ВС РФ: судебный пристав не может требовать реализации земельного участка без установленных границ

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер и дата определения: № 15-КАД26-3-К1 от 12 августа 2026 года

Инстанция: Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации (СКАД ВС РФ)

Состав суда: - Председательствующий: Александров В.Н. - Судьи: Абакумова И.Д., Кирейкова Г.Г. (судья-докладчик)

Стороны: - Административный истец: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (Управление Росимущества) — специальный субъект публичного права, уполномоченный на реализацию арестованного имущества - Административный ответчик: судебный пристав-исполнитель отделения судебных приставов по Октябрьскому району городского округа Саранск Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Мордовия; УФССП по Республике Мордовия — органы исполнительной власти

Категория спора: Глава 22 КАС РФ (оспаривание решений и действий органов публичной власти) — оспаривание требования судебного пристава-исполнителя о реализации арестованного имущества

Номер административного дела: № 2а-1184/2025

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований

Управление Росимущества оспаривает требование судебного пристава-исполнителя от 17 апреля 2025 года № 13017/25/248626 о реализации арестованного имущества по исполнительному производству № 339391/23/13017-ИП. Требование предписывало предоставить в срок до 21 апреля 2025 года извещение о принятом решении о самостоятельной реализации имущества либо о привлечении специализированной организации.

Предмет спора

В рамках исполнительного производства в отношении должника Селищева Д.В. (возбужденного на основании исполнительного документа о возмещении материального ущерба, причиненного преступлением) арестовано имущество: - 1/5 доля в праве собственности на жилое здание площадью 39 кв. м - 1/5 доля в праве собственности на земельный участок площадью 3600 кв. м

Арест произведен актом от 18 октября 2024 года. Оценка долей проведена 29 ноября 2024 года. Решением Атяшевского районного суда от 18 февраля 2025 года удовлетворены требования судебного пристава об обращении взыскания путем продажи с публичных торгов.

Позиция административного истца

Управление Росимущества указало, что реализация имущества невозможна по причине отсутствия межевания земельного участка. Согласно пунктам 21¹ и 21² части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон № 218-ФЗ), регистрационные действия в отношении земельного участка не могут быть выполнены, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ. Как следствие, покупатель долей не сможет осуществить государственную регистрацию права собственности.

Позиции нижестоящих судов

Суд первой инстанции (Октябрьский районный суд, решение от 5 августа 2025 года): - Отказал в удовлетворении административного иска - Исходил из отсутствия установленной законом совокупности условий для признания требования незаконным - Посчитал, что невозможность принятия имущества на реализацию материалами дела не подтверждена - Отклонил доводы о невозможности регистрации, посчитав их предположениями

Апелляционная коллегия ВС Республики Мордовия (определение от 11 ноября 2025 года): - Оставила решение без изменения - Отметила, что Управление Росимущества обязано организовать реализацию в силу закона - Указала, что отсутствие сведений о границах земельного участка является основанием приостановления регистрации, но не запретом на сделки

Кассационная коллегия Первого кассационного суда общей юрисдикции (определение от 28 января 2026 года): - Согласилась с апелляционным судом - Оставила обжалуемые судебные акты без изменения

Кассационная жалоба в ВС РФ

Управление Росимущества обратилось в СКАД ВС РФ с кассационной жалобой, просив отменить судебные акты и принять новое решение об удовлетворении административного иска.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор затрагивает фундаментальное противоречие между:

1. Обязанностью органов исполнительного производства (судебных приставов) обращать взыскание на имущество должника в целях исполнения судебных актов и актов других органов, наделённых правом принимать решения об обращении взыскания

2. Требованиями гражданского и земельного законодательства к индивидуализации недвижимого имущества, в частности к определению границ земельного участка как необходимого условия для его отчуждения и регистрации права собственности

3. Распределением ответственности между судебным приставом-исполнителем (обязанным подготовить надлежащий пакет документов) и Росимуществом (обязанным реализовать имущество) в процессе исполнительного производства

Центральный вопрос: может ли судебный пристав-исполнитель требовать от Росимущества реализации земельного участка, границы которого не установлены в ЕГРН, если это препятствует регистрации права собственности покупателя и делает сделку юридически невозможной?

