ВС РФ: преимущественное право МСП на приватизацию госимущества не распространяется на имущество, изъятое в доход государства

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А38-194/2024; Определение СКЭС ВС РФ № 301-ЭС25-7698

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 3 февраля 2026 г.; полный текст изготовлен 13 февраля 2026 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий: Попов В.В. - Судьи: Борисова Е.Е., Грачева И.Л. (судья-докладчик) - Секретарь судебного заседания: Кунаков В.В.

Стороны спора: - Истец (заявитель): индивидуальный предприниматель Новоселов Александр Сергеевич (субъект малого предпринимательства, арендатор государственного имущества) - Ответчик: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (Управление Росимущества) — уполномоченный орган - Кассант (жалобщик в ВС РФ): индивидуальный предприниматель Мамедова Севиндж Сабир Кызы (третье лицо, арендатор частного имущества, впоследствии обращённого в государственную собственность) - Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: ООО «Телекомпания 12 регион» (бывший собственник помещения), индивидуальный предприниматель Мамедова С.С.

Категория спора: Административный спор о признании незаконным решения органа, осуществляющего публичные полномочия; спор о реализации преимущественного права на приватизацию государственного имущества субъектом малого предпринимательства; спор, связанный с применением законодательства о приватизации государственного имущества и поддержке малого и среднего предпринимательства.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Краткая фабула

Индивидуальный предприниматель Новоселов А.С. (субъект малого предпринимательства) заключил договор аренды нежилого помещения площадью 450 кв.м (кадастровый номер 12:05:0506003:273, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект, дом 24д, помещение 1) с ООО «Телекомпания 12 регион» на неопределённый срок с 1 июня 2021 г. Помещение было собственностью Общества, но впоследствии (решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 20 сентября 2020 г. по делу № 2-3154/2020, оставленным без изменения апелляционным определением Ульяновского областного суда от 29 июня 2021 г.) было обращено в доход Российской Федерации как имущество, полученное в результате коррупционных правонарушений бывшего главы Республики Марий Эл Маркелова Л.И. Одновременно часть этого помещения (243 кв.м) находилась в аренде у индивидуального предпринимателя Мамедовой С.С. на основании договора аренды от 30 декабря 2019 г., заключённого с тем же Обществом. После изъятия имущества Общество направило Мамедовой С.С. уведомление о расторжении договора аренды с 1 июля 2021 г.

Новоселов А.С. 20 октября 2023 г. обратился в Управление Росимущества с заявлением о приобретении спорного помещения в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 159-ФЗ). Управление Росимущества письмом от 29 декабря 2023 г. № 13-ИВ/18024 отказало в реализации преимущественного права, ссылаясь на письмо Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) от 27 декабря 2023 г., в котором указывалось, что имущество, обращённое в доход государства в рамках дел коррупционной направленности, должно реализовываться по общим правилам приватизации (на торгах в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»), а не в порядке Закона № 159-ФЗ.

Решения нижестоящих инстанций

Арбитражный суд Республики Марий Эл (решение от 27 сентября 2024 г.): Удовлетворил требования Новоселова А.С. о признании незаконным решения Управления Росимущества об отказе в реализации преимущественного права и обязал Управление Росимущества принять решение об условиях приватизации арендованного государственного имущества, направить Новоселову А.С. принятое решение и проект договора купли-продажи помещения. Суд исходил из того, что: (1) спорное помещение находится в аренде Новоселова А.С. (субъекта малого предпринимательства) более двух лет; (2) на момент обращения отсутствовала задолженность по арендной плате; (3) предприниматель соответствует критериям, предусмотренным статьёй 4 Закона № 209-ФЗ и статьями 3 и 9 Закона № 159-ФЗ; (4) обращение имущества в доход государства в рамках дел коррупционной направленности не является препятствием для его приватизации в порядке Закона № 159-ФЗ. Суд отклонил довод Мамедовой С.С. об отсутствии у Новоселова А.С. преимущественного права, сославшись на прекращение договора аренды Мамедовой С.С. по правилам статьи 610 Гражданского кодекса на основании волеизъявления прежнего собственника (Общества).

