ВС подтвердил: при самовольной постройке снос — крайняя мера, допустим частичный демонтаж

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 69-КГ26-9-К7

Дата: 25 августа 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Петрушкина В. А. - Судьи: Киселева А.П., Назаренко Т.Н. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец: администрация города Сургута (орган публичной власти) - Ответчик: Истомина Мария Ивановна (гражданин, собственник земельного участка и жилого дома)

Категория спора: жилищно-земельный (самовольная постройка, освобождение земельного участка, снос/приведение в соответствие самовольной постройки)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Администрация города Сургута требовала: 1. Истребовать из незаконного владения ответчика земельный участок площадью 34,69 кв. м, расположенный на землях с неразграниченной государственной собственностью (с северо-западной стороны от участка ответчика); 2. Обязать ответчика снести самовольную постройку (нежилое одноэтажное строение — гараж размерами 7,4 м × 4,2 м, высотой конька 4,6 м) либо привести её в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки в течение 30 календарных дней; 3. Обязать ответчика освободить самовольно занятый участок от всех находящихся на нём вещей и забора в течение 30 календарных дней; 4. Предоставить администрации право самостоятельного исполнения решения с отнесением затрат на ответчика; 5. Взыскать денежные средства: 50 000 руб. единовременно и по 1 000 руб. ежедневно.

Правовое основание: Ответчик самовольно заняла часть земельного участка истца и незаконно возвела на нём гараж. Контрольным управлением администрации было направлено уведомление об освобождении участка (срок до 1 марта 2024 г.), однако оно не было вручено в связи с истечением срока хранения.

Решение первой инстанции (Сургутский городской суд, 21 января 2025 г.):

Исковые требования удовлетворены частично: - На ответчика возложена обязанность в течение 3 месяцев освободить самовольно занятый участок от всех вещей и забора; - Обязана привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями; - Администрации предоставлено право самостоятельного исполнения с отнесением затрат на ответчика; - Взыскана судебная неустойка в размере 10 000 руб. за каждый месяц неисполнения; - Взыскана государственная пошлина 300 руб.

Постановление апелляции (суд ХМАО-Югры, 16 сентября 2025 г.):

Решение изменено в части обязания по сносу/приведению в соответствие и освобождению участка: - На ответчика возложена обязанность в течение 3 месяцев освободить самовольно занятый участок от вещей и забора; - Обязана привести самовольную постройку в соответствие путём демонтажа выступающей части гаража на площади 13 кв. м (а не полного сноса); - Установлено, что общая площадь самовольно занятого участка составляет 33 кв. м (уточнено по результатам судебной экспертизы); - В остальной части решение оставлено без изменения.

Постановление кассации (Седьмой кассационный суд, 14 января 2026 г.):

Решение суда первой инстанции с учётом апелляционного определения и апелляционное определение оставлены без изменения.

Кассационная жалоба ответчика:

Истомина М.И. ставит вопрос об отмене всех судебных постановлений как вынесенных с нарушением требований закона. Основной довод: демонтаж выступающей части гаража сделает жилой дом непригодным для проживания, поскольку будет нарушена система его тепло- и водоснабжения.

Передача в ВС РФ:

Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 20 июля 2026 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между публичным интересом администрации в восстановлении нарушенного права собственности на земельный участок и частным интересом ответчика в сохранении жилого дома, часть инженерных систем которого (тепло- и водоснабжение) предположительно интегрирована в гараж, расположенный частично на чужом земельном участке.

Категория проблемы: материально-правовая (применение норм о самовольной постройке и принципов пропорциональности при определении мер ответственности)

Почему дело передано на коллегию:

Дело содержит вопрос о правильном применении норм ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке, в частности о соразмерности санкции (полный снос vs. частичный демонтаж) и о балансе публичных и частных интересов при определении последствий самовольного строительства.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли демонтаж только выступающей за пределы земельного участка собственника части гаража (13 кв. м из 33 кв. м самовольно занятого участка) надлежащей мерой восстановления нарушенного права, или требуется полный снос самовольной постройки?

2. Может ли довод ответчика о нарушении системы тепло- и водоснабжения жилого дома при демонтаже части гаража служить основанием для отмены судебных постановлений, если суд апелляционной инстанции установил возможность демонтажа без причинения существенного урона?

3. Соответствует ли решение суда апелляционной инстанции о частичном демонтаже принципам пропорциональности, разумности и соразмерности, закреплённым в Конституции РФ и разъяснениям ВС РФ о балансе публичных и частных интересов?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ поддержал позицию апелляционного суда о том, что нарушенное право истца может быть восстановлено путём демонтажа только той части гаража, которая располагается на земельном участке истца (13 кв. м), а не полного сноса всей постройки. Такой подход соответствует принципам справедливости, разумности и соразмерности, поскольку восстановление нарушенного права не влечёт причинения излишнего ущерба ответчику. Доводы ответчика о нарушении инженерных систем жилого дома не могут служить основанием для отмены судебных постановлений, так как суд апелляционной инстанции установил возможность демонтажа без существенного урона.