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли требование судебного пристава-исполнителя о реализации земельного участка без установленных в ЕГРН границ законным, если федеральное законодательство запрещает регистрацию права собственности на такой участок?

2. На кого возложена обязанность по подготовке надлежащего пакета документов, включая установление границ земельного участка, до передачи имущества на реализацию — на судебного пристава-исполнителя или на Росимущество?

3. Может ли Росимущество быть обязано реализовать имущество, если это нарушит требования гражданского законодательства о необходимых условиях договора купли-продажи недвижимости?

4. Соответствует ли требование судебного пристава принципам законности и обоснованности административных действий, если оно фактически переносит на Росимущество обязанность, которая должна быть исполнена судебным приставом?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ признал требование судебного пристава-исполнителя о реализации арестованного имущества незаконным, поскольку судебный пристав не выполнил свою обязанность по подготовке надлежащего комплекта документов, включая установление границ земельного участка. Суд исходил из того, что в отсутствие установленных границ земельного участка в ЕГРН невозможно заключить договор купли-продажи, соответствующий требованиям гражданского законодательства, и зарегистрировать право собственности покупателя. Фактическое перенесение судебным приставом этой обязанности на Росимущество противоречит закону и нарушает принцип законности исполнительного производства.

B. Развёрнутое обоснование

1. Земельный участок как индивидуально-определённая вещь и требование установления его границ

Суд исходил из следующих материально-правовых норм:

• Пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ определяет, что земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально-определённой вещи.

• Пункты 3 и 9 части 4 статьи 8 Закона № 218-ФЗ относят к основным сведениям об объекте недвижимости описание местоположения объекта и его площадь (для земельных участков), позволяющие определить объект в качестве индивидуально-определённой вещи.

• Часть 8 статьи 22 Закона № 218-ФЗ устанавливает, что местоположение границ земельного участка определяется посредством определения координат характерных точек таких границ.

• Часть 4.2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» определяет, что границы устанавливаются при выполнении кадастровых работ по межеванию.

Вывод суда: Объектом гражданских прав может быть только индивидуализированный земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, имеющий определённое местоположение, границы и координаты. Само по себе обстоятельство, что земельный участок поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровый номер, не позволяет его идентифицировать как индивидуально-определённую вещь, если границы не определены в соответствии с требованиями законодательства.

2. Позиция Конституционного Суда РФ

Суд ссылался на пункт 4 постановления КС РФ от 28 мая 2010 года № 12-П, в котором установлено, что признание конкретного земельного участка объектом гражданских прав и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 111 Земельного кодекса РФ во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса РФ.

Эта позиция КС РФ подтверждает конституционное значение требования об установлении границ земельного участка как условия его правовой индивидуализации.

3. Требования гражданского законодательства к договору купли-продажи недвижимости

Суд применил статью 554 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе считается не согласованным, договор не считается заключённым.

Вывод суда: Договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок, заключённый по результатам торгов, должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющих определённо установить отчуждаемое имущество.

4. Федеральный закон от 26 декабря 2024 года № 487-ФЗ и запрет на регистрацию

Суд особо выделил норму, вступившую в силу с 1 марта 2025 года. Пункт 21¹ статьи 26 Закона № 218-ФЗ (введённый Законом № 487-ФЗ) устанавливает, что в случае, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, государственная регистрация права собственности покупателя на такой земельный участок, реализованный в качестве объекта арестованного имущества, не может быть осуществлена. Как следствие, не подлежит оформлению право собственности покупателя и на приобретённые на торгах здания, сооружения или объекты незавершённого строительства, расположённые на земельных участках без учтённых границ.

Критическое замечание суда: Положения статьи 26 Закона № 218-ФЗ не предусматривают исключений, связанных с категорией земельного участка, видом его разрешённого использования, способом совершения сделки (в том числе проведением публичных торгов Росимуществом).

5. Распределение обязанностей в исполнительном производстве

Суд применил нормы Закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (Закон об исполнительном производстве):

• Часть 1 статьи 64 определяет, что исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения и понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований исполнительного документа.