Первый арбитражный апелляционный суд (постановление от 27 января 2025 г.): Оставил решение суда первой инстанции без изменения, применив те же правовые основания (статьи 198, 200, 201 АПК РФ, Закон № 209-ФЗ, Закон № 159-ФЗ, информационное письмо ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134).

Арбитражный суд Волго-Вятского округа (постановление от 27 мая 2025 г.): Согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Основание передачи в коллегию

Определением от 23 декабря 2025 г. судьи ВС РФ Грачевой И.Л. кассационная жалоба индивидуального предпринимателя Мамедовой С.С. вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКЭС. Мамедова С.С. ссылалась на нарушение судами трёх инстанций норм материального и процессуального права и просила пересмотреть обжалуемые судебные акты.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Правовой конфликт возник между двумя противоположными подходами к толкованию Закона № 159-ФЗ:

Позиция нижестоящих судов: Закон № 159-ФЗ о преимущественном праве субъектов малого и среднего предпринимательства на приватизацию арендуемого государственного имущества применяется универсально ко всему государственному имуществу, независимо от способа его поступления в государственную собственность, включая имущество, обращённое в доход государства на основании судебных решений о конфискации в связи с коррупционными правонарушениями.

Позиция СКЭС: Закон № 159-ФЗ применяется только к субъектам малого и среднего предпринимательства, которые получили государственное или муниципальное имущество в аренду по правилам, предусмотренным Законом № 135-ФЗ (О защите конкуренции) и Законом № 209-ФЗ (О развитии малого и среднего предпринимательства), то есть по результатам конкурсных процедур. Лица, получившие в аренду частное имущество, впоследствии обращённое в государственную собственность, не могут претендовать на преимущественное право без торгов.

Почему дело имеет принципиальное значение:

1. Конфликт интерпретаций: Существует расхождение между буквальным прочтением Закона № 159-ФЗ (которое допускает его применение к любому государственному имуществу, арендуемому субъектом МСП) и системным толкованием, учитывающим цели законодательства о поддержке МСП и защите конкуренции.

2. Столкновение публичных интересов: Спор затрагивает баланс между: (а) целью поддержки малого и среднего предпринимательства; (б) необходимостью получения государством рыночной цены за имущество, обращённое в доход в результате коррупционных преступлений; (в) защитой конкуренции и недопущением коррупционных злоупотреблений; (г) правами иных заинтересованных лиц (в данном случае Мамедовой С.С., которая также имела интерес к приватизации).

3. Отсутствие единообразия: Практика применения Закона № 159-ФЗ к имуществу, поступившему в государственную собственность в результате конфискации, не была единообразной, что требовало прояснения позиции высшей судебной инстанции.

4. Новое нормативное регулирование: В 2023 г. вступила в действие статья 30.4 Закона № 178-ФЗ, специально предусматривающая, что жилые помещения, поступившие в жилищный фонд на основании судебных актов о признании имущества полученным в результате коррупционных правонарушений, приватизируются исключительно путём продажи на аукционе. Это создало необходимость уточнить применимость аналогичного подхода к нежилым помещениям.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

Основной вопрос: Имеет ли индивидуальный предприниматель, являющийся субъектом малого предпринимательства и арендующий нежилое помещение, которое было получено им в аренду от частного собственника (до обращения этого имущества в государственную собственность на основании судебного решения о конфискации в связи с коррупционными правонарушениями), право на приобретение этого имущества в собственность в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, без проведения торгов?