B. Развёрнутое обоснование

1. Определение самовольной постройки и её признаки

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта; - без получения необходимых согласований, разрешений; - с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Суд установил, что ответчик самовольно заняла часть земельного участка истца площадью 34,69 кв. м (уточнено по экспертизе до 33 кв. м) и возвела на нём гараж, который является объектом капитального строительства (по заключению эксперта от 4 октября 2024 г.).

2. Последствия самовольной постройки и принцип пропорциональности

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда или решения органа местного самоуправления.

Ключевая позиция ВС РФ: Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. Устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

3. Применённые нормативные источники

Материальное право: - Ст. 214, 222, 301, 308³ ГК РФ (самовольная постройка, истребование имущества из чужого незаконного владения, ответственность за нарушение обязательств); - Ст. 16, 25, 60, 76 ЗК РФ (земельные отношения, муниципальный земельный контроль); - Ст. З 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (переходные положения).

Процессуальное право: - Ст. 67, 71, 86 ГПК РФ (оценка доказательств судом); - Ст. 390 ГПК РФ (основания для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке — существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела); - Ст. 390¹⁴, 390¹⁵, 390¹⁶ ГПК РФ (порядок рассмотрения в кассационном порядке).

4. Постановления Пленумов ВС РФ

Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»:

• П. 2: разъяснено, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из четырёх признаков (перечень исчерпывающий);
• П. 10: последствиями возведения самовольной постройки являются её снос или приведение в соответствие на основании решения суда или органа местного самоуправления, если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности её сохранения;
• П. 25 (абзац второй): исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства, а устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом.

Постановление Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»:

Применено при разрешении спора о характере и размере ответственности за самовольное строительство.

5. Обзоры судебной практики ВС РФ

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённый Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г.:

П. 7: снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

6. Позиции Конституционного Суда РФ

Статья 222 ГК РФ направлена на защиту прав граждан и обеспечение баланса публичных и частных интересов, реализуя требования: - Ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ (осуществление прав и свобод не должно нарушать права и свободы других лиц); - Ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ (ограничение прав и свобод допускается в целях защиты конституционного строя, здоровья, прав и законных интересов других лиц, и только в той мере, в какой это необходимо в демократическом обществе).

Ссылки на определения КС РФ: - От 29 января 2015 г. № 101-О; - От 24 марта 2015 г. № 658-О; - От 27 сентября 2016 г. № 1748-О; - От 28 марта 2017 г. № 609-О.

7. Принципы, применённые судом апелляционной инстанции

Суд апелляционной инстанции, исходя из необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов, изменил решение суда первой инстанции, обязав ответчика не к полному сносу гаража, а к демонтажу только выступающей за пределы земельного участка ответчика части (13 кв. м).

Этот вывод соответствует требованиям конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, так как восстановление нарушенного ответчиком права истца не влечёт причинения излишнего ущерба Истоминой М.И.

8. Оценка доказательств и фактические выводы

Суд апелляционной инстанции назначил судебную экспертизу (ООО «СургутГлавЭкспертиза»), по результатам которой: - Часть гаража находится за пределами предоставленного ответчику земельного участка; - Общая площадь самовольно занятого участка составляет 33 кв. м; - Для приведения гаража в соответствие необходимо демонтировать выступающую часть на площади 13 кв. м; - Возможность демонтажа указанной части гаража без причинения существенного урода имеется.

Этот вывод основан на представленных доказательствах, включая фотоматериалы, приложенные к заключению судебной экспертизы (т. 2, л. д. 246–249), из которых возможность повреждения системы тепло- и водоснабжения отдельно стоящего жилого дома при сносе выступающей части гаража не усматривается.

9. Пределы кассационного пересмотра

В соответствии с параграфом 2 главы 41 ГПК РФ судебная коллегия ВС РФ не наделена полномочиями по непосредственному исследованию вопросов факта и иной оценке доказательств. Поэтому доводы ответчика о нарушении инженерных систем не могут служить основанием для переоценки фактических выводов апелляционного суда.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Вывод ВС РФ: Существенных нарушений норм материального и процессуального права судом апелляционной инстанции и кассационным судом общей юрисдикции не допущено.

Суды правильно применили: - Нормы ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке; - Разъяснения Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 о принципе пропорциональности и балансе интересов; - Нормы ГПК РФ об оценке доказательств (ст. 67, 71, 86); - Конституционно-правовые принципы справедливости, разумности и соразмерности.

