ВС РФ: имущество, выбывшее из публичной собственности вследствие незаконной регистрации, истребуется у добросовестного приобретателя

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определения: - Дело № 18-КГ26-9-К4 - Определение Верховного Суда РФ от 17 февраля 2026 г. - Внутрисудебный номер: 23RS0002-01-2024-009385-06

Состав Судебной коллегии по гражданским делам: - Председательствующий: Асташов С.В. - Судьи: Киселев А.П., Петрушкин В.А. (докладчик)

Стороны: - Истец (истец по основному иску): Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (орган публичной власти) - Ответчики по основному иску / истцы по встречному иску: Кин Елена Анатольевна (гражданин), Михайлов Сергей Владимирович (гражданин) - Встречный истец: Кин Елена Анатольевна

Категория спора: Вещно-правовой спор о защите права собственности публичного образования; истребование имущества из чужого незаконного владения; признание добросовестного приобретателя; недействительность договора купли-продажи недвижимого имущества (земельные участки).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Администрация г. Сочи предъявила иск к Кин Е.А. и Михайлову С.В. с требованиями: 1. Об истребовании земельных участков из чужого незаконного владения; 2. О признании права муниципальной собственности на спорные участки; 3. О признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 26 февраля 2021 г.

Правовое основание: статьи 167, 168, 209, 301, 302 ГК РФ; пункт 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22.

Возражения ответчиков:

Кин Е.А. обратилась со встречным иском о признании её добросовестным приобретателем земельного участка. Ответчики возражали против исковых требований администрации, ссылаясь на истечение сроков исковой давности.

Решение суда первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи):

Решение от 26 ноября 2024 г.: - Исковые требования администрации г. Сочи удовлетворены; - В удовлетворении встречного иска Кин Е.А. отказано.

Мотивы: суд пришёл к выводу, что Михайлов С.В., предоставив в регистрирующий орган документ с недостоверными сведениями о своих правах на земельный участок, инициировал внесение в ЕГРН незаконной записи о праве собственности. Это свидетельствует о незаконности записи и выбытии имущества из публичной собственности без законного волеизъявления компетентного органа, что влечёт ничтожность последующих сделок по отчуждению и разделу. Суд отклонил заявление о пропуске срока исковой давности, указав, что к требованиям администрации исковая давность не применяется (ст. 208 ГК РФ).

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд):

Апелляционное определение от 22 апреля 2025 г.: - Решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции):

Определение от 4 сентября 2025 г.: - Апелляционное определение от 22 апреля 2025 г. отменено; - Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Кассационный суд исходил из того, что нижестоящими судами допущены существенные нарушения норм права. В частности, суды не приняли во внимание презумпцию достоверности сведений ЕГРН, а зарегистрированное право собственности поставлено под сомнение без достаточных оснований. Кроме того, суды не дали надлежащей оценки доводам Михайлова С.В. о том, что он не подписывал заявление, послужившее основанием для отмены постановления главы администрации от 3 июля 1992 г. № 115/2.

Обращение в Верховный Суд РФ:

Администрация г. Сочи подала кассационную жалобу в ВС РФ с просьбой отменить определение Четвёртого кассационного суда от 4 сентября 2025 г. как незаконное.

Определением судьи ВС РФ Асташова С.В. от 20 января 2026 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересами публичного образования (администрации муниципального образования) в защите права муниципальной собственности на земельные участки и интересами добросовестного приобретателя (Кин Е.А.) в сохранении приобретённого права собственности.

Конфликт касается следующих вопросов:

1. Материально-правовой аспект: Может ли быть истребовано имущество у добросовестного приобретателя, если оно выбыло из публичной собственности вследствие незаконной регистрации права собственности предыдущего владельца (Михайлова С.В.), основанной на отмене постановления о предоставлении земельного участка в пожизненное наследуемое владение?

2. Презумпция достоверности ЕГРН: Может ли суд поставить под сомнение достоверность записей в ЕГРН без достаточных оснований?

3. Оценка доказательств: Надлежащим ли образом суды оценили доводы ответчика о том, что он не подписывал заявление об отказе от земельного участка?

4. Процессуально-правовой аспект: Правомерно ли кассационный суд направил дело на новое рассмотрение в апелляцию, превысив свои полномочия по проверке законности судебных постановлений?

