ВС: физлицо, купившее право на квартиру после банкротства застройщика, не получит возмещение от Фонда

ПО ДЕЛУ О ВОЗМЕЩЕНИИ ГРАЖДАНАМ-УЧАСТНИКАМ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А41-16087/2016; Определение Верховного Суда РФ от 8 июня 2026 г. № 305-ЭС21-18615 (16)

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 25 мая 2026 г.; полный текст изготовлен 8 июня 2026 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий судья: Борисова Е.Е. - Судья-докладчик: Букина И.А. - Член коллегии: Шилохвост О.Ю.

Стороны спора: - Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (заявитель в кассации, ответчик по существу) - Гарина Тамара Михайловна (истец по существу, ответчик в кассации) - Конкурсный управляющий Тулинов Сергей Владимирович (участник обособленного спора) - Должник: общество с ограниченной ответственностью «ЖК «Весенний»

Категория спора: Банкротный обособленный спор; разрешение разногласий в порядке статьи 60 Закона о банкротстве, касающихся выплаты возмещения гражданам-участникам долевого строительства несостоятельного застройщика.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Хозяйственная операция и фактические обстоятельства

Общество с ограниченной ответственностью «СМК Развитие» заключило с должником (ООО «ЖК «Весенний») договор участия в долевом строительстве 3 августа 2016 г. с целью получения 3-комнатной квартиры № 499. Впоследствии 11 февраля 2019 г. общество «СМК Развитие» уступило своё право требования обществу с ограниченной ответственностью «Баумикс». Затем 25 июня 2020 г. общество «Баумикс» уступило право требования физическому лицу Гариной Т.М. по договору уступки права требования и перевода долга № П/К3/499. Запись о регистрации договора внесена в Единый государственный реестр недвижимости 20 июля 2020 г. Сумма исполнения обязательств составила 4 059 090 руб.

Дело о банкротстве должника возбуждено в 2016 г. (заявление принято 4 апреля 2016 г.). С 22 августа 2019 г. введена процедура наблюдения. Решением Арбитражного суда Московской области от 8 июня 2020 г. общество «ЖК «Весенний» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждён Тулинов С.В. Определением Арбитражного суда Московской области от 26 января 2023 г. требование Гариной Т.М. включено в реестр требований должника о передаче жилых помещений.

24 августа 2021 г. наблюдательным советом Фонда (протокол от 27 августа 2021 г.) принято решение о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 131 Закона № 218-ФЗ, и о выплате возмещения гражданам, заключившим договоры участия в строительстве/долевом строительстве с должником.

10 июня 2024 г. Гарина Т.М. обратилась в Фонд с требованием о выплате возмещения. 24 июня 2024 г. Фонд отклонил требование по причине приобретения Гариной Т.М. требования к должнику после открытия процедуры конкурсного производства (ссылка на часть 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ).

Решения нижестоящих инстанций

Первая инстанция (Арбитражный суд Московской области, определение от 20 мая 2025 г.): Удовлетворено заявление Гариной Т.М. о разрешении разногласий. Суд исходил из того, что для определения наличия обязательства Фонда по выплате возмещения следует руководствоваться датой первоначально возникшего требования о передаче жилого помещения (3 августа 2016 г.), а не датой его приобретения физическим лицом (25 июня 2020 г.). Установив, что требование первоначально получено обществом «СМК Развитие» по договору долевого участия от 3 августа 2016 г., суд пришёл к выводу о наличии оснований для возложения на Фонд обязанности произвести возмещение.

Апелляционная инстанция (Десятый арбитражный апелляционный суд, постановление от 18 сентября 2025 г.): Оставило определение первой инстанции без изменения.

Кассационная инстанция (Арбитражный суд Московского округа, постановление от 11 декабря 2025 г.): Оставило определение первой инстанции и постановление апелляционного суда без изменения.

Основание передачи в коллегию

Определением Верховного Суда РФ от 10 апреля 2026 г. кассационная жалоба Фонда вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКЭС. Фонд просил отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Гариной Т.М.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Правовой конфликт возник между двумя подходами к определению момента, с которого следует исчислять право физического лица на получение возмещения от Фонда развития территорий в случае приобретения требования о передаче жилого помещения по договору уступки:

1. Позиция судов нижестоящих инстанций: Право на возмещение определяется датой первоначального возникновения требования к застройщику (дата заключения договора долевого участия между первоначальным участником и застройщиком), независимо от того, когда физическое лицо приобрело это требование по договору уступки. Таким образом, если первоначальное требование возникло до открытия конкурсного производства, физическое лицо, приобретшее его впоследствии, имеет право на возмещение.

