ВС отменил решения по спору о земле: преимущественное право арендатора не защищается

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 41-КГ26-27-К4

Дата: 4 мая 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Петрушкина В. А. - Судьи: Киселёва А.П., Назаренко Т.Н. - Судья-докладчик: Назаренко Т.Н.

При участии: Прокурор Генеральной прокуратуры Российской Федерации Слободина С.А.

Стороны: - Истец (кассант): Брылёв Александр Сергеевич (гражданин) - Ответчик: ООО «Племзавод Кирова» (юридическое лицо — общество с ограниченной ответственностью) - Третье лицо: Безрученко Людмила Александровна (гражданин, наследник собственника земельной доли)

Категория спора: Договорный (купля-продажа земельного участка) с элементами земельного права; защита преимущественного права покупки; истребование имущества из незаконного владения.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

ООО «Племзавод Кирова» обратилось в суд с исками:

1. О переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 7 октября 2019 г., заключённому между Безрученко Л.А. (продавец) и Брылёвым А.С. (покупатель);
2. О взыскании денежной суммы, уплаченной Брылёвым А.С. по договору купли-продажи;
3. Об истребовании земельного участка (кадастровый номер не указан в открытой части) из незаконного владения Брылёва А.С.

Правовое основание требований: Нарушение преимущественного права ООО «Племзавод Кирова» на покупку (выкуп) арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения. Согласно пункту 2.3 договора аренды от 6 марта 2014 г., общество имело первоочередное право на аренду и покупку земельного участка. Арендодатель (Безрученко Л.А.) продала участок третьему лицу (Брылёву А.С.) без уведомления арендатора.

Возражения ответчика

Брылёв А.С. (кассант) оспаривал решение, полагая, что: - Преимущественное право арендатора на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения не предусмотрено законодательством; - Условие договора аренды не создаёт обязанностей для третьих лиц (продавца); - Сделка была совершена с соблюдением требований законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения (получен отказ администрации от преимущественного права).

Решение первой инстанции

Решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 19 декабря 2024 г.:

Исковые требования удовлетворены. Суд исходил из следующих мотивов: - Выдел земельного участка в счёт земельной доли не влечёт прекращения договора аренды (ст. 11 п. 4 Земельного кодекса РФ); - Преимущественное право покупки, предусмотренное договором аренды, законодательству не противоречит; - Безрученко Л.А. нарушила условия договора аренды и преимущественное право общества, не уведомив его об отчуждении участка.

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19 марта 2025 г.:

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводами районного суда.

Постановление кассационного суда

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 11 декабря 2025 г.:

Судебные постановления оставлены без изменения. Кассационный суд не усмотрел существенных нарушений норм права.

Обращение в Верховный Суд РФ

Брылёв А.С. подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, оспаривая все три судебных акта как незаконные.

Определением судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 15 апреля 2026 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

Позиция прокурора: Генеральная прокуратура РФ поддержала кассационную жалобу, полагая её подлежащей удовлетворению.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между двумя взаимоисключающими подходами к регулированию оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения:

1. Позиция нижестоящих судов: Преимущественное право арендатора на покупку земельного участка, предусмотренное договором аренды, имеет силу и защищается путём перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора при нарушении этого права.

2. Позиция кассанта (Брылёва): Преимущественное право арендатора на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения не предусмотрено специальным законодательством; условие договора аренды не создаёт обязанностей для третьих лиц; сделка была совершена с соблюдением требований Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Конфликт интересов и норм

• Частный интерес: Право арендатора на защиту своего экономического интереса в выкупе арендуемого имущества (договорное право);
• Публичный интерес: Сохранение земель сельскохозяйственного назначения в обороте в соответствии с государственной политикой продовольственной безопасности; приоритет преимущественного права публично-правовых образований (субъектов РФ и муниципальных образований) на покупку земель сельскохозяйственного назначения.

