ВС отменил решения судов по спору о земле сельхозназначения из-за неправильного применения закона

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 41-КГ26-11-К4, Определение СКГД ВС РФ от 5 мая 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Петрушкина В. А. - Судьи: Киселева А. П., Марьина А. Н. (докладчик)

Стороны: - Истец (истец по кассационной жалобе): ООО «Племзавод Кирова» (общество с ограниченной ответственностью, сельскохозяйственная организация, арендатор) - Ответчик (кассант): Брылев Александр Сергеевич (гражданин, покупатель земельного участка) - Третье лицо: Овчаров Алексей Иванович (гражданин, продавец земельного участка, наследник)

Категория спора: Договорный спор (купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения); защита преимущественного права; земельные отношения; публичное право (преимущественное право государства/муниципального образования).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

ООО «Племзавод Кирова» обратилось в суд с исками к Брылеву А. С. и Овчарову А. И. о: 1. переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка по договору купли-продажи от 2 октября 2020 г. на истца; 2. истребовании земельного участка с указанным кадастровым номером из незаконного владения Брылева А. С.; 3. взыскании денежной суммы.

Правовое основание требований: Истец ссылался на то, что являлся арендатором частей исходного земельного участка сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды от 12 ноября 2013 г. В пункте 2.3 договора аренды предусмотрено первоочередное право на аренду и покупку земельной доли. Овчаров А. И. (наследник одной из сторон договора аренды — Овчаровой С. Ф.) в нарушение этого условия продал земельный участок, образованный из исходного участка, Брылеву А. С., не уведомив истца о намерении отчуждения.

Решение первой инстанции

Зимовниковский районный суд Ростовской области (12 декабря 2024 г.): - Резолюция: Исковые требования ООО «Племзавод Кирова» удовлетворены. - Ключевые мотивы: Суд исходил из того, что выдел земельного участка в счет земельной доли не влечет прекращения договора аренды в силу части 4 статьи 118 Земельного кодекса РФ, включая преимущественное право покупки. Наличие такого права в договоре аренды не противоречит законодательству. Овчаров А. И. нарушил преимущественное право истца на приобретение земельного участка, не уведомив его об отчуждении. Суд отклонил довод о пропуске срока исковой давности, указав, что с учетом первичного обращения в суд срок не пропущен.

Постановление апелляции

Ростовский областной суд (21 мая 2025 г.): - Резолюция: Решение суда первой инстанции оставлено без изменения. - Апелляционная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции.

Постановление кассационного суда

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции (30 июля 2025 г.): - Резолюция: Состоявшиеся судебные постановления оставлены без изменения. - Кассационный суд не усмотрел оснований для отмены решения и апелляционного определения.

Обращение в ВС РФ

Кассационная жалоба Брылева А. С.: - Поднята представителем Ищенко В. В. - Доводы: Требование отмены всех трех судебных постановлений как незаконных. - Процессуальные особенности: Определением судьи ВС РФ Горшкова В. В. от 29 декабря 2025 г. восстановлен процессуальный срок для подачи кассационной жалобы; определением от 25 марта 2026 г. жалоба с делом передана на рассмотрение в СКГД ВС РФ. - Возражения: ООО «Племзавод Кирова» подало письменные возражения на кассационную жалобу.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между двумя противоположными подходами к квалификации правоотношений и применимого законодательства:

1. Позиция нижестоящих судов: Преимущественное право арендатора на покупку земельной доли, закрепленное в договоре аренды (пункт 2.3), сохраняется и после выдела земельного участка в счет земельной доли, что позволяет применить механизм защиты преимущественного права из статьи 250 ГК РФ (перевод прав и обязанностей покупателя).

2. Позиция ВС РФ: Отношения, связанные с отчуждением долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, регулируются специальным законодательством (Федеральный закон № 101-ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), а не общими нормами ГК РФ. После выдела земельного участка в натуре он перестает находиться в долевой собственности и становится самостоятельным объектом, к которому применяются иные правила. Преимущественное право арендатора на покупку не предусмотрено законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а условие договора аренды не создает обязанностей для третьих лиц (продавца).