• Части 1 и 2 статьи 66 наделяют судебного пристава-исполнителя правом обращаться в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственности должника на имущество, подлежащее государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания.

• Пункт 2 части 8 статьи 89 требует, чтобы при передаче недвижимого имущества на торги к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагались документы, характеризующие объект недвижимости.

6. Соглашение между ФССП России и Росимуществом

Суд проанализировал Соглашение ФССП России № 0001/13, Росимущества № 01-12/65 от 30 апреля 2015 года (Соглашение), определяющее условия взаимодействия по передаче имущества на принудительную реализацию:

• Пункт 2.1 Соглашения устанавливает, что до вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель обеспечивает сбор и подготовку необходимого пакета правоустанавливающих документов и подтверждающих право документов, предусмотренных законодательством РФ для отдельных видов имущества.

• Пункт 2.3 Соглашения предусматривает, что передача Росимуществу арестованного имущества осуществляется по акту приема-передачи с приложением оригиналов (или заверенных копий) правоустанавливающих и подтверждающих право документов. К акту передачи прилагаются документы, предусмотренные частями 8–10 статьи 89 Закона об исполнительном производстве, в том числе надлежащим образом оформленные документы, необходимые для последующей регистрации права собственности.

Вывод суда: Все действия, связанные с подготовкой недвижимого имущества к реализации на торгах, включая определение его характеристик (местоположение) и установление границ земельного участка, осуществляются службой судебных приставов, а не Росимуществом. Это обусловлено тем, что в отсутствие установленных границ земельного участка Росимущество не сможет исполнить своих обязанностей продавца с соблюдением норм законодательства РФ. Указанные действия должны быть совершены судебным приставом-исполнителем до вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию.

Исполнение обязанностей продавца у Росимущества возникает только в случае получения постановления о передаче имущества с полным пакетом документов.

7. Полномочия судебного пристава-исполнителя

Суд отметил, что судебный пристав-исполнитель в соответствии с Законом об исполнительном производстве обладает широкими полномочиями. В частности, в силу статей 116 и 117 Закона об исполнительном производстве судебный пристав вправе сам заключать государственные контракты, в том числе на землеустроительные работы, впоследствии взыскав расходы с должника в рамках исполнительного производства.

Вывод суда: В отсутствие установленных границ земельного участка судебный пристав-исполнитель должен принять комплекс мер по уточнению местоположения земельного участка, включая заключение контрактов на кадастровые работы.

8. Оценка законности и обоснованности требования

Суд применил постановление Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», согласно которому судебный акт является законным, когда он принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к данному правоотношению, и обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости.

Вывод суда: Обжалуемые судебные акты приведённым требованиям не соответствуют, поскольку суды не учли, что требование судебного пристава о реализации имущества без надлежащего пакета документов нарушает требования законодательства и фактически переносит на Росимущество обязанность, которая должна быть исполнена судебным приставом.

9. Процессуальные аспекты (активная роль суда и распределение бремени доказывания)

Хотя в определении прямо не ссылается на статью 14 КАС РФ (активная роль суда в административном судопроизводстве) и статью 62 КАС РФ (распределение бремени доказывания), суд фактически применил эти принципы:

• Суд самостоятельно проанализировал нормы материального права (земельное, гражданское, законодательство об исполнительном производстве), не ограничиваясь доводами сторон
• Суд установил, что нижестоящие суды не учли обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела (отсутствие установленных границ земельного участка и его правовые последствия)
• Суд возложил на административного ответчика (судебного пристава) обязанность по подготовке надлежащего пакета документов, что соответствует распределению бремени доказывания в административном судопроизводстве: орган публичной власти должен доказать законность своего требования

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибка 1: Неверное толкование материального закона

Суд первой инстанции и апелляционный суд неправильно интерпретировали требования Закона № 218-ФЗ. Они посчитали, что отсутствие сведений о границах земельного участка в ЕГРН является лишь основанием для приостановления регистрации, но не запретом на сделки. Однако пункт 21¹ статьи 26 Закона № 218-ФЗ (вступивший в силу с 1 марта 2025 года) прямо устанавливает, что государственная регистрация права собственности покупателя на земельный участок, реализованный в качестве объекта арестованного имущества, не может быть осуществлена, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ.

