ВС отменил решение апелляции о переоборудовании бань вместо их сноса

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела: 35-КГ26-5-К2

Дата: 1 сентября 2026 г.

Состав СКГД: председательствующий Петрушкина В.А., судьи Горшкова В.В. и Марьина А.Н. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец: Ковалев Максим Николаевич (гражданин, собственник земельного участка) - Ответчик: Турчанович Илья Владимирович (индивидуальный предприниматель, собственник смежного земельного участка) - Встречный истец: Турчанович И.В. - Встречный ответчик: Ковалев М.Н.

Категория спора: жилищно-земельный спор, связанный с защитой права собственности на земельный участок, нарушением требований целевого использования земли сельскохозяйственного назначения, самовольным строительством объектов недвижимости с нарушением норм пожарной безопасности и строительного законодательства, а также устранением нарушений права собственности, не связанных с лишением владения.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Ковалев М.Н. требовал признания незаконными действий индивидуального предпринимателя Турчановича И.В. по нецелевому использованию смежного земельного участка (кадастровый номер не указан в открытой части), находящегося в территориальной зоне С-3 (зона дачного хозяйства и садоводства) категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для дачного строительства». На этом участке Турчанович И.В. возвел три бани, используемые в коммерческих целях, что нарушает целевое назначение земли. Истец также требовал сноса этих объектов как возведенных с нарушением норм строительного законодательства, в том числе требований пожарной безопасности. Кроме того, истец просил взыскать судебные расходы.

Возражения ответчика:

Турчанович И.В. подал встречный иск к Ковалеву М.Н. об устранении нарушений права собственности, не связанного с лишением владения. Ответчик утверждал, что Ковалев М.Н. установил забор между участками с нарушением границ, самовольно заняв принадлежащий ему земельный участок площадью 18 кв. м. В июле 2023 г. он направил требование об освобождении занятой части, которое не было исполнено.

Решение первой инстанции (Кимрский городской суд, 2 апреля 2025 г.):

Суд удовлетворил исковые требования Ковалева М.Н., признав незаконными действия Турчановича И.В. по нецелевому использованию земельного участка путем ведения предпринимательской деятельности. Постановил снести три хозяйственные постройки (бани) площадью 38, 40 и 41 кв. м. Взыскал с Турчановича И.В. в пользу Ковалева М.Н. судебные расходы на проведение комплексной судебной экспертизы (98 000 руб. и 77 000 руб.).

Встречные исковые требования Турчановича И.В. удовлетворены частично: признано незаконным занятие Ковалевым М.Н. площади 11 кв. м земельного участка Турчановича И.В. На Ковалева М.Н. возложена обязанность освободить эту часть путем демонтажа забора в течение 60 дней с установлением неустойки 100 руб. за каждый день просрочки (начиная с десятого дня).

Постановление апелляции (Тверской областной суд, 10 июля 2025 г.):

Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований о сносе бань. Вместо сноса возложил на Турчановича И.В. обязанность оборудовать здание (с указанным кадастровым номером) системой пожарной сигнализации и системой оповещения и управления эвакуацией. Отказал в удовлетворении требования о признании незаконными действий по нецелевому использованию земельного участка. Остальная часть решения оставлена без изменения.

Апелляционный суд исходил из того, что у истца отсутствует частный законный интерес в удовлетворении требования о признании незаконными действий по нецелевому использованию земли и что устранение нарушений пожарной безопасности может быть осуществлено путем возложения конкретных обязанностей, а не сноса.

Постановление кассации (Второй кассационный суд, 27 ноября 2025 г.):

Кассационный суд согласился с выводами апелляционного суда и оставил апелляционное определение без изменения.

Обращение в ВС РФ:

Ковалев М.Н. подал кассационную жалобу на апелляционное определение и определение кассационного суда, ставя вопрос об их отмене как незаконных. Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 23 июля 2026 г. жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересами соседних собственников земельных участков. С одной стороны, Ковалев М.Н. как собственник жилого дома и гаража на смежном участке имеет интерес в защите своего права собственности и безопасности от нарушений требований пожарной безопасности, создаваемых самовольно возведенными баней на соседнем участке, используемыми в коммерческих целях в нарушение целевого назначения земли сельскохозяйственного назначения. С другой стороны, Турчанович И.В. как собственник земельного участка имеет интерес в сохранении своего имущества и в защите от необоснованного сноса построек.

Конфликт также касается толкования норм материального права: может ли собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения возводить на нем объекты и использовать их в коммерческих целях в нарушение целевого назначения земли, и если такие объекты имеют нарушения пожарной безопасности, должны ли они быть снесены или достаточно их переоборудования.