Категория проблемы: Межотраслевая (материально-правовая и процессуально-правовая), затрагивающая земельное право, гражданское право (вещные права, недействительность сделок, добросовестное приобретение), государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и гражданское процессуальное право.

Причина передачи на коллегию:

Дело передано на коллегию в связи с необходимостью разрешения вопроса о пределах полномочий кассационного суда при проверке судебных постановлений, а также для уточнения правовой позиции по вопросу о презумпции достоверности ЕГРН и возможности истребования имущества у добросовестного приобретателя при наличии пороков в регистрации права собственности предыдущего владельца.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли кассационный суд общей юрисдикции направить дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию, если нижестоящие суды надлежащим образом установили фактические обстоятельства дела и применили нормы материального права, или это превышает его полномочия по проверке законности судебных постановлений?

2. Является ли презумпция достоверности сведений ЕГРН абсолютной и может ли она быть опровергнута судом при установлении того, что основания для возникновения права собственности отсутствовали?

3. Может ли быть истребовано имущество у добросовестного приобретателя, если оно выбыло из публичной собственности вследствие регистрации права собственности лица, которое утратило право на этот участок в результате добровольного отказа от него?

4. Какие документы служат основанием для придания равной юридической силы с записями в ЕГРН при возникновении прав на земельные участки, находившиеся в государственной собственности в период действия советского земельного законодательства?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций, признав, что регистрация права собственности на спорный земельный участок за Михайловым С.В. не имеет юридической силы, поскольку основания для возникновения этого права отсутствовали. Вместе с тем ВС РФ отменил определение кассационного суда, указав, что кассационный суд превысил свои полномочия, направив дело на новое рассмотрение в апелляцию, когда фактические обстоятельства были надлежащим образом установлены судами первой и апелляционной инстанций. Таким образом, ВС РФ подтвердил правильность применения нижестоящими судами норм материального права, но отменил процессуально неправомерное решение кассационного суда.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовая база возникновения прав на земельные участки в период советского земельного законодательства

Применённые нормы:

• Часть 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. № 2211-1 (особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество устанавливались законодательными актами);
• Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. № 1103-1 (ЗК РСФСР);
• Статья 7 ЗК РСФСР (граждане имели право на получение земельных участков в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду);
• Статья 23 ЗК РСФСР, пункт 1 (сельские Советы народных депутатов изымают, предоставляют в пожизненное наследуемое владение и иные формы земельные участки);
• Статья 31 (части 1, 2) ЗК РСФСР (право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения удостоверялось государственным актом, выдаваемым и регистрируемым соответствующим Советом народных депутатов);
• Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. № 374-1 «О земельной реформе», статья 6 (возможность предоставления гражданам земельных участков в пожизненное наследуемое владение);
• Постановление Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 (утверждение формы государственного акта на право пожизненного наследуемого владения);
• Пункт 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (государственные акты имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН).

Вывод ВС РФ:

Из совокупности указанных правовых норм в их взаимосвязи следует, что именно государственный акт на право пожизненного наследуемого владения с соответствующими идентифицирующими признаками (назначение земельного участка, его площадь, адрес, ориентиры) может служить основанием для придания ему равной юридической силы с записями в ЕГРН. К основаниям возникновения у конкретного лица прав на земельный участок, находящийся в государственной собственности, относится акт компетентного органа. Земельное законодательство предусматривает передачу государственных земель тому лицу, которому они в установленном порядке выделены.

2. Анализ фактических обстоятельств и отсутствие правоустанавливающего документа

Установленные факты:

• Постановлением главы администрации Молдовского сельского Совета Адлерского района г. Сочи от 3 июля 1992 г. № 115/2 Михайлову С.В. был предоставлен в пожизненное наследуемое владение земельный участок площадью 2500 кв. м;
• 3 июля 1992 г. участок поставлен на кадастровый учет;
• Постановлением главы администрации от 3 ноября 1995 г. № 162 ранее вынесенное постановление от 3 июля 1992 г. отменено на основании заявления Михайлова С.В. и с его согласия;
• Участок переведен в свободный фонд земель сельской администрации;
• В 2007 году проведены кадастровые работы, площадь уточнена до 2507 кв. м;
• 26 марта 2008 г. Михайловым С.В. зарегистрировано право собственности на участок в ЕГРН;
• 26 февраля 2021 г. право собственности перешло к Кин Е.А. по договору купли-продажи;
• 8 апреля 2021 г. Кин Е.А. осуществила раздел участка на шесть самостоятельных участков.