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами межотраслевой (гражданское право + земельное право + публичное право). Проблема касается: - применения специального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в отношении общих норм ГК РФ; - квалификации правовой природы земельного участка после его выдела в счет земельной доли; - баланса частных интересов арендатора и публичных интересов государства в сфере продовольственной безопасности.

Причины передачи на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с необходимостью: 1. разрешить конфликт между общими нормами ГК РФ и специальным законодательством об обороте земель сельскохозяйственного назначения; 2. уточнить применимость механизма защиты преимущественного права (статья 250 ГК РФ) к земельным участкам, выделенным в счет земельной доли; 3. установить, какие обстоятельства должны быть проверены судом при рассмотрении споров о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения; 4. обеспечить единообразное применение законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Применяются ли к отношениям по отчуждению земельного участка, выделенного в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения, общие нормы статьи 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки участников долевой собственности, или применению подлежат специальные нормы Федерального закона № 101-ФЗ?

2. Сохраняется ли преимущественное право арендатора на покупку земельной доли, закрепленное в договоре аренды, после выдела земельного участка в счет этой доли в натуре, и может ли такое право быть защищено путем перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора?

3. Какие обстоятельства, связанные с соблюдением требований статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ (преимущественное право государства/муниципального образования, надлежащее уведомление), должны быть установлены и проверены судом при рассмотрении спора о продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения?

4. Может ли условие договора аренды о преимущественном праве на покупку создавать обязанности для третьих лиц (продавца земельного участка), не являющихся сторонами договора аренды?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального права, неправильно применив общие нормы статьи 250 ГК РФ к отношениям по отчуждению земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Поскольку земельный участок на момент заключения договора купли-продажи находился в собственности только продавца (а не в долевой собственности), и отношения регулируются специальным законодательством об обороте земель сельскохозяйственного назначения, суды должны были проверить соблюдение требований статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ, а не применять механизм защиты преимущественного права из ГК РФ. Кроме того, условие договора аренды о преимущественном праве не создает обязанностей для третьих лиц и не может служить основанием для перевода прав и обязанностей покупателя.

B. Развёрнутое обоснование

1. Требования к законности и обоснованности судебного акта

Применённые нормы процессуального права: - Статьи 2, 195, 196, 198 ГПК РФ (основные принципы гражданского судопроизводства, требования к судебному решению); - Часть 2 статьи 56 ГПК РФ (обязанность суда поставить на обсуждение лиц, участвующих в деле, обстоятельства, имеющие значение для дела); - Статья 390 ГПК РФ (основания для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке).

Применённые постановления Пленума ВС РФ: - Постановление Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» (пункты 2 и 3): для постановления законного и обоснованного решения суду необходимо дать квалификацию отношениям сторон спора, определить закон, регулирующий эти правоотношения, установить все значимые обстоятельства, изложить обоснование выводов в мотивировочной части и сформулировать исполнимое решение в резолютивной части.

Вывод СКГД: Постановленные судебные акты не отвечают указанным критериям законности и обоснованности.

2. Право собственности и преимущественное право покупки в общем праве

Применённые нормы материального права: - Пункт 1 статьи 209 ГК РФ: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; - Пункт 1 статьи 250 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи): при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов и иных исключений; - Пункт 3 статьи 250 ГК РФ: при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Применённые постановления Пленума ВС РФ: - Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 91): последствием нарушения права преимущественной покупки является предоставление обладателю преимущественного права требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Вывод СКГД: Из приведенной правовой нормы и разъяснений Пленума следует, что в случае нарушения преимущественного права покупки защита осуществляется путем перевода прав и обязанностей покупателя на лицо, обладающее названным правом в силу закона.

3. Специальное законодательство об обороте земель сельскохозяйственного назначения

Применённые нормы материального права: - Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: - Пункт 1 статьи 12: к сделкам с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила ГК РФ, но при числе участников более пяти — с учетом особенностей, установленных статьями 12, 13 и 14 данного закона; - Пункт 1 статьи 8: при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки по цене, за которую он продается, за исключением продажи с публичных торгов и изъятия для государственных/муниципальных нужд; - Пункт 2 статьи 8: продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения и срока для взаимного расчета (не более 90 дней); - Пункт 3 статьи 8: если субъект РФ или муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении; - Пункт 4 статьи 8: сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Применённые позиции Конституционного Суда РФ: - Постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П; - Определения КС РФ от 17 ноября 2009 г. № 1504-О-О, от 28 декабря 2021 г. № 2789-О, от 21 июля 2022 г. № 1817-О.

