ВС отменил решения судов по спору о самовольной постройке с нарушением градостроительных норм

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определения: Дело № 4-КГ26-67-К1

Дата: 25 августа 2026 г.

Состав СКГД: Председательствующий Петрушкин В.А., судьи Назаренко Т.Н. и Киселева А.П.

Стороны: - Истец: Воробьева Людмила Михайловна (гражданин, собственник земельного участка и жилого дома) - Ответчик: Янгибоев Сунатулла Ахматович (гражданин, собственник смежного земельного участка и жилого помещения) - Третье лицо: администрация городского округа Серпухов Московской области (орган публичной власти)

Категория спора: Жилищный (признание строения самовольной постройкой, вопросы градостроительного и земельного права)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Воробьева Л.М. обратилась с иском о признании строения, расположенного на земельном участке, принадлежащем Янгибоеву С.А., самовольной постройкой и возложении на ответчика обязанности по его сносу.

Возражения ответчика: Янгибоев С.А. предъявил встречный иск к Воробьевой Л.М. и администрации городского округа Серпухов, в котором просил сохранить спорный объект в реконструированном виде.

Решение первой инстанции (11 ноября 2024 г., Серпуховский городский суд): В удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что спорное строение является объектом незавершенного строительства, располагается на земельном участке ответчика, признаков угрозы жизни и здоровью граждан не установлено, доказательств нарушения прав истца как собственника смежного участка не представлено. Суд также счел, что у Янгибоева С.А. не возникла обязанность по соблюдению минимального отступа от смежной границы при реконструкции, поскольку границы участков после раздела общего имущества не уточнялись.

Постановление апелляции (30 июля 2025 г., Московский областной суд): Апелляционное определение оставило решение первой инстанции без изменения.

Постановление кассации (14 января 2026 г., Первый кассационный суд общей юрисдикции): Определение кассационного суда также оставило решение без изменения.

Обращение в ВС РФ: Воробьева Л.М. подала кассационную жалобу на все три судебных акта, просив их отмену. Определением судьи Петрушкина В.А. от 20 июля 2026 г. жалоба с делом передана в судебное заседание СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор возник между собственником смежного земельного участка (Воробьева) и собственником участка, на котором возведено спорное строение (Янгибоев), по вопросу о правовой квалификации возведенного объекта и его судьбе. Конфликт лежит в плоскости материального права и касается:

1. Критериев признания постройки самовольной — является ли возведенный объект самовольной постройкой при наличии нарушений градостроительных норм (минимальные отступы, площадь участка, расположение за пределами границ участка);

2. Различия между строительством и реконструкцией — правомерно ли суды квалифицировали возведение нового объекта как реконструкцию уничтоженного пожаром здания;

3. Материального интереса истца — имеет ли собственник смежного участка право на защиту при нарушении градостроительных требований, даже если прямого вреда его имуществу не причинено;

4. Правовой определенности — какова судьба объекта, если суд установил его самовольность, но отказал как в сносе, так и в признании права собственности.

Категория проблемы: материально-правовая (применение норм ГК РФ о самовольной постройке, ГрК РФ о строительстве и реконструкции, ЗК РФ о требованиях к земельным участкам).

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли возведенный на земельном участке Янгибоева объект самовольной постройкой при наличии нарушений градостроительных норм (минимальные отступы от границ участка, несоответствие площади участка нормативам, расположение части строения за пределами границ участка)?

2. Может ли возведение нового строения на месте уничтоженного пожаром здания квалифицироваться как реконструкция, освобождающая от соблюдения действующих требований земельного и градостроительного законодательства?

3. Имеет ли собственник смежного земельного участка материальный интерес и право на защиту при нарушении градостроительных требований, даже если прямого вреда его имуществу не причинено?

4. Как должна быть разрешена правовая судьба объекта, если установлена его самовольность, но отказано как в сносе, так и в признании права собственности?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

СКГД пришла к выводу, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального права, не учтя, что возведение нового объекта на месте уничтоженного строения требует соблюдения действующих требований земельного и градостроительного законодательства, и ошибочно признали допущенные нарушения несущественными. Суды не обеспечили надлежащую оценку выявленным нарушениям при возведении самовольной постройки и не разрешили вопрос о ее правовой судьбе, что нарушило принцип правовой определенности.

B. Развёрнутое обоснование

1. Определение самовольной постройки и исчерпывающий перечень признаков

СКГД применила п. 1 ст. 222 ГК РФ, согласно которому самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; - без получения необходимых согласований, разрешений; - с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Ключевое условие: указанные требования должны быть установлены на дату начала возведения и являться действующими на дату выявления постройки.

Коллегия ссылалась на Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее — Постановление Пленума о самовольной постройке), в котором разъяснено (п. 2), что перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим, и постройка может быть признана самовольной на любом этапе строительства, начиная с возведения фундамента (п. 5).

