ВС отменил возврат квартиры истцам при недействительности займа и ипотеки

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 5-КГ26-84-К2

Дата: 1 сентября 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Петрушкина В. А. - Судьи: Горшков В. В. (докладчик), Киселёв А. П.

Стороны: - Истцы: Захарян Карине Сергеевна, Захарян Эдуард Аветисович, Захарян Сергей Эдуардович (граждане) - Ответчик: Слижевский Максим Александрович (гражданин) - Третье лицо: Сидоров А. Г. (гражданин, привлечён в качестве третьего лица, а не ответчика)

Категория спора: договорный (заём, ипотека); деликтный элемент (оспаривание подлинности подписей); вещное право (спор о праве собственности на недвижимое имущество).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истцов: Захарян К. С., Захарян Э. А. и Захарян С. Э. просили признать недействительными договор займа от 22 июля 2020 г. (сумма 2 800 000 руб., срок 12 месяцев, ставка 42% годовых, целевое назначение — капитальный ремонт квартиры) и договор ипотеки той же квартиры, заключённые якобы от их имени со Слижевским М. А. Основание: истцы не заключали эти договоры, не подписывали их, в силу чего не соблюдена письменная форма. Истцы просили также применить последствия недействительности сделок в виде возврата квартиры в долевую собственность.

Возражения ответчика: Слижевский М. А. оспаривал признание договоров недействительными, ссылаясь на видеозапись, якобы подтверждающую передачу денежных средств и подписание документов 22 июля 2020 г. Ответчик также требовал назначения повторной почерковедческой и портретной экспертиз.

Решение первой инстанции (Головинский районный суд г. Москвы, 17 октября 2024 г.): Иск удовлетворён. Суд признал договоры займа и ипотеки от 22 июля 2020 г. недействительными, применил последствия недействительности в виде возврата квартиры в долевую собственность истцов (по 1/3 доле каждому), взыскал судебные расходы. Суд опирался на заключение почерковедческой экспертизы, согласно которой подписи и рукописные записи в договорах и расписке выполнены иными лицами, а не истцами.

Постановление апелляции (Московский городской суд, 30 июня 2025 г.): Апелляционное определение оставило решение первой инстанции без изменения. Суд апелляционной инстанции: - не нашёл оснований для назначения повторной почерковедческой экспертизы, указав, что выводы проведённой экспертизы сомнений не вызывают и надлежащими доказательствами не опровергаются; - отказал в назначении портретной экспертизы, учитывая, что видеозапись, на которую ссылался ответчик, не может подтвердить факт заключения договоров, поскольку: (а) на записи невозможно удостоверить, какие документы подписаны; (б) истцы категорически отрицают своё участие; (в) на записи участвует мужчина якобы от имени Захаряна С. Э., не имеющий ограничения подвижности суставов правой руки, тогда как явившийся в суд Захарян С. Э. имеет неустранимое ограничение подвижности правой руки.

Постановление КСОЮ (Второй кассационный суд общей юрисдикции, 23 декабря 2025 г.): Определение кассационного суда оставило решение первой инстанции и апелляционное определение без изменения, согласившись с выводами нижестоящих судов.

Кассационная жалоба: Слижевский М. А. обратился в ВС РФ с кассационной жалобой, ставя вопрос об отмене всех названных судебных актов. Определением судьи ВС РФ Асташова С. В. от 21 июля 2026 г. жалоба с делом передана в СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересами истцов (защита от мошеннических сделок, совершённых от их имени без их согласия) и интересами ответчика (взыскание задолженности по займу и реализация залогового права на квартиру). Конфликт также затрагивает интересы третьего лица — добросовестного приобретателя квартиры на торгах (Сидорова А. Г.), который не был надлежащим образом привлечён в дело в качестве ответчика.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение последствий недействительности сделок по ст. 167 ГК РФ) и процессуально-правовая (надлежащее определение круга ответчиков и третьих лиц при разрешении требований о возврате имущества).

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит существенные нарушения норм материального и процессуального права, не исправленные нижестоящими судами, которые повлияли на исход дела и требуют унификации судебной практики.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли суд при признании договоров займа и ипотеки недействительными применить последствие недействительности в виде возврата квартиры истцам, если квартира уже отчуждена добросовестному приобретателю по результатам торгов, проведённых на основании судебного решения о взыскании на предмет залога?

2. Является ли надлежащим процессуальным порядком привлечение добросовестного приобретателя недвижимого имущества в качестве третьего лица (а не ответчика) при разрешении требований о возврате этого имущества?