Кроме того, спор затрагивает процессуально-правовые вопросы о надлежащем назначении судебной экспертизы и о том, какие экспертные организации правомочны проводить строительно-техническую экспертизу по делам о самовольном строительстве.

Категория проблемы: материально-правовая (применение норм гражданского и земельного права о праве собственности, целевом использовании земли, требованиях к строительству) и процессуально-правовая (назначение экспертизы, оценка экспертного заключения, мотивировка судебного решения).

Причина передачи на коллегию:

Дело передано на коллегию в связи с необходимостью проверки законности и обоснованности решений нижестоящих судов по вопросам применения норм материального и процессуального права при разрешении спора о самовольном строительстве и защите права собственности.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в зоне, предназначенной для дачного хозяйства и садоводства, возводить на нем объекты недвижимости и использовать их в коммерческих целях в нарушение целевого назначения земли?

2. Если на земельном участке сельскохозяйственного назначения возведены объекты, имеющие нарушения требований пожарной безопасности и строительного законодательства, должны ли они быть снесены или достаточно их переоборудования путем установки систем пожарной сигнализации?

3. Какие судебно-экспертные организации правомочны проводить строительно-техническую экспертизу по гражданским делам, связанным с самовольным строительством?

4. Может ли апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, сделать выводы, противоречащие выводам судебной экспертизы, без назначения повторной или дополнительной экспертизы и без доказательств, опровергающих экспертное заключение?

5. Имеет ли собственник жилого дома и земельного участка право на предъявление иска об устранении нарушений права собственности, вызванных нецелевым использованием смежного земельного участка и возведением на нем объектов с нарушением норм пожарной безопасности?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ признал кассационную жалобу подлежащей удовлетворению и установил, что апелляционный и кассационный суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела. Суд пришел к выводу, что апелляционное определение и определение кассационного суда должны быть отменены в части отмены решения суда первой инстанции о сносе объектов недвижимости, и дело должно быть направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд. Ключевая позиция ВС РФ состоит в том, что апелляционный суд без надлежащего обоснования, без назначения повторной экспертизы и вопреки выводам судебной экспертизы произвольно изменил решение суда первой инстанции, а также допустил нарушения норм процессуального права при назначении экспертизы негосударственной организацией.

B. Развёрнутое обоснование

1. Материально-правовые основания защиты права собственности и требования к целевому использованию земельного участка

Верховный Суд указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Однако эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Суд подчеркнул, что подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

2. Применение норм о защите права собственности и устранении нарушений

В соответствии со статьями 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Верховный Суд сослался на пункт 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», который содержит аналогичные разъяснения о применении статей 304 и 305 ГК РФ.

3. Требования к законности и обоснованности судебного решения

Верховный Суд указал, что в соответствии с пунктами 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» для постановления законного и обоснованного решения суду необходимо: - дать квалификацию отношениям сторон спора; - определить закон, который эти правоотношения регулирует; - установить все значимые обстоятельства; - изложить обоснование своих выводов в мотивировочной части судебного акта; - сформулировать решение по спору в его резолютивной части так, чтобы оно было исполнимым.

Требования о законности и обоснованности судебного акта напрямую связаны с положениями статей 198 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в силу которых суд не может произвольно оценивать доказательства и делать выводы об обстоятельствах, не основанные на материалах дела.

4. Процессуально-правовые требования к назначению и оценке судебной экспертизы

Верховный Суд подчеркнул, что в соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

В соответствии с частью 1 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам (часть 2 статьи 87 ГПК РФ).

5. Требование о проведении строительно-технической экспертизы исключительно государственными организациями

Верховный Суд установил существенное нарушение процессуального права, допущенное судом первой инстанции. Суд указал, что в соответствии со статьей 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» Правительство Российской Федерации может устанавливать перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

В соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» (в редакции от 31 октября 2023 г.) по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, судебная строительно-техническая экспертиза может проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Вопреки данному требованию Кимрский городской суд определением от 2 мая 2024 г. назначил комплексную судебную землеустроительную и строительно-техническую экспертизу, производство которой поручил эксперту автономной некоммерческой организации судебной экспертизы «Лаборатория Судэкс» Прокофьеву В.М., то есть негосударственной судебно-экспертной организации. Это нарушение не было исправлено судом апелляционной инстанции и кассационным судом.

6. Критика произвольного отступления апелляционного суда от выводов экспертизы

Верховный Суд указал, что апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, без назначения повторной или дополнительной экспертизы, без проведения необходимых исследований и при отсутствии в материалах дела доказательств, опровергающих выводы эксперта, сделал вывод о том, что устранение имевшего место нарушения правил пожарной безопасности при использовании ответчиком объектов в общественных целях может быть осуществлено посредством возложения на ответчика конкретных обязанностей.