2. Субъект права на предъявление иска о сносе самовольной постройки и материальный интерес

По общему правилу (п. 12 Постановления Пленума о самовольной постройке), с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться: - собственник земельного участка; - обладатель иного вещного права на земельный участок; - его законный владелец; - иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

СКГД подчеркнула, что при обращении с иском заявитель обязан доказать наличие нарушенного субъективного права или законного интереса, подлежащего судебной защите.

В данном деле Воробьева Л.М., как собственник смежного земельного участка, имеет материальный интерес на предъявление иска, поскольку нарушения градостроительных требований (минимальные отступы, расположение строения за пределами границ участка) регулируют соблюдение градостроительных требований, создают условия для технического обслуживания здания при его эксплуатации и влияют на санитарные и экологические риски.

3. Различие между строительством и реконструкцией

СКГД применила пп. 13 и 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, установив, что понятия «строительство» и «реконструкция» не тождественны и имеют различное правовое значение.

Коллегия указала, что в результате уничтожения прежнего строения при возведении нового объекта необходимо соблюдение действующих требований земельного и градостроительного законодательства. Нижестоящие суды ошибочно квалифицировали возведение нового объекта как реконструкцию, что позволило им избежать анализа соответствия новой постройки действующим нормам.

4. Доказательства нарушений градостроительного законодательства

СКГД проанализировала заключения судебных экспертиз:

Экспертиза ООО «Геоэксп» от 1 февраля 2024 г. № 790 установила: - на земельном участке возведен одноэтажный строительный объект без перекрытий и крыши; - конфигурация спорного строения не совпадает с границами ранее существовавшего помещения, что свидетельствует о строительстве нового объекта; - спорное строение возведено с нарушением Правил землепользования и застройки городского округа Серпухов и градостроительных регламентов для земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства в зоне Ж-2; - нарушены пункты 5.3.4, 5.3.8 СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» и пункт 7.1 СП 42.13330.2016 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Повторная экспертиза ФГБОУ ВО «Московский государственный университет геодезии и картографии» от 25 июня 2025 г. № 172/25/Э подтвердила: - спорный объект является новым и не имеет технической связи с конструкциями ранее существовавшего здания; - при строительстве выявлены нарушения градостроительных норм; - отсутствует отступ от границ спорного земельного участка (0 м вместо требуемых 3 м согласно Карте градостроительного зонирования); - выявленные нарушения технически устранимы только путем сноса объекта.

5. Нарушение требований земельного и градостроительного законодательства

СКГД установила, что согласно Карте градостроительного зонирования территории городского округа Серпухов земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-2, где установлены минимальные отступы от границ земельного участка в размере 3 м. Однако минимальное расстояние от фактического контура спорного строения до кадастровых границ составило 0 м.

Кроме того: - площадь земельного участка не соответствует градостроительным требованиям (предельный размер — 500–3000 кв. м); - строение частично расположено за пределами границ земельного участка Янгибоева — на территории земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также на приаэродромных территориях.

6. Ошибочность вывода нижестоящих судов о несущественности нарушений

СКГД подчеркнула, что нижестоящие суды ошибочно пришли к выводу о несущественности допущенных нарушений. Установленные нормативы, в том числе относительно минимальных отступов, регулируют соблюдение градостроительных требований, создают условия для технического обслуживания здания при его эксплуатации и влияют на санитарные и экологические риски. Выводы судов о незначительности нарушений не основаны на имеющихся в деле доказательствах и нормах действующего законодательства.

7. Вопрос о признании права собственности на самовольную постройку

СКГД применила п. 42 Постановления Пленума о самовольной постройке, согласно которому ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления (ст. 51 ГрК РФ), а также лицо, осуществившее возведение постройки.

Коллегия указала (п. 43 Постановления Пленума), что признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты, применяемым в отсутствие очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Иск подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых согласований, разрешений, к получению которых лицо принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика суд вправе отказать в признании права собственности (ст. 10 ГК РФ).

В данном деле суды установили факт самовольного возведения, но одновременно отказали как в иске о сносе, так и в иске о признании права собственности, не разрешив вопрос о правовой судьбе объекта.

8. Нарушение принципа правовой определенности

СКГД отметила, что суды, установив факт самовольного возведения Янгибоевым спорного дома и отказав одновременно как в иске о его сносе, так и в иске о признании права собственности, по сути не разрешили вопрос о правовой судьбе данного объекта незавершенного строительства, что не соответствует принципу правовой определенности.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

СКГД выявила следующие существенные нарушения норм материального права (в смысле ст. 390.14 ГПК РФ):

1. Ошибочная квалификация возведения нового объекта как реконструкции. Нижестоящие суды не учли, что в результате уничтожения прежнего строения при возведении нового объекта необходимо соблюдение действующих требований земельного и градостроительного законодательства. Это привело к неправильному применению норм ГрК РФ (пп. 13, 14 ст. 1).

