ВС РФ: выкуп земли при санитарной зоне возможен только при невозможности её использования

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 81-КГ26-6-К8

Дата: 8 сентября 2026 г.

Состав СКГД: Председательствующий Петрушкина В.А., судьи Москаленко Ю.П. и Киселева А.П.

Стороны: - Истец: Шорохов Алексей Александрович (гражданин, собственник земельного участка) - Ответчик: Закрытое акционерное общество «Шахта Беловская» (юридическое лицо, правообладатель объекта, в связи с размещением которого установлена санитарно-защитная зона)

Категория спора: Земельный спор, связанный с ограничением прав собственника земельного участка и требованием о понуждении к заключению соглашения о выкупе; пересекается с вопросами возмещения убытков и защиты права собственности.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Шорохов А.А. обратился в суд с иском к ЗАО «Шахта Беловская» о понуждении заключить соглашение о выкупе земельного участка с кадастровым номером (площадь 490 508 кв. м), относящегося к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства». Основание: решением Роспотребнадзора от 20 сентября 2023 г. № 235-РСЗЗ установлена санитарно-защитная зона для объекта открытых горных работ ЗАО «Шахта Беловская», что, по мнению истца, сделало невозможным использование земельного участка по назначению.

Возражения ответчика: ЗАО «Шахта Беловская» возражала против удовлетворения требований, ссылаясь на то, что установленные ограничения не исключают использование земельного участка для сельскохозяйственного производства; предлагала раздел земельного участка; оспаривала рыночную стоимость, определённую экспертизой, и просила назначить повторную судебную оценочную экспертизу.

Решение суда первой инстанции (Беловский районный суд, 3 июня 2025 г.): Исковые требования удовлетворены. На ЗАО «Шахта Беловская» возложена обязанность заключить с Шороховым А.А. соглашение о выкупе земельного участка на условиях выкупной цены в размере 39 373 000 руб., определённой на основании судебной оценочной экспертизы. Суд первой инстанции отказал в назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Постановление апелляции (Кемеровский областной суд, 2 сентября 2025 г.): Апелляционная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции о наличии правовых оснований для понуждения к выкупу, но изменила решение, уточнив существенные условия соглашения: компенсация в размере 39 373 000 руб. подлежит выплате в течение двух месяцев с момента вынесения апелляционного определения; после выплаты право собственности Шорохова А.А. подлежит прекращению. Апелляция также отказала в назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Постановление кассации (Восьмой кассационный суд общей юрисдикции, 20 января 2026 г.): Определением кассационного суда решение суда первой инстанции в неизменной части и апелляционное определение оставлены без изменения.

Обращение в ВС РФ: ЗАО «Шахта Беловская» подала кассационную жалобу в ВС РФ. Определением судьи ВС РФ от 1 апреля 2026 г. в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании было отказано. Определением заместителя Председателя ВС РФ Глазова Ю.В. от 30 июля 2026 г. это определение отменено, и кассационная жалоба передана на рассмотрение в судебное заседание СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между правом собственника земельного участка на владение, пользование и распоряжение своим имуществом (ч. 1 ст. 35 Конституции РФ, п. 1 ст. 209 ГК РФ) и публичным интересом в установлении санитарно-защитной зоны для защиты здоровья и безопасности населения. Конфликт касается также выбора надлежащего способа защиты прав собственника при ограничении его правомочий: является ли выкуп земельного участка единственным способом или возмещение убытков достаточно, если земельный участок сохраняет возможность использования по назначению.

Категория проблемы: Материально-правовая (толкование норм земельного права, гражданского права о возмещении убытков и выкупе имущества) с элементами процессуально-правовой (оценка доказательств, назначение повторной экспертизы).

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит вопросы принципиального значения о применении норм Земельного кодекса РФ, касающихся оснований для выкупа земельного участка при установлении санитарно-защитной зоны, и о соблюдении процессуальных гарантий при оценке доказательств.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли установление санитарно-защитной зоны в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, при которой запрещено только ведение садоводства, но не запрещено сельскохозяйственное производство, основанием для понуждения правообладателя объекта, в связи с размещением которого установлена зона, к выкупу всего земельного участка?

2. Какие обстоятельства должны быть установлены судом для вывода о том, что установление санитарно-защитной зоны привело к невозможности использования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования?