Суд подчеркнул, что данный вывод апелляционного суда какими-либо доказательствами не подтвержден и не основан на установленных обстоятельствах по делу.

7. Нарушение при формулировании вопросов перед экспертом

Верховный Суд отметил, что в определении Кимрского городского суда от 2 мая 2024 г. о назначении комплексной судебной экспертизы перед экспертом не ставился вопрос о том, какие меры могут предотвратить угрозу жизни и здоровью граждан в случае пожара. Соответственно, в тексте экспертного заключения нет выводов эксперта о том, какие конкретные меры пожарной безопасности могут предотвратить такую угрозу.

8. Произвольная оценка противопожарного разрыва

Верховный Суд указал, что применительно к оценке установленного экспертом нарушения противопожарного разрыва между жилым домом Ковалева М.Н. и баней Турчановича И.В. апелляционный суд, игнорируя отраженный в экспертном заключении факт измерения экспертом данного расстояния с учетом выступа свеса крыши, произвольно определил отсутствие нарушений в части противопожарного разрыва между названными строениями.

9. Логическое противоречие в решении апелляционного суда

Верховный Суд отметил логическое противоречие в решении апелляционного суда: суд, несмотря на установленные судом первой инстанции и экспертами обстоятельства несоответствия расположенных на земельном участке Турчановича И.В. объектов недвижимости, включая бани, объекту капитального строительства с указанным кадастровым номером (с чем апелляционный суд фактически согласился), однако обязал ответчика оборудовать именно указанное здание системой пожарной сигнализации и системой оповещения и управления эвакуацией. Это создает неисполнимость решения.

10. Необходимость привлечения экспертов при разрешении споров о самовольном строительстве

Верховный Суд подчеркнул, что разрешение вопросов о соответствии самовольной постройки установленным требованиям, включая вопросы о ее пожарной безопасности, связано с необходимостью применения специальных знаний, в том числе технических знаний и знаний в области строительства. Таким образом, обстоятельства, являющиеся существенными для разрешения спора о самовольном строительстве, не могут быть установлены без привлечения эксперта для оценки состояния спорной постройки.

При выборе экспертного учреждения суду необходимо руководствоваться установленными законом требованиями, предъявляемыми к экспертным организациям, правомочным проводить те или иные виды экспертиз.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции (Кимрский городской суд):

1. Нарушение требования о проведении строительно-технической экспертизы государственной организацией (существенное нарушение норм процессуального права в смысле ст. 390 ГПК РФ): суд определением от 2 мая 2024 г. назначил комплексную судебную строительно-техническую экспертизу, производство которой поручил негосударственной организации (автономной некоммерческой организации судебной экспертизы «Лаборатория Судэкс»), вопреки требованиям распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. № 3214-р, согласно которому по гражданским делам о самовольном строительстве такая экспертиза может проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

2. Неправильная формулировка вопросов перед экспертом: перед экспертом не ставился вопрос о том, какие конкретные меры могут предотвратить угрозу жизни и здоровью при пожаре, что привело к неполноте экспертного заключения.

Ошибки апелляционного суда (Тверской областной суд):

1. Существенное нарушение норм материального права: апелляционный суд без надлежащего обоснования отменил решение суда первой инстанции о сносе объектов, нарушив требования статей 260, 263 ГК РФ и статьи 40 ЗК РФ о необходимости соблюдения целевого назначения земельного участка и требований пожарной безопасности при строительстве.

2. Существенное нарушение норм процессуального права — произвольная оценка доказательств: апелляционный суд без назначения повторной или дополнительной экспертизы, без проведения необходимых исследований и при отсутствии доказательств, опровергающих выводы эксперта, сделал вывод о возможности устранения нарушений пожарной безопасности путем установки систем сигнализации вместо сноса. Это нарушает требования статей 67 и 198 ГПК РФ о том, что суд не может произвольно оценивать доказательства и делать выводы, не основанные на материалах дела.

3. Нарушение требования об обоснованности судебного решения: апелляционный суд не привел доказательств и не основал свой вывод на установленных обстоятельствах по делу, нарушив пункты 2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении».

4. Произвольная оценка противопожарного разрыва: апелляционный суд, игнорируя факт измерения экспертом расстояния с учетом выступа свеса крыши, произвольно определил отсутствие нарушений противопожарного разрыва, нарушив требования статей 67 и 198 ГПК РФ.