2. Неправильная оценка материального интереса истца. Суды пришли к ошибочному выводу о несущественности допущенных нарушений по отношению к смежному землепользователю, не учтя, что установленные нормативы (минимальные отступы, требования к площади участка) регулируют градостроительные требования, создают условия для технического обслуживания и влияют на санитарные и экологические риски. Это нарушило применение п. 12 Постановления Пленума о самовольной постройке.

3. Неправильное применение норм о самовольной постройке. Суды не провели надлежащую оценку выявленным и подтвержденным документально нарушениям при возведении нового строения (нарушение минимальных отступов, несоответствие площади участка, расположение части строения за пределами границ участка). Это нарушило применение п. 1 ст. 222 ГК РФ и п. 2 Постановления Пленума о самовольной постройке.

4. Нарушение принципа правовой определенности. Суды установили факт самовольного возведения, но одновременно отказали как в иске о сносе, так и в иске о признании права собственности, не разрешив вопрос о правовой судьбе объекта. Это нарушило принцип правовой определенности и не соответствовало требованиям ст. 10 ГК РФ и п. 43 Постановления Пленума о самовольной постройке.

Все указанные нарушения являются существенными в смысле ст. 390.14 ГПК РФ, поскольку они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Решение СКГД:

Отменить: - решение Серпуховского городского суда Московской области от 11 ноября 2024 г.; - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30 июля 2025 г.; - определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 14 января 2026 г.

Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Серпуховский городской суд Московской области).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный стандарт применения норм о самовольной постройке для всех судов общей юрисдикции. Нижестоящие суды должны:

• Различать строительство и реконструкцию при возведении объектов на месте уничтоженных зданий, применяя пп. 13, 14 ст. 1 ГрК РФ;
• Проводить полный анализ признаков самовольной постройки согласно исчерпывающему перечню п. 1 ст. 222 ГК РФ и п. 2 Постановления Пленума о самовольной постройке;
• Оценивать материальный интерес истца не только через прямой вред имуществу, но и через нарушение градостроительных требований, влияющих на санитарные, экологические и технические условия;
• Разрешать правовую судьбу объекта при установлении его самовольности, не допуская ситуаций, когда суд отказывает одновременно в сносе и в признании права собственности.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита собственников смежных земельных участков (в данном случае — Воробьевой Л.М.). Определение СКГД признает их материальный интерес при нарушении градостроительных требований, даже если прямого вреда имуществу не причинено. Это расширяет круг лиц, имеющих право на защиту от самовольных построек, и усиливает защиту публичных интересов в соблюдении градостроительного законодательства.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение развивает позицию Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44, которое установило исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки и разъяснило процедуру их применения. СКГД конкретизирует, что:

• Различие между строительством и реконструкцией имеет решающее значение для применения действующих требований земельного и градостроительного законодательства;
• Материальный интерес смежного собственника может быть обоснован нарушением градостроительных норм, влияющих на санитарные и экологические условия;
• Принцип правовой определенности требует разрешения судьбы объекта при установлении его самовольности.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение СКГД устанавливает следующий стандарт доказывания:

• Истец (собственник смежного участка) должен доказать наличие нарушенного субъективного права или законного интереса, подлежащего судебной защите. В данном случае таким интересом является соблюдение градостроительных требований, влияющих на санитарные, экологические и технические условия.

• Ответчик (собственник участка, на котором возведена постройка) должен доказать, что возведенный объект не является самовольной постройкой, либо что нарушения являются несущественными. Однако суд не может признать нарушения несущественными, если они подтверждены документально и влияют на соблюдение градостроительных требований.

• Суд обязан провести полный анализ всех признаков самовольной постройки согласно исчерпывающему перечню и оценить материальный интерес истца с учетом публичных интересов в соблюдении градостроительного законодательства.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД применима к следующим категориям споров:

• Споры о признании строений самовольными постройками при нарушении градостроительных норм (минимальные отступы, требования к площади участка, расположение за пределами границ участка);

• Споры о реконструкции зданий, где необходимо различать реконструкцию (изменение параметров существующего здания) и строительство нового объекта (возведение объекта с иной конфигурацией и техническими характеристиками);

• Споры о защите прав смежных собственников при нарушении градостроительных требований, даже если прямого вреда имуществу не причинено;

• Споры о правовой судьбе объектов незавершенного строительства, где необходимо разрешить вопрос о сносе, признании права собственности или ином способе легализации;

• Жилищные споры, связанные с возведением жилых помещений в нарушение градостроительного законодательства, в том числе в зонах с особыми требованиями (приаэродромные территории, зоны с ограниченным использованием).

Заключение

Определение СКГД от 25 августа 2026 г. по делу № 4-КГ26-67-К1 имеет значительное практическое и доктринальное значение. Оно уточняет применение норм о самовольной постройке, устанавливает обязательный стандарт различия между строительством и реконструкцией, расширяет круг лиц, имеющих право на защиту от самовольных построек, и усиливает защиту публичных интересов в соблюдении градостроительного законодательства. Определение должно быть учтено всеми судами общей юрисдикции при рассмотрении аналогичных споров.