Критическое обстоятельство:

Правоустанавливающий документ (государственный акт) на земельный участок с кадастровым номером в материалы дела не представлен.

Вывод ВС РФ:

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что основанием для принятия постановления от 3 ноября 1995 г. № 162 об изъятии участка являлся добровольный отказ от него Михайлова С.В. В результате добровольного отказа прекращено право пожизненного наследуемого владения, участок переведен в свободный фонд и не находится в фактическом владении гражданина.

3. Неприменение судом акта органа местного самоуправления, противоречащего закону

Применённые нормы:

• Статья 12 ГК РФ (защита гражданских прав осуществляется путём неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону).

Правовой вывод ВС РФ:

Регистрация права собственности на земельный участок за Михайловым С.В. не имеет юридической силы, поскольку основания для возникновения права собственности отсутствовали. Суд вправе не применять акт органа местного самоуправления (в данном случае — регистрацию в ЕГРН), если он противоречит закону.

4. Истребование имущества у добросовестного приобретателя

Применённые нормы:

• Пункт 1 статьи 302 ГК РФ (имущество, выбывшее из владения собственника помимо его воли, может быть истребовано у добросовестного приобретателя).

Правовой вывод ВС РФ:

Продажа Михайловым С.В. земельного участка, принадлежащего публичному образованию, является основанием для признания договора купли-продажи, заключенного с Кин Е.А., недействительным. Поскольку объект недвижимости выбыл (утрата владения) помимо воли собственника (администрации г. Сочи), он может быть истребован у добросовестного приобретателя на основании пункта 1 статьи 302 ГК РФ.

5. Пределы полномочий кассационного суда и процессуально-правовые нарушения

Применённые нормы:

• Часть 1 статьи 379₆ ГПК РФ (кассационный суд проверяет законность судебных постановлений, устанавливая правильность применения и толкования норм материального и процессуального права в пределах доводов кассационной жалобы);
• Часть 1 статьи 379₇ ГПК РФ (основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом являются несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального или процессуального права);
• Часть 2 статьи 12 ГПК РФ (последствия несовершения процессуальных действий лицами, участвующими в деле).

Критическая оценка действий кассационного суда:

ВС РФ указал, что установление фактических обстоятельств дела и оценка доказательств относится к полномочиям судов первой и апелляционной инстанций. Направление дела на новое рассмотрение с учетом его повторного рассмотрения и предоставления сторонам права на представление дополнительных доказательств, которыми они не воспользовались без уважительных причин, противоречит принципу правовой определенности и положениям части 2 статьи 12 ГПК РФ.

Вывод ВС РФ о процессуальном нарушении:

Превысив установленные гражданским процессуальным законодательством полномочия, кассационный суд общей юрисдикции допустил существенные нарушения норм процессуального права, которые являются непреодолимыми и не могут быть устранены без отмены судебного постановления.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Суды первой и апелляционной инстанций

Вывод ВС РФ: Суды первой и апелляционной инстанций не допустили существенных нарушений норм материального права. Их выводы о том, что:

1. Регистрация права собственности Михайлова С.В. на спорный участок не имеет юридической силы;
2. Основания для возникновения этого права отсутствовали;
3. Договор купли-продажи с Кин Е.А. является недействительным;
4. Имущество может быть истребовано у добросовестного приобретателя на основании пункта 1 статьи 302 ГК РФ;

— признаны правильными и основанными на надлежащем применении норм материального права.

Суды надлежащим образом установили фактические обстоятельства дела и правильно применили статьи 12, 167, 168, 209, 301, 302 ГК РФ, а также пункт 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22.

Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции

Существенные нарушения норм процессуального права:

1. Превышение полномочий при проверке законности: Кассационный суд направил дело на новое рассмотрение в апелляцию, хотя фактические обстоятельства дела были надлежащим образом установлены судами первой и апелляционной инстанций. Согласно части 1 статьи 379₇ ГПК РФ, кассационный суд вправе отменять или изменять судебные постановления только при наличии несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела или нарушения норм права. Направление дела на новое рассмотрение выходит за пределы этих полномочий.

