Основные правовые позиции
1. Исключительное право на приватизацию при наличии зарегистрированного права на здание
Собственник индивидуального жилого дома, право на который зарегистрировано в ЕГРН, имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 393, пункт 1 статьи 3920 ЗК РФ).
Государственная регистрация права на недвижимое имущество служит признанием государством публично-правового интереса в установлении принадлежности имущества конкретному лицу. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном порядке не внесена запись об ином (пункт 6 статьи 81 ГК РФ).
Уполномоченный орган не вправе отказать в предоставлении участка в собственность на основании того, что цель предоставления не достигнута, если судом установлено наличие на участке индивидуального жилого дома, соответствующего требованиям пункта 39 статьи 1 ГрК РФ, и право собственности на него не оспорено.
2. Недействительность договора аренды при отсутствии признаков недвижимости
Договор аренды публичного земельного участка, заключенный по основаниям статьи 3920 ЗК РФ, может быть признан недействительным, если на участке расположен объект, не отвечающий признакам недвижимого имущества.
Если объект не имеет прочной связи с землей и его перемещение возможно без нанесения несоразмерного ущерба назначению, зарегистрированное на него право собственности может быть признано отсутствующим. Договор аренды в этом случае является ничтожной сделкой, посягающей на публичные интересы, поскольку заключен без проведения торгов при отсутствии оснований, установленных статьями 396 и 3920 ЗК РФ (статья 168 ГК РФ).
3. Право на новый договор аренды независимо от истечения срока
Собственник объекта недвижимости вправе заключить новый договор аренды публичного земельного участка без проведения торгов вне зависимости от истечения срока действия ранее заключенного договора.
Отказ уполномоченного органа в заключении нового договора аренды на основании несоблюдения условий пунктов 3, 4 статьи 396 ЗК РФ (подача заявления по истечении срока) является неправомерным. Органам публичной власти запрещается обременять лиц обязанностями или отказывать в предоставлении прав лишь с целью удовлетворения формальных требований, если решение может быть принято без их соблюдения (абзац четвертый пункта 17 постановления Пленума ВС РФ № 21 от 28 июня 2022 г.).
Кроме того, публичный земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, принадлежащие гражданам и юридическим лицам, не может быть предметом аукциона на право заключения договора аренды (подпункт 8 пункта 8 статьи 3911 ЗК РФ).
4. Возможность приватизации после заключения договора аренды
Заключение договора аренды земельного участка, на котором расположено принадлежащее лицу на праве собственности здание, не исключает возможности приобретения им впоследствии этого участка в собственность, если законодательные ограничения для приватизации отсутствуют.
Собственник объекта недвижимости, сделавший первоначальный выбор в пользу аренды земельного участка, вправе приобрести этот участок в собственность (абзац первый пункта 22, пункт 4 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ).
5. Переход прав на земельный участок при наследовании
Права на находившийся в пользовании у гражданина по договору аренды земельный участок, предоставленный для эксплуатации жилого дома, право собственности на который возникло у него до дня введения в действие Земельного кодекса, переходят в порядке наследования в том же объеме (пункты 22, 4, 91 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ).
Наследник имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, если земельный участок функционально связан с участком, перешедшим в собственность по наследству, и они образуют единый приусадебный участок, используемый как единое целое.
6. Отказ в приватизации при предоставлении для целей, исключающих строительство
Уполномоченный орган вправе отказать в предоставлении в собственность публичного земельного участка собственнику возведенного на нем здания, если участок был предоставлен в аренду для целей, исключающих строительство.
Исключительное право на приобретение земельного участка без торгов обусловлено необходимостью обслуживания и использования объекта по назначению. При возведении объекта арендатор ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды (пункт 20 постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г.).
7. Соответствие вида разрешенного использования фактическому использованию
Требование собственника объекта недвижимости о выкупе земельного участка не подлежит удовлетворению, если вид разрешенного использования земельного участка не приведен в соответствие с фактическим использованием здания.
Вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ, статьи 30, 37 ГрК РФ). Несоответствие видов использования приводит к нецелевому использованию участка и является основанием для отказа в предоставлении в собственность (подпункт 14 статьи 3916 ЗК РФ).
8. Отсутствие вида разрешенного использования при наследовании дома до введения ЗК РФ
Отсутствие в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования публичного земельного участка не может являться препятствием для предоставления такого участка в собственность бесплатно без проведения торгов наследнику жилого дома, возведенного на данном участке до введения в действие Земельного кодекса.
Правоотношения по предоставлению участка в собственность в этом случае регулируются пунктом 4 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, а не главой V1 ЗК РФ (статьи 3915, 3916).