3. Какие последствия недействительности договоров займа и ипотеки должны быть применены в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ, если основное имущество (квартира) уже выбыло из владения истцов в результате реализации залога?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ признал, что решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда приняты с существенным нарушением норм материального права в части разрешения требований о применении последствий недействительности сделок. Суды ошибочно применили возврат квартиры в собственность истцов, не учитывая, что: (1) договоры займа и ипотеки не являются основанием для перехода права собственности на недвижимое имущество; (2) квартира уже отчуждена добросовестному приобретателю; (3) покупатель был привлечён в качестве третьего лица, а не ответчика, что нарушило его процессуальные права.

B. Развёрнутое обоснование

1. Применение норм материального права: природа договоров займа и ипотеки

СКГД указала, что в соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передаёт или обязуется передать в собственность другой стороне (заёмщику) деньги, вещи, определённые родовыми признаками, или ценные бумаги, а заёмщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Вывод СКГД: ни договор займа, ни договор ипотеки не являются основанием для перехода права собственности на недвижимое имущество. Принадлежавшая истцам квартира по какому-либо из этих договоров в собственность иному лицу не передавалась.

2. Применение норм материального права: последствия недействительности сделок

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Вывод СКГД: суды не могли применить возврат квартиры в натуре, поскольку квартира уже выбыла из владения истцов в результате реализации залога и была продана добросовестному приобретателю. Возврат в натуре невозможен, следовательно, должны быть применены иные последствия (возмещение стоимости).

3. Процессуально-правовое нарушение: надлежащее определение ответчика

СКГД отметила, что спорная квартира была продана по договору купли-продажи от 7 февраля 2023 г., заключённому по результатам торгов, проведённых 27 января 2023 г., Сидорову А. Г. При этом покупатель квартиры, на которого фактически возложена обязанность вернуть недвижимое имущество истцам, был привлечён судом к участию в деле в качестве третьего лица, а не в качестве ответчика.

Вывод СКГД: судом первой инстанции при постановлении решения не были соблюдены требования о законности и обоснованности судебного акта. Допущенные нарушения, не исправленные судом апелляционной инстанции и кассационным судом, являются существенными и непреодолимыми в смысле ст. 390.14 ГПК РФ.

4. Применение норм процессуального права: пределы кассационного пересмотра

СКГД применила положения ч. 2 ст. 390 ГПК РФ, согласно которым в интересах законности судебная коллегия ВС РФ вправе выйти за пределы доводов кассационной жалобы. Под интересами законности следует понимать необходимость обеспечения правильного применения норм материального или процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан.

Вывод СКГД: в интересах законности возможно выйти за пределы доводов кассационной жалобы Слижевского М. А. и обратить внимание на существенные нарушения правовых норм, допущенные судебными инстанциями в части применения последствий недействительности сделки.

5. Оценка доказательств и экспертизы

СКГД согласилась с выводами нижестоящих судов в части признания договоров недействительными. Суд указал, что доводы кассационной жалобы в этой части сводятся к переоценке доказательств, полномочий согласиться или не согласиться с которой у суда кассационной инстанции не имеется в силу ст. 390 ГПК РФ (запрет на переоценку доказательств в кассационном порядке).

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права:

1. Неправильное применение ст. 167 ГК РФ. Суды первой и апелляционной инстанций, а также кассационный суд применили возврат квартиры в натуре в качестве последствия недействительности сделок, не учитывая, что: (а) договоры займа и ипотеки не являются основанием для перехода права собственности; (б) квартира уже выбыла из владения истцов в результате реализации залога; (в) возврат в натуре невозможен, поскольку имущество находится в собственности добросовестного приобретателя.

2. Игнорирование природы договоров займа и ипотеки. Суды не учли, что по договору займа передаются денежные средства (а не право собственности на недвижимость), а договор ипотеки обеспечивает обязательство по займу, но не передаёт право собственности на залоговое имущество.

Существенные нарушения норм процессуального права:

1. Ненадлежащее определение ответчика. Добросовестный приобретатель квартиры (Сидоров А. Г.) был привлечён в качестве третьего лица, а не ответчика. Это нарушило его процессуальные права, поскольку на него фактически была возложена обязанность вернуть имущество, но он не имел статуса ответчика и соответствующих процессуальных гарантий.