3. Допустили ли нижестоящие суды существенное нарушение норм процессуального права, отказав в назначении повторной судебной оценочной экспертизы при наличии мотивированных возражений ответчика против выводов первоначального экспертного заключения?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права. Выкуп земельного участка допускается только в случае, если установление санитарно-защитной зоны приводит к невозможности использования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования. Если же ограничения не исключают такое использование, надлежащим способом защиты является возмещение убытков. Суды не установили факт невозможности использования земельного участка для сельскохозяйственного производства и допустили процессуальные нарушения при отказе в назначении повторной экспертизы.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционно-правовая база защиты права собственности

Верховный Суд исходит из того, что частная собственность охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции РФ). В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Однако п. 3 ст. 209 ГК РФ предусматривает, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляются свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав других лиц.

2. Правовой режим ограничений прав на земельные участки

Согласно ст. 56 ЖК РФ, права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом и федеральными законами (п. 1). Ограничения могут устанавливаться в зонах с особыми условиями использования территорий (подпункт 1 п. 2 ст. 56 ЖК РФ).

Пункт 2 ст. 104 ЖК РФ предусматривает, что в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения, которые ограничивают или запрещают размещение объектов недвижимого имущества и (или) использование земельных участков для видов деятельности, несовместимых с целями установления таких зон.

Статья 105 ЖК РФ перечисляет виды зон с особыми условиями использования территорий, включая санитарно-защитные зоны (подпункт 18).

3. Механизм возмещения убытков при ограничении прав

Статья 15 ГК РФ устанавливает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных убытков (п. 1). Под убытками понимаются реальный ущерб и упущенная выгода (п. 2).

Ключевая норма: Подпункт 4 п. 1 ст. 57 ЖК РФ предусматривает, что возмещению в полном объеме подлежат убытки, в том числе упущенная выгода, причиненные ограничением прав собственников земельных участков.

Статья 57¹ ЖК РФ устанавливает специальный механизм: убытки, причиненные ограничением прав в связи с установлением зон с особыми условиями использования территорий, подлежат возмещению в полном объеме (п. 1). При расчётах размеров возмещения убытки определяются с учетом рыночной стоимости имущества на день, предшествующий принятию решения об установлении зоны, и иных убытков (п. 3).

Возмещение убытков осуществляется на основании соглашения о возмещении убытков или решения суда (п. 12 ст. 57¹ ЖК РФ).

4. Условия для выкупа земельного участка

Критическая норма: Пункт 7 ст. 107 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на дату принятия решения Роспотребнадзором) предусматривает, что в случае, если установление или изменение зоны с особыми условиями использования территории приводит к невозможности использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, правообладатели зданий, сооружений, в связи с размещением которых принято решение об установлении зоны, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны выкупить такой земельный участок.

Верховный Суд подчеркивает: «По смыслу приведенных норм права обязанность по выкупу земельного участка на основании требования его собственника возложена на правообладателя здания или сооружения, в связи с размещением которого принято решение об установлении зоны с особыми условиями использования территории, только в том случае, если установление такой зоны приводит к невозможности использования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования».

Если же установленные ограничения не приводят к невозможности использования земельного участка по назначению, надлежащим способом защиты является возмещение убытков по правилам ст. 57¹ и 107 ЖК РФ.

5. Анализ конкретных ограничений в решении Роспотребнадзора

Верховный Суд тщательно анализирует решение Роспотребнадзора от 20 сентября 2023 г. № 235-РСЗЗ. Из этого решения не усматривается введение запрета на использование земельных участков в границах санитарно-защитной зоны для сельскохозяйственного производства. Среди установленных ограничений отражен запрет только на ведение садоводства.

6. Различие между видами разрешенного использования

Согласно п. 1 ст. 14 ЖК РФ, вид разрешенного использования земельного участка представляет собой вид деятельности, которую допускается осуществлять на земельном участке с учетом установленных ограничений.

Под сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке сельскохозяйственной продукции (ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства»).

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков (приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412), вид разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» подразумевает ведение сельского хозяйства, включающее содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1–1.20 (растениеводство, выращивание зерновых культур, овощеводство и др.).

Под ведением садоводства понимается осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение садового дома, жилого дома, хозяйственных построек (код 13.2 классификатора).