Вывод СКГД: Установленные законодателем особенности правового регулирования оборота долей в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения направлены на соблюдение баланса частных и публичных интересов. Круг субъектов, обладающих правом на приобретение долей, соответствует как природе права общей долевой собственности, так и публичным интересам в сфере продовольственной безопасности государства, заключающимся в необходимости сохранения сложившихся технологических и производственных связей в сельском хозяйстве и предоставлении преимуществ лицам, имеющим необходимый опыт ведения сельского хозяйства на конкретных земельных участках.

4. Соотношение общих норм ГК РФ и специального закона об обороте земель

Ключевой вывод СКГД:

«Поскольку положения статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения являются специальными, положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае применению не подлежали».

Это означает, что при наличии специального закона, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения, общие нормы ГК РФ о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяются.

5. Правовая природа земельного участка, выделенного в счет земельной доли

Установленные судом обстоятельства: - Земельный участок с указанным кадастровым номером был образован из исходного земельного участка на основании письменного согласия ООО «Племзавод Кирова», содержащего условие о сохранении без изменения срока действия договора аренды; - На момент заключения договора купли-продажи между Овчаровым А. И. и Брылевым А. С. земельный участок в долевой собственности не находился и принадлежал на праве собственности только продавцу.

Вывод СКГД: Как положения статьи 250 ГК РФ, так и положения статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения регулируют отношения, связанные с отчуждением доли в праве собственности без ее выдела в натуре. Однако в данном случае земельный участок был выделен в натуре и перестал находиться в долевой собственности. Следовательно, к его отчуждению применяются иные правила — правила статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ о преимущественном праве государства/муниципального образования.

6. Преимущественное право арендатора и обязанности третьих лиц

Применённые нормы материального права: - Пункт 3 статьи 308 ГК РФ: условие договора не создает обязанностей для лица, не являющегося стороной этого обязательства.

Вывод СКГД: Преимущественное право арендатора на покупку арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже арендодателем положениями Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не предусмотрено. Условие договора аренды в силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ не создает обязанностей для лица, не являющегося стороной этого обязательства (т. е. для продавца земельного участка).

7. Требования к проверке соблюдения условий продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения

Применённые нормы процессуального права: - Часть 2 статьи 56 ГПК РФ: суд обязан поставить на обсуждение лиц, участвующих в деле, обстоятельства, имеющие значение для дела.

Вывод СКГД: Суд при рассмотрении настоящего дела не проверил соблюдение условий, указанных в пункте 1 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Суд формально сослался на письменный отказ администрации Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области от преимущественного права покупки спорного земельного участка, не установив обстоятельств, перечисленных в статье 8, и причины этого отказа. Данные обстоятельства имели значение для дела, вследствие чего суд должен был поставить их на обсуждение лиц, участвующих в деле.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права

1. Неправильное применение статьи 250 ГК РФ к земельным участкам сельскохозяйственного назначения - Ошибка: Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций применили общие нормы статьи 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки участников долевой собственности к отношениям по отчуждению земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. - Почему это существенно: Статья 12 Федерального закона № 101-ФЗ является специальной нормой, которая исключает применение общих норм ГК РФ. Специальный закон имеет приоритет перед общим законодательством. - Влияние на исход дела: Неправильная квалификация правоотношений привела к неправильному применению механизма защиты преимущественного права (перевод прав и обязанностей покупателя), что не предусмотрено законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

2. Игнорирование того факта, что земельный участок находился в собственности только продавца, а не в долевой собственности - Ошибка: Суды не учли, что на момент заключения договора купли-продажи земельный участок был выделен в натуре и принадлежал на праве собственности только Овчарову А. И., а не находился в долевой собственности. - Почему это существенно: Статьи 250 ГК РФ и 12 Федерального закона № 101-ФЗ регулируют отчуждение доли в праве собственности без ее выдела в натуре. К отчуждению выделенного в натуре земельного участка применяются иные правила — статья 8 Федерального закона № 101-ФЗ. - Влияние на исход дела: Это привело к неправильной квалификации спора и применению неправильного механизма защиты.