2. Нарушение принципа правовой определенности: Повторное рассмотрение дела в апелляции с предоставлением сторонам права на представление дополнительных доказательств, которыми они не воспользовались без уважительных причин, противоречит принципу правовой определенности и положениям части 2 статьи 12 ГПК РФ о последствиях несовершения процессуальных действий.

3. Неправомерная переоценка доказательств: Кассационный суд поставил под сомнение выводы нижестоящих судов об установлении фактических обстоятельств (добровольный отказ Михайлова С.В. от участка), хотя это входит в компетенцию судов первой и апелляционной инстанций, а не кассационного суда.

Характер нарушений: Нарушения являются существенными в смысле статьи 390₁₄ ГПК РФ, поскольку они повлияли на исход дела и без их устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов сторон.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации:

1. Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 4 сентября 2025 г. отменено.

2. Дело направлено на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции).

Правовые основания: Статьи 390–390₁₆ ГПК РФ.

Практический результат: Восстанавливается апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 22 апреля 2025 г., которое оставило без изменения решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований администрации г. Сочи и отказе в удовлетворении встречного иска Кин Е.А.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение ВС РФ устанавливает чёткие границы полномочий кассационного суда при проверке законности судебных постановлений. Нижестоящие суды получают подтверждение того, что:

• Кассационный суд не вправе направлять дело на новое рассмотрение в апелляцию, если фактические обстоятельства надлежащим образом установлены судами первой и апелляционной инстанций. Кассационный суд может только отменять или изменять судебные постановления при наличии нарушений норм материального или процессуального права.

• Принцип правовой определенности требует, чтобы стороны, не воспользовавшиеся возможностью представить доказательства в судах первой и апелляционной инстанций без уважительных причин, не получали второй шанс на повторное рассмотрение дела.

• Суды первой и апелляционной инстанций имеют исключительное право на установление фактических обстоятельств дела и оценку доказательств; кассационный суд проверяет только правильность применения норм права.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита публичного образования (администрации муниципального образования) как собственника земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. ВС РФ подтвердил, что:

• Имущество, выбывшее из владения публичного собственника помимо его воли (вследствие незаконной регистрации права собственности), может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя на основании пункта 1 статьи 302 ГК РФ.

• Презумпция достоверности ЕГРН не является абсолютной и может быть опровергнута судом при установлении того, что основания для возникновения права собственности отсутствовали.

• Суд вправе не применять акт органа местного самоуправления (регистрацию в ЕГРН), если он противоречит закону (статья 12 ГК РФ).

Вместе с тем защита добросовестного приобретателя не исключается полностью, но ограничивается случаями, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. В данном деле Кин Е.А. не признана добросовестным приобретателем, поскольку земельный участок выбыл из муниципальной собственности вследствие незаконной регистрации права собственности Михайлова С.В.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

Определение ВС РФ развивает и уточняет пункт 52 этого Постановления, касающийся оснований для истребования имущества у добросовестного приобретателя. ВС РФ подтверждает, что если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (в том числе вследствие незаконной регистрации права собственности третьего лица), оно может быть истребовано у добросовестного приобретателя.

Статья 12 ГК РФ (защита гражданских прав путём неприменения судом акта государственного органа):

Определение ВС РФ подтверждает, что суд вправе не применять акт органа местного самоуправления (в данном случае — регистрацию в ЕГРН), если этот акт противоречит закону. Это согласуется с позицией ВС РФ о том, что презумпция достоверности ЕГРН не является абсолютной.

Пункт 1 статьи 302 ГК РФ (истребование имущества у добросовестного приобретателя):

ВС РФ подтверждает, что добросовестный приобретатель не защищен от истребования имущества, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Это согласуется с принципом защиты права собственности публичного образования.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Бремя доказывания отсутствия оснований для возникновения права собственности:

Определение ВС РФ устанавливает, что при оспаривании регистрации права собственности в ЕГРН администрация муниципального образования должна доказать, что основания для возникновения этого права отсут