Вывод Верховного Суда: Запрет на ведение садоводства не исключает использование земельного участка в соответствии с видами разрешенного использования с кодами 1.1–1.4, 1.5.1–1.20. Следовательно, установление санитарно-защитной зоны само по себе не свидетельствовало о невозможности использования земельного участка по назначению.

7. Позиция Конституционного Суда РФ

Верховный Суд ссылается на постановление КС РФ от 5 марта 2020 г. № 11-П, согласно которому положения ст. 57 ЖК РФ направлены на обеспечение баланса частных и публичных интересов и предусматривают механизм возмещения убытков при ограничении прав собственников земельных участков, в том числе при снижении потребительских свойств земельного участка или его рыночной стоимости.

Также приводится позиция КС РФ от 1 декабря 2025 г. № 42-П: возмещение убытков и выкуп земельного участка являются способами возмещения за вводимые ограничения прав. В основе их дифференциации лежит исключительно степень негативного воздействия на правомочия собственников: при максимальной степени такого воздействия разумным является выкуп имущества. При этом выкуп рассматривается в качестве особого способа возмещения убытков.

8. Положение о возмещении убытков (Постановление Правительства РФ от 27 января 2022 г. № 59)

Пункт 37 Положения предусматривает, что соглашение о выкупе земельного участка заключается в случаях, если в связи с установлением или изменением зоны с особыми условиями использования территории невозможно использование земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, содержащимся в ЕГРН.

9. Недостаточность судебной проверки

Верховный Суд констатирует, что судами не были установлены обстоятельства, свидетельствующие о невозможности использования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования с учетом установленных ограничений. Для правильного разрешения спора судам следовало определить, сохранилась ли у собственника возможность эксплуатации земельного участка применительно к ограничениям, установленным решением Роспотребнадзора.

10. Неучтённые доводы ответчика

Суды не дали надлежащей оценки доводам ответчика о возможности раздела земельного участка в целях выкупа части, занятой санитарно-защитной зоной (473 356 кв. м), и использования оставшейся части (17 152 кв. м) в соответствии с его назначением.

11. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

Судебные инстанции не приняли во внимание особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренные Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в том числе наличие у субъекта Российской Федерации и муниципального образования преимущественного права покупки такого земельного участка в случае его продажи (п. 1 ст. 8) и правовые последствия нарушения данного права (п. 4 ст. 8).

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Материально-правовые нарушения

1. Неправильное применение критерия «невозможности использования»

Нижестоящие суды удовлетворили требование о выкупе, исходя из того, что установленная санитарно-защитная зона исключает использование земельного участка по назначению (для сельскохозяйственного производства). Однако из решения Роспотребнадзора не следует запрет на сельскохозяйственное производство — запрещено только ведение садоводства. Суды не установили факт невозможности использования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, что является обязательным условием для применения механизма выкупа (п. 7 ст. 107 ЖК РФ, п. 37 Положения о возмещении убытков).

Существенность нарушения: Это нарушение норм материального права повлияло на исход дела, так как привело к неправильному выбору способа защиты прав собственника (выкуп вместо возмещения убытков).

2. Неучёт возможности раздела земельного участка

Суды не рассмотрели предложение ответчика о разделе земельного участка, что могло бы позволить использовать часть земельного участка, не занятую санитарно-защитной зоной, по назначению.

3. Игнорирование особенностей оборота земель сельскохозяйственного назначения

Суды не учли требования Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ о преимущественном праве покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, что является существенным при определении порядка выкупа.

Процессуально-правовые нарушения

1. Отказ в назначении повторной судебной оценочной экспертизы

Согласно ч. 2 ст. 87 ГПК РФ, в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить повторную экспертизу.

Ответчик представил мотивированную рецензию (заключение специалиста) ООО «НИИ РР» от 30 мая 2025 г., в которой указано на методологические ошибки эксперта Юдиной Л.Б. при определении рыночной стоимости земельного участка, в частности на то, что эксперт анализировала земельные участки, предназначенные для целей недропользования, вместо земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Верховный Суд ссылается на определение КС РФ от 29 мая 2025 г. № 1308-О, согласно которому правомочие суда назначить повторную экспертизу вытекает из принципа самостоятельности суда и является процессуальной гарантией права на судебную защиту. Данная норма не предполагает произвольного отказа в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы при наличии названных условий.