Это не просто приостановление, а абсолютный запрет на регистрацию, что делает сделку юридически невозможной.

Ошибка 2: Игнорирование требований гражданского законодательства

Нижестоящие суды не учли, что статья 554 ГК РФ требует указания в договоре купли-продажи недвижимости данных, позволяющих определённо установить имущество. При отсутствии таких данных договор не считается заключённым. Суды посчитали доводы административного истца о невозможности регистрации «предположениями», хотя это прямое следствие норм закона.

Ошибка 3: Неправильное распределение обязанностей в исполнительном производстве

Суды не разобрались в распределении обязанностей между судебным приставом-исполнителем и Росимуществом. Они исходили из того, что Росимущество обязано реализовать имущество в любом случае, но не учли, что:

• Пункт 2.1 Соглашения возлагает на судебного пристава обязанность по сбору и подготовке необходимого пакета документов до передачи имущества на реализацию
• Росимущество получает обязанность продавца только при получении постановления о передаче имущества с полным пакетом документов
• Судебный пристав имеет полномочия (статьи 116, 117 Закона об исполнительном производстве) заключать контракты на кадастровые работы

Ошибка 4: Нарушение принципа активной роли суда (ст. 14 КАС РФ)

Нижестоящие суды не проявили активность в исследовании материального права. Они не проанализировали: - Требования Закона № 218-ФЗ к индивидуализации земельного участка - Позицию КС РФ о необходимости определения границ земельного участка - Требования Соглашения между ФССП и Росимуществом - Полномочия судебного пристава по подготовке документов

Ошибка 5: Неправильное применение стандарта доказывания

Суд первой инстанции посчитал, что «невозможность принятия имущества на реализацию материалами дела не подтверждена». Однако в административном судопроизводстве (в соответствии с принципами, вытекающими из статьи 62 КАС РФ) орган публичной власти должен доказать законность своего требования. Судебный пристав не представил доказательств того, что границы земельного участка установлены или что их отсутствие не препятствует регистрации.

Ошибка 6: Игнорирование позиции КС РФ

Нижестоящие суды не учли постановление КС РФ от 28 мая 2010 года № 12-П, в котором установлено, что признание земельного участка объектом гражданских прав невозможно без точного определения его границ. Это конституционное требование имеет высшую юридическую силу.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Судебные акты, отменённые: 1. Решение Октябрьского районного суда города Саранска Республики Мордовия от 5 августа 2025 года 2. Апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Мордовия от 11 ноября 2025 года 3. Кассационное определение судебной коллегии по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 28 января 2026 года

Новое решение: - Административный иск удовлетворен - Требование судебного пристава-исполнителя отделения судебных приставов по Октябрьскому району городского округа Саранск УФССП по Республике Мордовия от 17 апреля 2025 года № 13017/25/248626 о реализации арестованного имущества по исполнительному производству № 339391/23/13017-ИП признано незаконным

Особенность: Суд не передал дело на новое рассмотрение, а сам принял новый судебный акт, исходя из того, что обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения требований, судами установлены и подтверждаются материалами административного дела (в соответствии со статьями 327, 329, 330 КАС РФ).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Усиление гарантий граждан и организаций в отношениях с публичной властью

Определение устанавливает важный прецедент: органы публичной власти (в данном случае судебные приставы-исполнители) не могут требовать исполнения обязанностей, если это нарушает требования материального закона. Требование о реализации имущества, которое невозможно надлежащим образом отчудить и зарегистрировать, является незаконным, несмотря на формальное наличие постановления об обращении взыскания.

Это защищает интересы как Росимущества (специального субъекта, обязанного соблюдать законодательство при реализации имущества), так и потенциальных покупателей (которые не смогут зарегистрировать право собственности).

