Ирина Васильевна (гражданин, одаряемая, собственница недвижимого имущества) — заменила в порядке процессуального правопреемства Давлетшину Е.А. и Доеву Л.А. - Ответчик: АО «Азово-Черноморское Экологическое Научно-производственное предприятие Сириус» (юридическое лицо, арендатор) - Встречный истец: АО «АЧ ЭНПП СИРИУС» (юридическое лицо)

Категория спора: Договорный (аренда недвижимого имущества); взыскание задолженности по аренде и неустойки; встречный иск о взыскании расходов на содержание и обслуживание имущества.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Хлытчиева Е.Г., Давлетшина Е.А., Доева Л.А. обратились в суд с иском к АО «АЧ ЭНПП СИРИУС» о взыскании: - задолженности по договору аренды недвижимого имущества (земельный участок 969 кв.м, два нежилых здания площадью 45,6 кв.м и 118,7 кв.м) от 23 августа 2021 г. в размере 6 000 000 руб.; - неустойки в размере 2 680 250 руб.

Правовое основание: по истечении срока действия договора аренды (22 июля 2022 г.) ответчик продолжал пользоваться имуществом до 24 апреля 2024 г., не внося плату за пользование.

Возражения ответчика:

АО «АЧ ЭНПП СИРИУС» предъявило встречный иск, требуя взыскать с истцов расходы за обслуживание и содержание канализационной насосной станции и прилегающей территории за период с 25 апреля по 25 июня 2024 г.

Решение первой инстанции (Октябрьский районный суд г. Краснодара, 16 августа 2024 г.):

• Первоначальный иск удовлетворён частично:
• с АО «АЧ ЭНПП СИРИУС» в пользу Хлытчиевой Е.Г. взыскана задолженность за период с 23 апреля 2022 г. по 25 апреля 2024 г. в размере 2 000 000 руб., неустойка за период с 2 октября 2022 г. по 30 июля 2024 г. в размере 838 500 руб.;
• в пользу Степановой И.В. (заменившей Давлетшину и Доеву) взыскана задолженность в размере 4 000 000 руб., неустойка в размере 1 677 000 руб.
• Встречный иск отклонён полностью.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 14 ноября 2024 г.):

Решение суда первой инстанции изменено: размер взыскиваемых с АО «АЧ ЭНПП СИРИУС» в пользу Степановой И.В. денежных средств снижен с 4 000 000 руб. до 3 000 000 руб., неустойки с 1 677 000 руб. до 767 666,67 руб. В остальной части решение оставлено без изменения.

Мотив: отсутствие документов, подтверждающих права представителя Меликьяна Р.А. на представление интересов Степановой И.В. и уточнение исковых требований; суду следовало руководствоваться требованиями, предъявленными до процессуального правопреемства.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 30 января 2025 г.):

Решение суда первой инстанции в неизменённой части и апелляционное определение оставлены без изменения.

Обращение в ВС РФ:

АО «АЧ ЭНПП СИРИУС» подала кассационную жалобу, просив отменить состоявшиеся судебные постановления как незаконные. Определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 9 октября 2025 г. восстановлен срок на подачу жалобы, определением от 12 января 2026 г. жалоба передана на рассмотрение в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересами собственников (арендодателей) недвижимого имущества и арендатора по вопросам:

1. Момента прекращения договора аренды — считается ли договор прекратившимся в момент истечения срока (22 июля 2022 г.) или в момент фактического возврата имущества (25 апреля 2024 г.)?

2. Возобновления договора аренды — возобновился ли договор на неопределённый срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, когда арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока при отсутствии возражений арендодателя?

3. Ответственности за неисполнение обязанности возврата имущества — кто несёт ответственность: арендатор за несвоевременный возврат или арендодатели за уклонение от принятия имущества (просрочка кредитора по ст. 406 ГК РФ)?

4. Взыскания расходов на содержание имущества — имеет ли право арендатор требовать возмещения расходов на обслуживание и содержание имущества после прекращения договора аренды?

Категория проблемы: Материально-правовая (толкование и применение норм ГК РФ о договоре аренды, исполнении обязательств, просрочке кредитора) и процессуально-правовая (надлежащее установление фактических обстоятельств, мотивировка судебного решения).

Причина передачи на коллегию:

Нижестоящие суды не установили ключевые фактические обстоятельства, необходимые для правильного применения норм материального права, и не дали надлежащей оценки взаимосвязанным первоначальным и встречным требованиям, что привело к существенным нарушениям норм материального и процессуального права, повлиявшим на исход дела.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Когда договор аренды следует считать прекратившимся: в момент истечения срока договора или в момент фактического возврата имущества?

2. Возобновился ли договор аренды на неопределённый срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, когда арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока при отсутствии возражений арендодателя?

3. Имело ли место неисполнение обязанности арендатора возвратить арендованное имущество при прекращении договора аренды либо имело место уклонение арендодателей от принятия этого имущества, и с какого времени?