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами межотраслевой (гражданское право + земельное право + специальное законодательство об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Причины передачи на коллегию

Дело передано на СКГД в связи с необходимостью: - Уточнения соотношения между общими нормами ГК РФ (ст. 250 о преимущественном праве участников долевой собственности) и специальными нормами Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения; - Определения правовых последствий выдела земельного участка в счёт земельной доли и влияния этого выдела на применимость норм о преимущественном праве; - Установления обязанности суда проверять соблюдение требований специального закона при рассмотрении споров о земельных участках сельскохозяйственного назначения.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Имеет ли арендатор земельного участка сельскохозяйственного назначения преимущественное право на покупку этого участка при его продаже арендодателем, если такое право предусмотрено договором аренды?

2. Применяются ли к отношениям по продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, образованного путём выдела в счёт земельной доли, общие нормы ГК РФ о преимущественном праве участников долевой собственности (ст. 250), или применяются специальные нормы Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения?

3. Обязан ли суд при рассмотрении спора о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения проверять соблюдение требований пункта 1 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в том числе наличие надлежащего уведомления публично-правовых образований и их отказа от преимущественного права?

4. Какие правовые последствия наступают при нарушении преимущественного права публично-правовых образований на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов, установив, что:

Преимущественное право арендатора на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения не предусмотрено законодательством Российской Федерации. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения применяются специальные нормы Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а не общие нормы ГК РФ о преимущественном праве участников долевой собственности. Суды обязаны проверять соблюдение требований этого специального закона, включая надлежащее уведомление публично-правовых образований и наступление правовых последствий нарушения их преимущественного права (ничтожность сделки).

B. Развёрнутое обоснование

1. Общие требования к законности и обоснованности судебного акта

Применённые нормы процессуального права: - Статьи 2, 195, 196, 198 ГПК РФ (требования к судебному решению); - Статья 390.14 ГПК РФ (основания для отмены судебных постановлений в кассационном порядке); - Часть 2 статьи 56 ГПК РФ (обязанность суда ставить на обсуждение обстоятельства, имеющие значение для дела).

Постановление Пленума ВС РФ: - Постановление Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» (пункты 2 и 3): для постановления законного и обоснованного решения суду необходимо дать квалификацию отношениям сторон, определить применимый закон, установить все значимые обстоятельства, изложить обоснование выводов в мотивировочной части и сформулировать исполнимое решение в резолютивной части.

Вывод СКГД: Постановленные судебные акты не отвечают указанным критериям, так как суды не проверили соблюдение требований специального законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

2. Право собственности и преимущественное право участников долевой собственности

Применённые нормы материального права: - Пункт 1 статьи 209 ГК РФ: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; - Пункт 1 статьи 250 ГК РФ: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях (кроме случаев продажи с публичных торгов и иных исключений); - Пункт 3 статьи 250 ГК РФ: при продаже доли с нарушением преимущественного права любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Постановление Пленума ВС РФ: - Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 91): последствием нарушения права преимущественной покупки является предоставление обладателю преимущественного права требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Вывод СКГД: Таким образом, предусмотрен способ защиты права преимущественной покупки в случае перехода доли в праве собственности к постороннему лицу на основании гражданско-правовой сделки о купле-продаже или мене.

3. Специальное регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения

Применённые нормы материального права:

Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

• Пункт 1 статьи 12: к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности превышает пять, правила ГК РФ применяются с учётом особенностей, установленных этой статьёй, а также статьями 13 и 14 закона.

• Пункт 1 статьи 8 (подпункт 3 пункта 3 статьи 1): при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продаётся, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия для государственных или муниципальных нужд.

• Пункт 1 статьи 8 (пункт 2): продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения и срока для осуществления взаимных расчётов (не более 90 дней). Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

• Пункт 3 статьи 8: в случае, если субъект РФ или муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При продаже по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий продавец обязан направить новое извещение.