2. Стандарт мотивированности и законности административных действий

Суд установил, что административное действие (требование судебного пристава) должно быть не только формально обоснованным, но и материально возможным. Требование, которое невозможно исполнить без нарушения закона, не может быть законным. Это соответствует постановлению Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 года № 23, согласно которому судебный акт должен быть принят в полном соответствии с нормами материального права.

3. Контроль соответствия действий органов исполнительной власти вышестоящим нормам

Определение демонстрирует, что суды должны проверять соответствие действий органов исполнительной власти не только процессуальному закону (Закону об исполнительном производстве), но и материальному праву (земельному, гражданскому, законодательству о государственной регистрации). Судебный пристав не может требовать реализации имущества, если это противоречит требованиям Закона № 218-ФЗ о регистрации.

4. Распределение обязанностей в исполнительном производстве

Определение чётко разграничивает обязанности: - Судебный пристав-исполнитель обязан подготовить полный пакет документов, включая установление границ земельного участка, до передачи имущества на реализацию - Росимущество получает обязанность продавца только при получении надлежащим образом подготовленного имущества - Судебный пристав имеет полномочия заключать контракты на кадастровые работы и взыскивать расходы с должника

Это соответствует Соглашению ФССП России и Росимущества от 30 апреля 2015 года и Закону об исполнительном производстве.

5. Связь с конституционными гарантиями

Определение опирается на постановление КС РФ от 28 мая 2010 года № 12-П, которое установило конституционное требование об определении границ земельного участка как условия его признания объектом гражданских прав. Это связано с конституционными гарантиями: - Права собственности (статья 35 Конституции РФ) - Судебной защиты (статья 46 Конституции РФ) - Законности (статья 15 Конституции РФ)

6. Применение в смежных категориях публично-правовых споров

Позиция ВС РФ может быть применена в следующих категориях:

а) Оспаривание решений и действий органов исполнительной власти (гл. 22 КАС РФ): - Требования органов власти, которые невозможно исполнить без нарушения закона, могут быть признаны незаконными - Органы власти должны обеспечить возможность исполнения своих требований в соответствии с законом

б) Взыскание обязательных платежей (гл. 32 КАС РФ): - При взыскании налогов и сборов органы налоговой службы должны соблюдать требования материального права - Требование о взыскании, которое нарушает требования закона, может быть признано незаконным

в) Оспаривание нормативных правовых актов (гл. 21 КАС РФ): - Нормативные акты, которые создают невозможность исполнения требований закона, могут быть признаны не соответствующими вышестоящим актам

г) Административное судопроизводство в целом: - Принцип активной роли суда (ст. 14 КАС РФ) требует самостоятельного анализа материального права - Суды должны проверять не только формальное соответствие действий органов власти процессуальному закону, но и их материальную возможность

7. Практическое значение для исполнительного производства

Определение имеет важное значение для практики исполнительного производства:

• Судебные приставы должны обеспечить полную подготовку документов до передачи имущества на реализацию, включая установление границ земельных участков
• Росимущество может отказать в реализации имущества, если оно не соответствует требованиям законодательства о государственной регистрации
• Должники не могут быть обязаны исполнять требования, которые невозможно исполнить без нарушения закона

8. Значение для развития судебной практики

Определение СКАД ВС РФ устанавливает важный прецедент о необходимости комплексного анализа материального права при проверке законности действий органов публичной власти. Это соответствует современным стандартам защиты прав граждан и организаций в административном судопроизводстве и укрепляет принцип верховенства закона.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 12 августа 2026 года № 15-КАД26-3-К1 представляет собой важное решение, которое устанавливает, что органы публичной власти не могут требовать исполнения обязанностей, если это нарушает требования материального закона. В данном случае требование судебного пристава-исполнителя о реализации земельного участка без установленных границ было признано незаконным, поскольку это препятствует регистрации права собственности покупателя и нарушает требования гражданского и земельного законодательства.

Суд чётко разграничил обязанности судебного пристава (подготовка документов) и Росимущества (реализация имущества), подтвердив, что судебный пристав должен обеспечить полный пакет документов до передачи имущества на реализацию. Это решение укрепляет гарантии граждан и организаций в отношениях с публичной властью и демонстрирует активную роль судов в контроле законности административных действий.