4. Какие правовые последствия вытекают из установления факта просрочки кредитора (арендодателя) в принятии имущества в соответствии со ст. 406 ГК РФ?

5. Имеет ли право арендатор требовать возмещения расходов на содержание и обслуживание имущества после прекращения договора аренды?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, не установив ключевые фактические обстоятельства, необходимые для правильного разрешения спора. Суды не дали надлежащей оценки взаимосвязанным первоначальным и встречным требованиям, не определили момент прекращения договора аренды, не установили, имело ли место неисполнение обязанности арендатора возвратить имущество или уклонение арендодателей от его принятия, и не обосновали отказ в удовлетворении встречного иска. Решение суда нельзя признать законным и обоснованным, поскольку оно не отвечает критериям, установленным в Постановлении Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении».

B. Развёрнутое обоснование

1. Требования к постановлению законного и обоснованного судебного решения

Нормативная база: - Статьи 2, 195, 196 ГПК РФ - Пункты 2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении»

Позиция ВС РФ:

Для постановления законного и обоснованного решения суду необходимо: - дать квалификацию отношениям сторон спора; - определить закон, который эти правоотношения регулирует; - установить все значимые обстоятельства, подтвердив их исследованными доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости; - изложить обоснование своих выводов в мотивировочной части судебного акта; - сформулировать решение по спору в его резолютивной части так, чтобы оно было исполнимым.

Обжалуемые судебные акты этим критериям не отвечают.

2. Момент прекращения договора аренды и возобновление договора на неопределённый срок

Нормативная база: - Статья 610 ГК РФ (пункты 1–3) - Статья 621 ГК РФ (пункт 2) - Статья 622 ГК РФ (пункт 1)

Позиция ВС РФ:

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определённый договором. В настоящем деле договор был заключён на 11 месяцев, с 23 августа 2021 г. по 22 июля 2022 г.

Критическое значение имеет норма п. 2 ст. 621 ГК РФ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (со ссылкой на ст. 610 ГК РФ).

Суды не установили, имело ли место такое возобновление. Между тем, из материалов дела следует, что: - 25 января 2024 г. АО «АЧ ЭНПП СИРИУС» направило уведомление об отказе от договора аренды на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ; - договор должен был прекратиться с 25 апреля 2024 г.; - АО предложило урегулировать вопрос о возврате объектов аренды и составлении акта приёма-передачи; - 9 апреля 2024 г. направлено повторное уведомление о прекращении договора и приглашение для составления акта приёма-передачи.

Эти обстоятельства не получили какой-либо оценки суда.

3. Возврат имущества при прекращении договора аренды и просрочка кредитора

Нормативная база: - Статья 622 ГК РФ (пункт 1) - Статья 655 ГК РФ (пункты 1–2) - Статья 309 ГК РФ - Статья 393 ГК РФ - Статья 406 ГК РФ (пункты 1–2) - Статья 408 ГК РФ (пункт 2)

Позиция ВС РФ:

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причинённых арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. При наличии в договоре неустойки за несвоевременный возврат, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (п. 1).

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением этих правил (п. 2).

Критическое значение имеет институт просрочки кредитора (ст. 406 ГК РФ):

Согласно п. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Согласно п. 2 ст. 406 ГК РФ просрочка кредитора даёт должнику право на возмещение причинённых просрочкой убытков, если кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу закона, иных правовых актов или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают.

Согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Суды не установили, имело ли место уклонение арендодателей от принятия имущества, что является необходимым условием для применения норм о просрочке кредитора и возмещении убытков должником.

4. Встречный иск и его обоснование

Нормативная база: - Статья 309 ГК РФ - Статья 393 ГК РФ - Статья 406 ГК РФ

Позиция ВС РФ:

Несмотря на наличие письменного отзыва Степановой И.В., содержащего признание иска АО «АЧ ЭНПП СИРИУС», в решении суда не отражены мотивы, по которым суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска.

Из материалов дела следует, что: - 25 апреля 2024 г. между ИП Степановой И.В. (заказчик) и АО «АЧ ЭНПП СИРИУС» (исполнитель) заключён договор сервисного обслуживания оборудования; - исполнитель обязуется оказать услуги по обслуживанию и содержанию канализационной насосной станции и прилегающей территории; - срок оказания услуг с 25 апреля 2024 г. по 24 апреля 2025 г.; - стоимость оказания услуг 380 733,50 руб. в месяц.

Встречный иск касался расходов за период с 25 апреля по 25 июня 2024 г. Суд отклонил встречный иск, указав, что понуждение собственника имущества к оплате его содержания противоречит положениям закона. Однако суд не обосновал этот вывод и не дал оценку договору сервисного обслуживания, заключённому между сторонами.

5. Процессуальные требования к апелляционному рассмотрению

Нормативная база: - Статья 327 ГПК РФ (часть 1) - Пункт 37 Постановления Пленума ВС РФ от 22 июня 2021 г. № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» - Статья 61 ГПК РФ (разумные сроки судопроизводства)

Позиция ВС РФ:

Согласно ч. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учётом особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (п. 37 Постановления Пленума ВС РФ от 22 июня 2021 г. № 16).