Суд первой инстанции, хотя и удовлетворил исковые требования частично, не учёл в полной мере принцип пропорциональности. Однако апелляционный суд исправил эту ошибку, уточнив, что требуется не полный снос, а демонтаж только выступающей части гаража.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда ХМАО-Югры от 16 сентября 2025 г. оставлено без изменения.

2. Определение судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14 января 2026 г. оставлено без изменения.

3. Кассационная жалоба Истоминой М.И. оставлена без удовлетворения.

Таким образом, судебные акты, обязывающие ответчика в течение 3 месяцев освободить самовольно занятый земельный участок от вещей и забора, а также привести самовольную постройку в соответствие путём демонтажа выступающей части гаража на площади 13 кв. м, вступили в законную силу и подлежат исполнению.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный стандарт применения принципа пропорциональности при разрешении споров о самовольной постройке. Нижестоящие суды должны:

• Не автоматически назначать полный снос самовольной постройки, а исследовать возможность её приведения в соответствие с установленными требованиями;
• Проводить судебные экспертизы для уточнения объёма нарушения и возможности частичного устранения последствий;
• Взвешивать публичный интерес в восстановлении нарушенного права с частным интересом в сохранении имущества;
• Учитывать, что снос является крайней мерой, а не стандартной санкцией.

2. Защита какой стороны усиливается

Усилена защита собственника земельного участка (истца): - Подтверждено право на восстановление нарушенного права собственности путём освобождения участка от самовольной постройки; - Установлено, что восстановление может быть осуществлено даже путём частичного демонтажа, если это достаточно для восстановления права.

Одновременно защищены интересы ответчика (собственника самовольной постройки): - Подтверждено, что санкция должна быть соразмерна нарушению; - Исключена возможность причинения несоразмерного ущерба (полный снос жилого дома или гаража, если возможен частичный демонтаж); - Признано право на сохранение имущества, если это не препятствует восстановлению нарушенного права.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение развивает и конкретизирует позиции, сформированные в:

• Постановлении Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 о принципе пропорциональности и балансе интересов при применении норм о самовольной постройке;
• Обзоре судебной практики ВС РФ от 16 ноября 2022 г. о том, что снос является крайней мерой;
• Определениях КС РФ (№ 101-О, № 658-О, № 1748-О, № 609-О) о необходимости баланса публичных и частных интересов при ограничении прав граждан.

Определение СКГД подтверждает, что эти принципы не являются декларативными, а должны применяться судами при конкретном разрешении споров.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Распределение бремени доказывания: - На истца (администрацию) возлагается бремя доказывания факта самовольного занятия участка и возведения самовольной постройки (установлено актом контрольного обследования от 18 марта 2024 г.); - На ответчика возлагается бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о возможности сохранения постройки (в данном случае — довод о нарушении инженерных систем).

Стандарт доказывания: - Суд апелляционной инстанции правильно применил требования ст. 67, 71, 86 ГПК РФ об оценке доказательств; - Судебная экспертиза является надлежащим доказательством возможности демонтажа без существенного урона; - Фотоматериалы, приложенные к экспертизе, подтверждают, что система тепло- и водоснабжения жилого дома не будет повреждена при демонтаже выступающей части гаража.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция ВС РФ о принципе пропорциональности и балансе интересов применима к:

• Спорам о сносе иных самовольных построек (жилые дома, хозяйственные строения, заборы), где возможна их частичная переделка или демонтаж;
• Спорам о восстановлении нарушенного права собственности в иных сферах (например, при незаконном занятии земельного участка под парковку, складирование материалов и т.п.);
• Спорам о применении санкций за нарушение земельного законодательства, где необходимо соблюдать баланс между публичным интересом в соблюдении закона и частным интересом в сохранении имущества;
• Спорам о защите прав собственников жилых помещений, где суд должен учитывать, что жилище является местом проживания и его уничтожение может нарушить конституционные права граждан.

6. Конституционно-правовое значение

Определение подтверждает, что применение норм о самовольной постройке должно соответствовать: - Ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ — осуществление прав одного лица не должно нарушать права других; - Ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ — ограничение прав допускается только в той мере, в какой это необходимо в демократическом обществе; - Принципу пропорциональности — цель (восстановление нарушенного права) должна быть достигнута наименее ограничивающим способом (частичный демонтаж вместо полного сноса).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД ВС РФ № 69-КГ26-9-К7 является важным прецедентом в практике применения норм о самовольной постройке. Оно устанавливает, что принцип пропорциональности и баланс публичных и частных интересов — не декларативные положения, а обязательные критерии при определении мер ответственности за самовольное строительство. Суды должны исследовать возможность приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями (в том числе путём частичного демонтажа) прежде, чем назначать её полный снос. Это усиливает защиту как права собственности истца на восстановление нарушенного права, так и права ответчика на справедливую и соразмерную санкцию.