• Пункт 4 статьи 8: сделка по продаже земельного участка, совершённая с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Земельный кодекс РФ: - Пункт 4 статьи 11: при выделении земельного участка в счёт земельной доли договор аренды сохраняется.

Позиции Конституционного Суда РФ:

• Постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П: установлены конституционные основы регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения;

• Определение КС РФ от 17 ноября 2009 г. № 1504-О-О, от 28 декабря 2021 г. № 2789-О, от 21 июля 2022 г. № 1817-О: подтверждают конституционность ограничений оборота земель сельскохозяйственного назначения;

• Определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О: отмечено, что в целях развития основных принципов земельного законодательства закреплён приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве. Закреплён приоритет соблюдения баланса частных и публичных интересов, а также обеспечения продовольственной безопасности государства. Преимущественное право покупки публично-правовыми образованиями земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и последствия его нарушения являются элементами правового механизма реализации и защиты этого права и сами по себе не нарушают конституционных прав.

Вывод СКГД: Установленные законодателем особенности правового регулирования оборота долей в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения направлены на соблюдение баланса частных и публичных интересов. Круг субъектов, обладающих правом на приобретение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, соответствует как природе права общей долевой собственности, так и публичным интересам в сфере продовольственной безопасности государства, заключающимся в необходимости сохранения сложившихся в сельском хозяйстве технологических и производственных связей и в предоставлении определённых преимуществ лицам, имеющим необходимый опыт ведения сельского хозяйства на конкретных земельных участках.

4. Соотношение общих и специальных норм

Применённые нормы материального права: - Пункт 3 статьи 308 ГК РФ: условие договора не создаёт обязанностей для лица, не являющегося стороной этого обязательства.

Вывод СКГД:

Поскольку положения статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения являются специальными, положения статьи 250 ГК РФ в данном случае применению не подлежали.

Кроме того, как положения статьи 250 ГК РФ, так и положения статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения регулируют отношения, связанные с отчуждением доли в праве собственности без её выдела в натуре.

5. Правовая квалификация спорного земельного участка

Установленные судом обстоятельства:

Земельный участок с кадастровым номером (не указан в открытой части), образованный из земельного участка с кадастровым номером (не указан) с согласия ООО «Племзавод Кирова», на момент заключения договора купли-продажи между Безрученко Л.А. и Брылёвым А.С. в долевой собственности не находился и принадлежал на праве собственности только продавцу.

Вывод СКГД: Таким образом, к отношениям по продаже этого земельного участка применяются не нормы о преимущественном праве участников долевой собственности (ст. 250 ГК РФ), а специальные нормы Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения о преимущественном праве публично-правовых образований.

6. Преимущественное право арендатора в контексте специального закона

Вывод СКГД:

Преимущественное право арендатора на покупку арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже арендодателем положениями указанного выше закона не предусмотрено, а условие договора аренды в силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ не создаёт обязанностей для лица, не являющегося стороной этого обязательства (т.е. для продавца).

7. Обязанность суда проверять соблюдение требований специального закона

Применённые нормы процессуального права: - Часть 2 статьи 56 ГПК РФ: суд обязан ставить на обсуждение лиц, участвующих в деле, обстоятельства, имеющие значение для дела.

Вывод СКГД:

Продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения допустима только с соблюдением требований, указанных в пункте 1 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в противном случае сделка ничтожна.

Однако суд не проверил соблюдение этих условий, формально сославшись на письменный отказ администрации Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области от преимущественного права покупки спорного земельного участка, не установив обстоятельств, перечисленных в статье 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, и причины этого отказа.

Данные обстоятельства имели значение для дела, вследствие чего суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ должен был поставить их на обсуждение лиц, участвующих в деле.

Судебные инстанции в рамках предоставленной им дискреции не обеспечили проверку законности действий уполномоченного органа по отказу от преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего Безрученко Л.А., с целью соблюдения необходимого баланса частных и публичных интересов в сфере продовольственной безопасности государства.