2. Отсутствие надлежащего обоснования применения последствий недействительности. Суды не проанализировали, возможен ли возврат имущества в натуре и какие иные последствия должны быть применены в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Характер нарушений: Нарушения являются существенными в смысле ст. 390.14 ГПК РФ, поскольку они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав истцов и третьего лица.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Решение СКГД:

1. Отменены решение Головинского районного суда г. Москвы от 17 октября 2024 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 июня 2025 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 23 декабря 2025 г. в части применения последствия недействительности сделки в виде возврата квартиры в долевую собственность истцов (по 1/3 доле каждому), а также в той части, которая устанавливает, что решение суда является основанием для внесения изменений в единый государственный реестр недвижимости в части сведений о собственнике квартиры.

2. Направлено дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в указанной части.

3. Оставлены без изменения решение, апелляционное определение и определение кассационного суда в остальной части (т. е. в части признания договоров займа и ипотеки недействительными).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает чёткий стандарт применения последствий недействительности сделок по ст. 167 ГК РФ:

• Суды не должны применять возврат имущества в натуре, если это имущество уже выбыло из владения истца в результате законных действий третьих лиц (в данном случае — реализации залога и продажи добросовестному приобретателю).
• При невозможности возврата в натуре суды должны применять возмещение стоимости имущества в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ.
• Суды должны надлежащим образом определять круг ответчиков, особенно когда на них возлагается обязанность вернуть имущество.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту добросовестного приобретателя недвижимого имущества (Сидорова А. Г.), который приобрёл квартиру на торгах в соответствии с законом. СКГД подчеркнула, что такой приобретатель не может быть обязан вернуть имущество без надлежащного процессуального статуса ответчика.

Одновременно определение защищает интересы истцов, указывая, что они имеют право на возмещение стоимости имущества (а не только на его возврат в натуре), если возврат невозможен.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ

Определение опирается на:

• Ст. 167 ГК РФ (последствия недействительности сделок) — фундаментальную норму о возврате полученного или возмещении его стоимости.
• Ст. 807 ГК РФ (природа договора займа) — подчёркивает, что заём не передаёт право собственности на недвижимость.
• Федеральный закон № 102-ФЗ (об ипотеке) — уточняет, что ипотека обеспечивает обязательство, но не передаёт право собственности.
• Ст. 390 ГПК РФ (пределы кассационного пересмотра) — применяет правило о возможности выхода за пределы доводов жалобы в интересах законности.

Позиция СКГД согласуется с принципом добросовестности и защиты добросовестного приобретателя, который является ключевым в гражданском праве РФ.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение не меняет стандарт доказывания в части признания договоров недействительными. СКГД согласилась с выводами нижестоящих судов, основанными на почерковедческой экспертизе, которая установила, что подписи выполнены иными лицами.

Однако определение уточняет распределение бремени при применении последствий недействительности:

• Истцы должны доказать, что договоры недействительны (это было сделано).
• Суд должен проверить, возможен ли возврат имущества в натуре и кто должен быть ответчиком при таком возврате.
• Если возврат в натуре невозможен, суд должен применить возмещение стоимости.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД применима к следующим категориям споров:

• Споры о недействительности договоров залога и ипотеки, когда залоговое имущество уже реализовано.
• Споры о возврате имущества, отчуждённого в результате исполнения судебного решения, когда позже выясняется, что основание исполнения (например, договор займа) было недействительным.
• Споры о правах добросовестного приобретателя, когда он привлекается в дело в качестве третьего лица вместо ответчика.
• Споры о применении последствий недействительности сделок, когда имущество выбыло из владения истца в результате законных действий третьих лиц.

6. Значение для адвокатской практики

Адвокатам, защищающим интересы:

• Истцов (потерпевших от мошеннических сделок): следует требовать возмещения стоимости имущества, если его возврат в натуре невозможен, и обосновывать это ст. 167 ГК РФ.
• Добросовестных приобретателей: следует настаивать на привлечении их в качестве ответчиков (а не третьих лиц) при разрешении требований о возврате имущества, чтобы обеспечить надлежащую защиту их прав.
• Кредиторов (залогодержателей): следует учитывать, что договоры займа и ипотеки не передают право собственности, и при их недействительности последствия должны быть применены в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Заключение: Определение СКГД № 5-КГ26-84-К2 устанавливает важный прецедент о необходимости надлежащого применения норм материального права при разрешении требований о последствиях недействительности сделок, особенно когда имущество уже выбыло из владения истца. Определение подчёркивает значение процессуальной законности и защиты прав добросовестного приобретателя, что соответствует принципам справедливого судопроизводства и защиты законных интересов всех участников гражданского оборота.