5. Логическое противоречие и неисполнимость решения: апелляционный суд обязал оборудовать системой пожарной сигнализации здание с конкретным кадастровым номером, однако установил, что расположенные на участке объекты не соответствуют этому зданию, что делает решение неисполнимым и нарушает требование пункта 2 Постановления Пленума ВС РФ № 23 об исполнимости решения.

6. Неправомерное игнорирование нарушения целевого использования земли: апелляционный суд отказал в удовлетворении требования о признании незаконными действий по нецелевому использованию земельного участка, хотя установленные обстоятельства (использование земли сельскохозяйственного назначения в коммерческих целях) явно свидетельствуют о таком нарушении.

Ошибки кассационного суда (Второй кассационный суд):

1. Неустранение допущенных нарушений: кассационный суд не устранил допущенные апелляционным судом нарушения норм материального и процессуального права, согласившись с его выводами и оставив апелляционное определение без изменения, нарушив требования статей 390.14–390.16 ГПК РФ о проверке законности судебных постановлений.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Верховный Суд РФ определил:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 10 июля 2025 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 27 ноября 2025 г. в части отмены решения Кимрского городского суда Тверской области от 2 апреля 2025 г. об удовлетворении исковых требований Ковалева М.Н. к Турчановичу И.В. о сносе объектов недвижимости и принятия в указанной части нового решения о возложении на Турчановича И.В. обязанности оборудовать здание системой пожарной сигнализации и системой оповещения и управления эвакуацией — отменены**.

Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (Тверской областной суд) в части, касающейся удовлетворения исковых требований Ковалева М.Н. о сносе возведенных с нарушением требований действующего законодательства объектов недвижимости.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает четкие стандарты для судов при разрешении споров о самовольном строительстве и защите права собственности на земельные участки:

• Апелляционные суды не могут произвольно отступать от выводов судебной экспертизы без назначения повторной или дополнительной экспертизы и без доказательств, опровергающих экспертное заключение.
• Суды обязаны соблюдать требование о проведении строительно-технической экспертизы исключительно государственными судебно-экспертными организациями по делам о самовольном строительстве.
• Суды должны формулировать вопросы перед экспертом таким образом, чтобы получить полные и обоснованные выводы, необходимые для разрешения спора.
• Судебные решения должны быть логически непротиворечивы и исполнимы.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту собственников жилых домов и земельных участков, находящихся в непосредственной близости от земель сельскохозяйственного назначения, от нарушений их права собственности, вызванных нецелевым использованием смежных участков и возведением на них объектов с нарушением норм пожарной безопасности и строительного законодательства. Суд признает, что такие собственники имеют законный интерес в защите своих прав и могут требовать сноса объектов, возведенных с нарушениями.

Одновременно определение защищает интересы публичного порядка, требуя соблюдения целевого использования земель и норм пожарной безопасности.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение развивает и конкретизирует позиции, содержащиеся в: - Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 о защите права собственности и других вещных прав (пункт 45 о применении статей 304–305 ГК РФ). - Постановлении Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» о требованиях к законности и обоснованности судебных решений. - Федеральном законе от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и распоряжении Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. № 3214-р о перечне видов экспертиз, проводимых исключительно государственными организациями.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение устанавливает, что при разрешении споров о самовольном строительстве и нарушении требований пожарной безопасности:

• Истец (собственник смежного участка) должен доказать факт возведения объектов с нарушением требований законодательства, включая требования пожарной безопасности. Это доказывается путем назначения судебной экспертизы.
• Ответчик (собственник участка, на котором возведены объекты) не может опровергнуть выводы экспертизы простыми возражениями; для этого требуется назначение повторной или дополнительной экспертизы.
• Суд не может произвольно оценивать доказательства и делать выводы, противоречащие экспертному заключению, без надлежащего обоснования.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД может быть применена по аналогии в следующих сферах:

• Споры о защите права собственности на земельные участки, находящиеся в различных категориях земель (земли поселений, земли лесного фонда, земли водного фонда и т.д.), когда смежные участки используются не по целевому назначению.
• Споры о возмещении вреда, причиненного нарушением требований пожарной безопасности при строительстве и использовании объектов недвижимости.
• Споры о признании незаконными действий органов власти, не принявших мер по пресечению самовольного строительства и нецелевого использования земель.
• Споры о сносе самовольных построек в иных категориях земель, когда возникают вопросы о соответствии построек требованиям законодательства.

Определение также подчеркивает важность надлежащего назначения судебной экспертизы и соблюдения требований законодательства о видах экспертиз, проводимых исключительно государственными организациями, что имеет значение для всех категорий гражданских дел, требующих проведения экспертизы.