8. Итоговая квалификация ошибок нижестоящих судов

Вывод СКГД:

Судебные инстанции ошибочно:

1. Установили наличие у арендатора преимущественного права покупки на земельный участок сельскохозяйственного назначения, образованный в результате выдела доли;

2. Не обеспечили проверку наступления правовых последствий нарушения преимущественного права покупки публично-правовым образованием, предусмотренные специальным законом (пункт 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ), в том числе ничтожность сделки.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права

1. Неправильное применение норм о преимущественном праве

Ошибка: Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций применили общие нормы ГК РФ (статья 250 о преимущественном праве участников долевой собственности) к отношениям по продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, хотя к таким отношениям применяются специальные нормы Федерального закона № 101-ФЗ.

Почему это существенно: Согласно правилу о соотношении общих и специальных норм, специальные нормы имеют приоритет. Применение общих норм привело к неправильной квалификации прав сторон и неправильному определению способа защиты.

Нарушение в смысле ст. 390.14 ГПК РФ: Существенное нарушение норм материального права, повлиявшее на исход дела.

2. Признание преимущественного права арендатора, не предусмотренного законом

Ошибка: Суды признали, что арендатор имеет преимущественное право на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения на основании условия договора аренды, хотя такое право не предусмотрено ни ГК РФ, ни специальным законодательством об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Почему это существенно: Это привело к неправомерному расширению круга лиц, обладающих преимущественным правом на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения, в нарушение публичных интересов в сфере продовольственной безопасности государства.

Нарушение в смысле ст. 390.14 ГПК РФ: Существенное нарушение норм материального права, повлиявшее на исход дела.

3. Игнорирование ничтожности сделки при нарушении преимущественного права публично-правовых образований

Ошибка: Суды не проверили, был ли надлежащим образом соблюдён порядок уведомления публично-правовых образований о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, и не установили, является ли сделка ничтожной в соответствии с пункт 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ.

Почему это существенно: Согласно пункту 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ, сделка по продаже земельного участка, совершённая с нарушением преимущественного права покупки публично-правовых образований, ничтожна. Это означает, что сделка не создаёт никаких прав и обязанностей независимо от воли сторон. Игнорирование этого привело к признанию действительной сделки, которая может быть ничтожной.

Нарушение в смысле ст. 390.14 ГПК РФ: Существенное нарушение норм материального права, повлиявшее на исход дела.

Существенные нарушения норм процессуального права

4. Нарушение требований о законности и обоснованности судебного акта

Ошибка: Суды не дали надлежащую квалификацию отношениям сторон спора, не определили применимый закон (применили общие нормы вместо специальных), не установили все значимые обстоятельства (не проверили соблюдение требований Закона № 101-ФЗ), не изложили обоснование своих выводов в мотивировочной части.

Почему это существенно: В соответствии с пунктами 2 и 3 постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 и статьями 195, 196, 198 ГПК РФ, судебное решение должно быть законным и обоснованным. Нарушение этих требований делает решение незаконным.

Нарушение в смысле ст. 390.14 ГПК РФ: Существенное нарушение норм процессуального права, повлиявшее на исход дела.

5. Нарушение обязанности суда ставить на обсуждение обстоятельства, имеющие значение для дела

Ошибка: Суд не поставил на обсуждение лиц, участвующих в деле, следующие обстоятельства, имеющие значение для дела: - Был ли надлежащим образом направлен отказ администрации от преимущественного права (под расписку или заказным письмом с уведомлением); - Соблюдены ли сроки, установленные статьёй 8 Закона № 101-ФЗ (30 дней для ответа публично-правового образования); - Была ли цена, указанная в извещении, соблюдена при заключении договора купли-продажи; - Были ли иные существенные условия договора изменены после отказа публично-правового образования.

Почему это существенно: Согласно части 2 статьи 56 ГПК РФ, суд обязан ставить на обсуждение лиц, участвующих в деле, обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушение этой обязанности лишает сторон возможности представить доказательства и возражения по существенным вопросам.