3. Неправильное толкование преимущественного права арендатора - Ошибка: Суды исходили из того, что условие договора аренды о преимущественном праве на покупку земельной доли сохраняется и после выдела земельного участка в натуре и может быть защищено путем перевода прав и обязанностей покупателя. - Почему это существенно: Во-первых, условие договора аренды не создает обязанностей для третьих лиц (продавца), не являющихся сторонами договора аренды (пункт 3 статьи 308 ГК РФ). Во-вторых, преимущественное право арендатора на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения положениями Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не предусмотрено. - Влияние на исход дела: Это привело к удовлетворению исков, которые не имели правового основания.

Существенные нарушения норм процессуального права

1. Недостаточная проверка соблюдения требований статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ - Ошибка: Суд формально сослался на письменный отказ администрации муниципального образования от преимущественного права покупки, но не установил обстоятельств, перечисленных в статье 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (надлежащее уведомление продавцом, соблюдение сроков, причины отказа). - Почему это существенно: В соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ суд обязан поставить на обсуждение лиц, участвующих в деле, обстоятельства, имеющие значение для дела. Обстоятельства, связанные с соблюдением требований статьи 8, имели значение для дела, так как сделка, совершенная с нарушением преимущественного права государства/муниципального образования, ничтожна (пункт 4 статьи 8). - Влияние на исход дела: Недостаточная проверка этих обстоятельств привела к тому, что суд не установил, была ли сделка совершена с соблюдением требований закона.

2. Отсутствие надлежащей мотивировки судебного акта - Ошибка: Суд не дал надлежащей квалификации правоотношениям сторон спора, не определил, какой закон регулирует эти правоотношения (общие нормы ГК РФ или специальный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), не установил все значимые обстоятельства. - Почему это существенно: В соответствии с пунктами 2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 судебный акт должен содержать надлежащую мотивировку. Отсутствие мотивировки является существенным нарушением норм процессуального права. - Влияние на исход дела: Это привело к тому, что судебный акт не является законным и обоснованным.

Вывод о существенности нарушений

СКГД ВС РФ прямо указала, что допущенные нарушения являются существенными и непреодолимыми в смысле статьи 390 ГПК РФ, так как они: - повлияли на исход дела (привели к удовлетворению исков, которые не имели правового основания); - не были исправлены судом апелляционной инстанции и кассационным судом общей юрисдикции; - могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 12 декабря 2024 г. - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 21 мая 2025 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30 июля 2025 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: - Дело направлено в суд первой инстанции (Зимовниковский районный суд Ростовской области) для нового рассмотрения.

Правовое основание: Статьи 390.14–390.1 ГПК РФ (полномочия СКГД ВС РФ в кассационном порядке).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД ВС РФ устанавливает обязательный стандарт для рассмотрения судами общей юрисдикции споров, связанных с отчуждением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения:

• Судам необходимо различать отчуждение доли в праве общей собственности (без выдела в натуре) и отчуждение земельного участка, выделенного в счет земельной доли (в натуре);
• При отчуждении выделенного в натуре земельного участка применяются не общие нормы статьи 250 ГК РФ, а специальные нормы статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ;
• Суды обязаны проверять соблюдение требований статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ (надлежащее уведомление продавцом государства/муниципального образования, соблюдение сроков, причины отказа от преимущественного права);
• Суды должны давать надлежащую мотивировку, указывая, какой закон применяется и почему.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту:

1. Государства и муниципальных образований — как обладателей преимущественного права покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения. Суды обязаны проверять, было ли надлежащее уведомление и соблюдены ли сроки, предусмотренные статьей 8 Федерального закона № 101-ФЗ.

2. Добросовестных покупателей земельных участков сельскохозяйственного назначения — путем ограничения применения механизма защиты преимущественного права (перевод прав и обязанностей покупателя) только к случаям, предусмотренным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

3. Публичных интересов в сфере продовольственной безопасности — путем обеспечения соблюдения требований специального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Определение ограничивает защиту:

1. Арендаторов земельных участков сельскохозяйственного назначения — путем указания на то, что преимущественное право арендатора на покупку земельного участка положениями Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не предусмотрено, и условие договора аренды не создает обязанностей для третьих лиц (продавца).