Суд апелляционной инстанции не исправил ошибки суда первой инстанции, а лишь снизил размер взыскиваемых денежных средств, не установив необходимые фактические обстоятельства.

6. Взаимосвязанность первоначальных и встречных требований

Позиция ВС РФ:

Принимая во внимание взаимосвязанность первоначальных и встречных требований, а также необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 61 ГПК РФ), ВС РФ находит нужным отменить апелляционное определение и определение кассационного суда и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции (Октябрьский районный суд г. Краснодара)

1. Неустановление момента прекращения договора аренды: - Суд не установил, возобновился ли договор аренды на неопределённый срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, когда арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора (22 июля 2022 г.) при отсутствии возражений арендодателя. - Суд не дал оценку уведомлениям об отказе от договора аренды от 25 января 2024 г. и 9 апреля 2024 г. - Существенное нарушение норм материального права (ст. 610, 621 ГК РФ).

2. Неустановление факта просрочки кредитора: - Суд не установил, имело ли место уклонение арендодателей от принятия имущества в соответствии со ст. 406 ГК РФ. - Суд не определил, предложили ли арендодатели надлежащее исполнение обязанности по возврату имущества и совершили ли они действия, необходимые для принятия имущества. - Существенное нарушение норм материального права (ст. 406, 622, 655 ГК РФ).

3. Необоснованный отказ в удовлетворении встречного иска: - Суд отклонил встречный иск, указав, что понуждение собственника имущества к оплате его содержания противоречит положениям закона, но не обосновал этот вывод. - Суд не дал оценку договору сервисного обслуживания от 25 апреля 2024 г., заключённому между Степановой И.В. и АО «АЧ ЭНПП СИРИУС». - Суд не установил, имело ли место неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату имущества, и какие убытки причинены должнику (ст. 309, 393 ГК РФ). - Существенное нарушение норм материального права и норм процессуального права (отсутствие мотивировки).

4. Нарушение требований к мотивировке судебного решения: - Суд не дал надлежащей оценки взаимосвязанным первоначальным и встречным требованиям. - Суд не установил все значимые обстоятельства дела. - Существенное нарушение норм процессуального права (ст. 195, 196 ГПК РФ; Постановление Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23).

Ошибки суда апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд)

1. Неисправление ошибок суда первой инстанции: - Суд апелляционной инстанции не исправил существенные нарушения норм материального и процессуального права, допущенные судом первой инстанции. - Суд лишь снизил размер взыскиваемых денежных средств в пользу Степановой И.В., не установив необходимые фактические обстоятельства. - Существенное нарушение норм процессуального права (ст. 327 ГПК РФ; Постановление Пленума ВС РФ от 22 июня 2021 г. № 16).

2. Неправильное применение норм о представительстве: - Суд апелляционной инстанции снизил размер взыскиваемых денежных средств, ссылаясь на отсутствие документов, подтверждающих права представителя Меликьяна Р.А. на представление интересов Степановой И.В. - Однако суд не установил, имело ли место надлежащее представительство, и не дал оценку уточнению исковых требований. - Существенное нарушение норм процессуального права.

Ошибки кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции)

1. Согласие с выводами нижестоящих судов без проверки: - Кассационный суд согласился с выводами суда первой инстанции в неизменённой части и суда апелляционной инстанции, не проверив наличие существенных нарушений норм материального и процессуального права. - Существенное нарушение норм процессуального права (ст. 390 ГПК РФ).

Характер существенных нарушений (в смысле ст. 387, 390 ГПК РФ)

Допущенные нарушения являются существенными, поскольку: - они повлияли на исход дела (размер взыскиваемых денежных средств, удовлетворение встречного иска); - без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав истцов и ответчика; - они касаются ключевых вопросов материального права (момент прекращения договора аренды, просрочка кредитора, возмещение убытков); - они нарушают требования к постановлению законного и обоснованного судебного решения.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 ноября 2024 г. отменено в полном объёме.

2. Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 30 января 2025 г. отменено в полном объёме.

3. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд).

Правовое основание: Статьи 390.14 и 390.16 ГПК РФ.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение ВС РФ устанавливает обязательный стандарт для судов при рассмотрении споров о договорах аренды недвижимого имущества:

• Суды обязаны установить момент прекращения договора аренды, учитывая возможность возобновления договора на неопределённый срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока при отсутствии возражений арендодателя.

• Суды обязаны дать оценку уведомлениям об отказе от договора аренды и определить, имело ли место надлежащее исполнение обязанности по отказу от договора.

• Суды обязаны установить, имело ли место неисполнение обязанности арендатора возвратить имущество или уклонение арендодателя от принятия имущества, применяя нормы о просрочке кредитора (ст. 406 ГК РФ).

• Суды обязаны дать надлежащую мотивировку отказа в удовлетворении встречного иска, указав конкретные нормы закона и фактические обстоятельства, на которых основан отказ.

• **Суды ап