Нарушение в смысле ст. 390.14 ГПК РФ: Существенное нарушение норм процессуального права, повлиявшее на исход дела.

Характер нарушений

Вывод СКГД: Допущенные нарушения являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений. Нарушения не были исправлены судом апелляционной инстанции и кассационным судом общей юрисдикции.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 19 декабря 2024 г.; - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19 марта 2025 г.; - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 11 декабря 2025 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: Дело направлено в суд первой инстанции (Зимовниковский районный суд Ростовской области).

Правовое основание: Статьи 390.14, 390.15, 390.16 ГПК РФ.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный стандарт для рассмотрения споров о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения:

• Суды обязаны применять специальные нормы Федерального закона № 101-ФЗ, а не общие нормы ГК РФ о преимущественном праве участников долевой собственности;

• Суды обязаны проверять соблюдение требований статьи 8 Закона № 101-ФЗ о надлежащем уведомлении публично-правовых образований, включая:

• Способ направления уведомления (под расписку или заказным письмом с уведомлением);
• Соблюдение сроков (30 дней для ответа);

• Соблюдение цены и других существенных условий;

• Суды обязаны ставить на обсуждение обстоятельства, имеющие значение для проверки соблюдения требований специального закона;

• Суды должны проверять законность действий публично-правовых образований при отказе от преимущественного права, в том числе наличие надлежащего обоснования отказа.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита:

• Публично-правовых образований (субъектов РФ и муниципальных образований) — их преимущественное право на покупку земельных участков сельскохозяйственного назначения получает приоритет над договорными правами частных лиц (арендаторов);

• Государства в целом — в части реализации политики продовольственной безопасности и сохранения земель сельскохозяйственного назначения в надлежащем обороте;

• Добросовестных приобретателей земельных участков — которые могут требовать признания сделки ничтожной, если нарушены требования Закона № 101-ФЗ.

Ослабляется защита:

• Арендаторов земельных участков сельскохозяйственного назначения — которые не могут полагаться на договорные условия о преимущественном праве на покупку при отсутствии такого права в законе;

• Покупателей, приобретших земельные участки сельскохозяйственного назначения — в случае нарушения преимущественного права публично-правовых образований (сделка может быть признана ничтожной).

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение СКГД развивает и конкретизирует позиции, сформированные ранее:

• Постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П — о конституционности ограничений оборота земель сельскохозяйственного назначения;

• Определения КС РФ от 17 ноября 2009 г. № 1504-О-О, от 28 декабря 2021 г. № 2789-О, от 21 июля 2022 г. № 1817-О — о конституционности специального регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения;

• Определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О — о приоритете публичных интересов в сфере продовольственной безопасности при регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения;

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 — о применении норм ГК РФ о преимущественном праве (пункт 91), которое теперь уточнено применительно к земельным участкам сельскохозяйственного назначения;

• Постановление Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 — о требованиях к законности и обоснованности судебного решения.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Определение СКГД устанавливает следующий стандарт доказывания:

Бремя доказывания соблюдения требований Закона № 101-ФЗ:

• На продавце земельного участка сельскохозяйственного назначения лежит обязанность доказать, что он надлежащим образом уведомил публично-правовое образование о намерении продать участок;

• На публично-правовом образовании лежит обязанность доказать, что оно получило уведомление и отказалось от преимущественного права (или не ответило в установленный срок);

• На суде лежит обязанность проверить, что все требования Закона № 101-ФЗ соблюдены, и что сделка не является ничтожной.

Презумпция ничтожности: Если суд установит, что требования Закона № 101-ФЗ не соблюдены, сделка признаётся ничтожной независимо от добросовестности сторон.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД может быть применена по аналогии в следующих сферах:

A. Другие виды земельных участков с ограниченным оборотом

• Земельные участки лесного фонда — регулируются Лесным кодексом РФ, который также содержит специальные нормы о преимущественном праве публично-правовых образований;

• Земельные участки водного фонда — регулируются Водным кодексом РФ;

• Земельные участки особо охраняемых природных территорий — регулируются Федеральным законом от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях».