Производные вопросы: 1. Распространяется ли действие Закона № 159-ФЗ на имущество, обращённое в государственную собственность на основании судебных решений о конфискации в связи с коррупционными правонарушениями? 2. Является ли условием применения Закона № 159-ФЗ получение арендатором имущества в аренду по правилам Законов № 135-ФЗ и № 209-ФЗ (то есть по результатам конкурсных процедур)? 3. Нарушает ли отказ Управления Росимущества в реализации преимущественного права права и законные интересы Новоселова А.С. в сфере предпринимательской деятельности в смысле статей 198 и 201 АПК РФ?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия пришла к выводу, что только субъекты малого и среднего предпринимательства, получившие государственное или муниципальное имущество в аренду по правилам, предусмотренным Законами № 135-ФЗ и № 209-ФЗ (то есть по результатам конкурсных процедур), и использующие арендованное имущество непрерывно в соответствии с указанным в договоре назначением, при соблюдении иных условий, предусмотренных в части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, вправе приобрести публичное имущество в порядке данного Закона без торгов. Лица, хотя и имеющие статус субъектов малого и среднего предпринимательства, но получившие в аренду частное имущество, изъятое в последующем в государственную собственность, не могут возникнуть разумных и правомерных ожиданий в предоставлении им преимущественного права на выкуп такого имущества без торгов в порядке Закона № 159-ФЗ.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база регулирования передачи государственного и муниципального имущества в пользование

Нормативные акты: - Федеральный закон от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (Закон № 135-ФЗ), часть 1 статьи 17.1 - Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (Закон № 209-ФЗ), статьи 6, 16, 18

Правовое положение суда:

По общему правилу, закреплённому в части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной норме.

Данные положения законодательства направлены на: - эффективное распоряжение государственной и муниципальной собственностью; - получение публичным образованием равноценного, экономически обоснованного, рыночного вознаграждения за передачу прав владения и пользования государственным или муниципальным имуществом; - недопущение ограничения конкуренции и коррупционных злоупотреблений.

2. Преференции для субъектов малого и среднего предпринимательства в контексте защиты конкуренции

Нормативные акты: - Закон № 135-ФЗ, статьи 19 и 20 - Закон № 209-ФЗ, статьи 6, 16, 18, пункт 4 части 3 статьи 6, пункты 1 и 4 части 1 статьи 14

Правовое положение суда:

Законом № 135-ФЗ предусмотрено, что государственное и муниципальное имущество может быть передано в пользование в порядке предоставления государственной или муниципальной преференции в определённых целях и платой с соблюдением правил, установленных статьями 19 и 20 этого Закона, в том числе с получением согласия антимонопольного органа.

Законом № 209-ФЗ, в котором закреплены основные цели и принципы государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации, предусмотрены формы, условия и порядок поддержки данных субъектов, в том числе в виде: - предоставления преференций для определённых видов деятельности; - имущественной поддержки в виде установления льготных ставок арендной платы; - передачи во владение и пользование государственного и муниципального имущества, которое в последующем может быть отчуждено субъектам малого и среднего предпринимательства на возмездной основе в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

Основные принципы поддержки (пункт 4 части 3 статьи 6 и пункты 1 и 4 части 1 статьи 14 Закона № 209-ФЗ): - обеспечение равного доступа субъектов малого и среднего предпринимательства к получению поддержки в соответствии с условиями её предоставления; - оказание поддержки с соблюдением требований, установленных Законом № 135-ФЗ.

3. Конституционно-правовые основания приватизации государственного имущества

Нормативные акты: - Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 217 - Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 г. № 25-П

Правовое положение суда:

В силу статьи 217 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 г. № 25-П, право на приватизацию не относится к числу конституционных, а регламентируется федеральным законом. Соответственно, в федеральном законе должны быть предусмотрены надлежащие процедуры приватизации с тем, чтобы при передаче имущества от публичного собственника в частную собственность соблюдались конституционные гарантии права собственности, в том числе обеспечивалась бы защита прав и законных интересов всех участников соответствующих правоотношений на основе принципа юридического равенства и вытекающего из него принципа соразмерности используемых правовых средств и конституционно одобряемых целей.

4. Специальное регулирование приватизации государственного имущества и роль Закона № 159-ФЗ

Нормативные акты: - Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (Закон № 178-ФЗ), пункт 5 статьи 3 - Закон № 159-ФЗ, части 1 и 2 статьи 5, пункт 1 статьи 3 - Информационное письмо ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Правовое положение суда:

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Законом № 178-ФЗ. Согласно пункту 5 статьи 3 данного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального имущества устанавливаются специальным законом, которым является Закон № 159-ФЗ, направленный на поддержку малого и среднего предпринимательства.