Нарушение этого правила лишило ответчика права на оспаривание рыночной стоимости земельного участка и нарушило принцип полноты и объективности судебного разбирательства.

2. Недостаточная оценка доказательств

Согласно п. 7 постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», заключение эксперта не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении.

Суды не дали надлежащей оценки рецензии, оспаривающей выводы первоначального экспертного заключения, и не обсудили вопрос о назначении повторной экспертизы.

Существенность нарушений: Определение действительной рыночной стоимости земельного участка имело существенное значение для правильного разрешения спора и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон. Отказ в назначении повторной экспертизы нарушил право ответчика на судебную защиту и принцип самостоятельности суда.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Беловского районного суда Кемеровской области от 3 июня 2025 г. - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 2 сентября 2025 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20 января 2026 г.

2. Направлено: Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Беловский районный суд Кемеровской области).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение устанавливает чёткий стандарт применения механизма выкупа земельного участка при установлении санитарно-защитных зон и иных ограничений прав на земельные участки. Нижестоящие суды должны:

• Установить факт невозможности использования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, а не предполагать такую невозможность на основе самого факта установления ограничений;
• Провести детальный анализ конкретных ограничений, установленных решением органа, издавшего акт об ограничении, и определить, какие виды деятельности запрещены, а какие остаются допустимыми;
• Рассмотреть альтернативные способы защиты прав собственника, включая возмещение убытков и возможность раздела земельного участка;
• Назначить повторную экспертизу при наличии мотивированных возражений против выводов первоначального экспертного заключения.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту прав собственника земельного участка путём: - Установления чёткого критерия для выкупа (невозможность использования, а не просто ограничение); - Предоставления возможности возмещения убытков в полном объёме, если выкуп не требуется; - Обеспечения права на оспаривание размера компенсации через повторную экспертизу.

Одновременно определение защищает права правообладателя объекта, в связи с размещением которого установлена зона, от необоснованного выкупа земельного участка, когда ограничения не исключают его использования по назначению.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ

Определение развивает позицию КС РФ от 5 марта 2020 г. № 11-П о балансе частных и публичных интересов при ограничении прав собственников земельных участков. Оно также опирается на позицию КС РФ от 1 декабря 2025 г. № 42-П о дифференциации между возмещением убытков и выкупом в зависимости от степени негативного воздействия на правомочия собственника.

Определение согласуется с постановлением Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 о необходимости полной оценки доказательств и определением КС РФ от 29 мая 2025 г. № 1308-О о праве суда назначить повторную экспертизу как гарантии судебной защиты.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение устанавливает, что бремя доказывания невозможности использования земельного участка лежит на истце (собственнике земельного участка), требующем выкупа. Суд не может предполагать такую невозможность на основе самого факта установления ограничений, а должен требовать конкретных доказательств того, что установленные ограничения исключают использование земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования.

Распределение бремени доказывания при оспаривании размера компенсации: если ответчик представляет мотивированные возражения против выводов экспертного заключения, суд должен рассмотреть вопрос о назначении повторной экспертизы, а не отказывать в этом произвольно.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция Верховного Суда применима к:

• Установлению иных зон с особыми условиями использования территорий (охранные зоны, зоны чрезвычайной экологической ситуации, зоны воздействия вредных физических факторов и т.д.), где возникает вопрос о выкупе земельного участка;
• Ограничениям прав на иные виды имущества (здания, сооружения), когда необходимо определить, привело ли ограничение к невозможности использования имущества по назначению;
• Спорам о размере компенсации при ограничении прав собственников, где требуется оценка имущества и возможно оспаривание выводов экспертизы;
• Земельным спорам, связанным с земельными участками сельскохозяйственного назначения, где необходимо учитывать особенности оборота таких земель и преимущественные права государства и муниципальных образований.

Заключение

Определение СКГД ВС РФ от 8 сентября 2026 г. по делу № 81-КГ26-6-К8 имеет важное значение для унификации судебной практики по применению механизма выкупа земельных участков при установлении санитарно-защитных зон и иных ограничений прав собственников. Оно устанавливает чёткий критерий дифференциации между выкупом и возмещением убытков, подчеркивает необходимость полного и объективного установления обстоятельств дела, включая назначение повторной экспертизы при наличии обоснованных возражений, и обеспечивает баланс между защитой прав собственников земельных участков и публичными интересами в установлении ограничений для защиты здоровья и безопасности населения.