Во всех этих случаях специальные нормы должны применяться с приоритетом над общими нормами ГК РФ.

B. Преимущественные права в других отношениях

• Преимущественное право арендатора на выкуп имущества — в соответствии со статьёй 621 ГК РФ, арендатор имеет преимущественное право на выкуп сданного в аренду имущества. Однако это право может быть ограничено специальным законодательством (например, для земельных участков сельскохозяйственного назначения);

• Преимущественное право работника на выкуп предприятия — в соответствии со статьёй 1 Федерального закона от 19 июля 1998 г. № 115-ФЗ «Об особенностях правового положения акционерных обществ работников (народных предприятий)», работники имеют преимущественное право на выкуп предприятия. Однако это право может быть ограничено специальным законодательством.

C. Проверка законности действий публично-правовых образований

Определение СКГД подчёркивает обязанность суда проверять законность действий публично-правовых образований при отказе от преимущественного права. Эта позиция может быть применена в других случаях, когда публично-правовые образования осуществляют права, предусмотренные законом.

D. Баланс частных и публичных интересов

Определение СКГД устанавливает принцип, согласно которому при регулировании оборота имущества, имеющего стратегическое значение для государства (земли сельскохозяйственного назначения), публичные интересы имеют приоритет над частными интересами. Эта позиция может быть применена в других случаях, когда необходимо обеспечить баланс частных и публичных интересов.

6. Значение для адвокатской практики

Для защиты интересов публично-правовых образований:

• Необходимо требовать от суда проверки соблюдения всех требований Закона № 101-ФЗ при рассмотрении споров о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения;

• Необходимо доказывать, что сделка ничтожна в соответствии с пункт 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ, если нарушены требования о надлежащем уведомлении;

• Необходимо требовать от суда проверки законности действий публично-правовых образований при отказе от преимущественного права.

Для защиты интересов арендаторов:

• Необходимо осознавать, что договорные условия о преимущественном праве на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения не имеют юридической силы в отношении третьих лиц (продавца);

• Необходимо требовать от арендодателя надлежащего уведомления о намерении продать участок, но это уведомление должно быть направлено публично-правовому образованию, а не арендатору;

• Необходимо использовать другие способы защиты интересов (например, требование возмещения убытков за нарушение договора аренды).

Для защиты интересов покупателей:

• Необходимо проверять, был ли надлежащим образом соблюдён порядок уведомления публично-правовых образований о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения;

• Необходимо требовать от продавца доказательств соблюдения требований Закона № 101-ФЗ;

• Необходимо осознавать риск того, что сделка может быть признана ничтожной, если нарушены требования Закона № 101-ФЗ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД ВС РФ № 41-КГ26-27-К4 от 4 мая 2026 г. имеет фундаментальное значение для практики рассмотрения споров о земельных участках сельскохозяйственного назначения. Оно устанавливает, что:

1. Специальные нормы Федерального закона № 101-ФЗ имеют приоритет над общими нормами ГК РФ при регулировании оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения;

2. Преимущественное право арендатора на покупку земельного участка не предусмотрено законодательством и не может быть создано договором;

3. Преимущественное право публично-правовых образований на покупку земельных участков сельскохозяйственного назначения имеет приоритет и защищается путём признания сделки ничтожной при нарушении требований о надлежащем уведомлении;

4. Суды обязаны проверять соблюдение требований специального закона и ставить на обсуждение обстоятельства, имеющие значение для такой проверки;

5. Баланс частных и публичных интересов в сфере продовольственной безопасности государства требует приоритета публичных интересов при регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Определение отменяет решения нижестоящих судов и направляет дело на новое рассмотрение, что позволит суду первой инстанции надлежащим образом применить специальное законодательство об обороте земель сельскохозяйственного назначения.