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение опирается на позиции КС РФ: - Постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П и определения КС РФ от 17 ноября 2009 г. № 1504-О-О, от 28 декабря 2021 г. № 2789-О, от 21 июля 2022 г. № 1817-О подтверждают, что особенности правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения направлены на соблюдение баланса частных и публичных интересов.

Определение развивает позицию Пленума ВС РФ: - Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 (пункт 91) о преимущественном праве покупки применяется только в случаях, предусмотренных законом. Определение уточняет, что для земельных участков сельскохозяйственного назначения применяются специальные нормы, а не общие нормы ГК РФ.

Определение развивает позицию Пленума ВС РФ о судебном решении: - Постановление Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 требует надлежащей мотивировки судебного акта. Определение конкретизирует, что суд должен дать квалификацию правоотношениям, определить применимый закон и установить все значимые обстоятельства.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Определение устанавливает следующий стандарт:

1. Бремя доказывания соблюдения требований статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ лежит на продавце земельного участка (или на лице, требующем защиты преимущественного права). Продавец должен доказать, что он надлежащим образом уведомил государство/муниципальное образование о намерении продать земельный участок, соблюдал сроки, указанные в законе.

2. Суд обязан проверить соблюдение этих требований по собственной инициативе, поставив их на обсуждение лиц, участвующих в деле (часть 2 статьи 56 ГПК РФ).

3. Стандарт доказывания — обычный гражданский стандарт (преобладание доказательств), но суд должен тщательно проверить соблюдение требований закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД ВС РФ может быть применена по аналогии к следующим сферам:

1. Отчуждение земельных участков лесного фонда — если существуют специальные требования к уведомлению государства/муниципального образования;

2. Отчуждение земельных участков водного фонда — если существуют специальные требования к уведомлению государства/муниципального образования;

3. Отчуждение земельных участков, находящихся в собственности коренных малочисленных народов — если существуют специальные требования к защите их интересов;

4. Отчуждение имущества, находящегося под специальным правовым режимом — в целом, определение подтверждает принцип, что специальный закон имеет приоритет перед общим законодательством.

5. Защита преимущественного права в других сферах — определение подтверждает, что преимущественное право может быть защищено только теми способами, которые предусмотрены законом, и что условие договора не может создавать обязанности для третьих лиц.

6. Значение для развития судебной практики

Определение имеет следующее значение:

1. Уточняет соотношение общих норм ГК РФ и специального законодательства — специальный закон имеет приоритет и исключает применение общих норм;

2. Подтверждает необходимость надлежащей мотивировки судебного акта — суд должен дать квалификацию правоотношениям, определить применимый закон и установить все значимые обстоятельства;

3. Усиливает защиту публичных интересов — суды обязаны проверять соблюдение требований специального законодательства, даже если стороны на это не указывают;

4. Ограничивает применение механизма защиты преимущественного права — перевод прав и обязанностей покупателя может быть применен только в случаях, предусмотренных законом;

5. Подтверждает принцип, что условие договора не создает обязанности для третьих лиц — это важно для защиты добросовестных третьих лиц.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД ВС РФ от 5 мая 2026 г. по делу № 41-КГ26-11-К4 является значимым судебным актом, который:

1. Уточняет применимое законодательство к отношениям по отчуждению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, подтверждая приоритет специального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения над общими нормами ГК РФ;

2. Устанавливает обязательный стандарт для рассмотрения судами общей юрисдикции споров, связанных с отчуждением земельных участков сельскохозяйственного назначения;

3. Усиливает защиту публичных интересов в сфере продовольственной безопасности государства и преимущественного права государства/муниципальных образований;

4. Ограничивает применение механизма защиты преимущественного права (перевод прав и обязанностей покупателя) только к случаям, предусмотренным законом;

5. Подтверждает необходимость надлежащей мотивировки судебного акта и проверки судом всех значимых обстоятельств, имеющих значение для дела.

Определение имеет практическое значение для адвокатов, представляющих интересы как покупателей, так и продавцов земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также для государства и муниципальных образований, обладающих преимущественным правом покупки таких участков.