С этой целью указанным субъектам предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов государственной или муниципальной собственности, которое они могут реализовать в упрощённом (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке, а также выбрать порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества и срок рассрочки (части 1 и 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ).

5. Цель Закона № 159-ФЗ и позиция Конституционного Суда Российской Федерации

Нормативные акты: - Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2011 г. № 214-О-О, от 29 сентября 2011 г. № 1042-О-О и от 18 октября 2012 г. № 1864-О

Правовое положение суда:

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, цель Закона № 159-ФЗ состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференции в связи с их участием в приватизации (определения от 24 февраля 2011 г. № 214-О-О, от 29 сентября 2011 г. № 1042-О-О и от 18 октября 2012 г. № 1864-О).

6. Условие непрерывного владения и пользования арендуемым имуществом

Нормативные акты: - Закон № 159-ФЗ, пункт 1 статьи 3 - Информационное письмо ВАС РФ № 134

Правовое положение суда:

Одним из условий реализации преимущественного права на приобретение объектов недвижимости в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, является нахождение арендуемого имущества во временном владении и пользовании арендатора непрерывно в течение установленного данным Законом срока в соответствии с договором аренды (пункт 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, информационное письмо ВАС РФ № 134).

7. Системное толкование: ключевой вывод о сфере применения Закона № 159-ФЗ

Правовое положение суда:

Из системного толкования приведённых норм следует, что только субъекты малого и среднего предпринимательства, получившие государственное или муниципальное имущество в аренду по правилам, предусмотренным Законами № 135-ФЗ и 209-ФЗ, использующие арендованное имущество непрерывно в соответствии с указанным в договоре назначением, при соблюдении иных условий, предусмотренных в части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, вправе приобрести публичное имущество в порядке данного Закона без торгов с выбором способа оплаты имущества (единовременно или в рассрочку).

У лиц, хотя и имеющих статус субъектов малого и среднего предпринимательства, но получивших в аренду частное имущество, изъятое в последующем в государственную собственность, не может возникнуть разумных и правомерных ожиданий в предоставлении им преимущественного права на выкуп такого имущества без торгов в порядке Закона № 159-ФЗ.

8. Анти-абузивная оговорка: противоречие иному толкованию целям закона

Правовое положение суда:

Иное толкование противоречит цели принятия Закона № 159-ФЗ, состоящей в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции, направленной на их участие в приватизации, и может привести к существенному нарушению прав арендаторов государственного и муниципального имущества, которые получили данное имущество в аренду по результатам конкурсных процедур.

9. Анализ фактических обстоятельств дела в контексте установленного правового подхода

Нормативные акты: - Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 610

Правовое положение суда:

Как установлено судами и следует из материалов дела, предприниматель Новоселов А.С. получил спорное нежилое помещение в аренду по договору, заключённому на неопределённый срок с частным лицом по цене, определённой сторонами; договор, не зарегистрированный в установленном порядке, заключен сторонами после принятия решения суда от 20 сентября 2020 г. об обращении данного имущества в доход Российской Федерации, как имущества полученного в результате совершения коррупционных правонарушений; часть спорного нежилого помещения не находится во владении и пользовании Новоселова А.С., поскольку как на момент заключения договора аренды, так и в настоящее время используется третьим лицом - предпринимателем Мамедовой С.С.

10. Приватизация имущества, обращённого в доход государства в связи с коррупционными правонарушениями: общие правила и новое нормативное регулирование

Нормативные акты: - Закон № 178-ФЗ, статья 13, статья 30.4 (вступила в действие в 2023 г.)

Правовое положение суда:

Приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется способами, предусмотренными статьей 13 Закона № 178-ФЗ, одним из которых является аукцион.

Следует отметить, что в 2023 г. вступила в действие статья 30.4 Закона № 178-ФЗ, согласно которой **жилые помещения, поступившие в жилищный фонд Российской Федерации на основании судебных актов, в случаях, если такие жилые помещения были признаны имуществом, полученным в результате совершения коррупционных правонарушений, приватизируются