2. Позиция Фонда и Верховного Суда: Право на возмещение определяется датой приобретения требования физическим лицом. Если физическое лицо приобрело требование после открытия конкурсного производства, оно не имеет права на возмещение в соответствии с частью 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ, независимо от даты первоначального возникновения требования.

Спор имеет принципиальное значение, поскольку касается: - Толкования целевого назначения возмещения — является ли оно компенсацией за нарушение прав конкретного физического лица или защитой прав участников строительства, заключивших договоры до возбуждения дела о банкротстве; - Баланса интересов между защитой жилищных прав граждан и целевым использованием имущества Фонда; - Единообразного применения части 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ в практике арбитражных судов.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

Основной вопрос: Имеет ли право на получение возмещения от Фонда развития территорий физическое лицо, которое приобрело требование о передаче жилого помещения у юридического лица по договору уступки после открытия в отношении застройщика процедуры конкурсного производства, если первоначальное требование возникло до открытия конкурсного производства?

Производный вопрос: Какой момент является релевантным для применения ограничения, установленного частью 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ: дата первоначального возникновения требования или дата его приобретения физическим лицом?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Физическое лицо, приобретшее требование о передаче жилого помещения у юридического лица после открытия в отношении застройщика процедуры конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения от Фонда развития территорий, независимо от даты первоначального возникновения требования. Это следует из прямого указания части 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ (как в редакции Федерального закона от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ, так и в редакции Федерального закона от 13 июля 2020 г. № 202-ФЗ), которая исключает возможность получения возмещения физическим лицом, приобретшим требование о передаче жилого помещения после возбуждения производства по делу о банкротстве или после открытия конкурсного производства. Суды нижестоящих инстанций ошибочно применили критерий даты первоначального возникновения требования вместо критерия даты его приобретения физическим лицом.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционная основа и государственная жилищная политика

Верховный Суд исходит из того, что жилищные права граждан относятся к конституционно значимым правам (часть 1 статьи 40 Конституции РФ) и находятся под особой государственной защитой (статья 2, часть 1 статьи 7 Конституции РФ). Эти права в значительной степени реализуются через участие граждан в жилищном строительстве. В соответствии с частью 2 статьи 40 Конституции РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство и создают условия для осуществления права на жилище.

Во исполнение указанных конституционных гарантий и для решения социальных проблем, возникших в жилищном строительстве с привлечением средств граждан, государство на федеральном уровне создало публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» (статьи 2, 3 Закона № 218-ФЗ).

2. Функции и полномочия Фонда развития территорий

Фонд предназначен для реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан-участников строительства (физических лиц, имеющих к застройщику требования о передаче жилого помещения или денежное требование в соответствии с Законом о банкротстве). Осуществляя возложенные на него полномочия, Фонд производит за счет своего имущества выплаты (статьи 2, 3 Закона № 218-ФЗ).

3. Правовая природа возмещения и его целевое назначение

Отношения, касающиеся выплаты Фондом возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений к несостоятельным застройщикам, урегулированы статьей 13 Закона № 218-ФЗ. Выплата такого возмещения производится за счет имущества Фонда на основании его решений, обусловленных в том числе нецелесообразностью финансирования мероприятий по завершении строительства объектов незавершенного строительства. Выплата возмещения имеет компенсационный характер и не должна нарушать прав иных лиц, чьи интересы также подлежат защите Фондом за счет его имущества.

4. Законодательное ограничение права на возмещение

С целью обеспечения компенсационного характера и целевого назначения возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений, законодателем введено изъятие из общего правила о выплате возмещения таким лицам.

В силу части 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ (в редакции Федерального закона от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ) физическое лицо, которое приобрело у юридического лица право требования по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, не имеет права на получение возмещения по такому договору.

Федеральным законом от 13 июля 2020 г. № 202-ФЗ в положения части 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ внесены изменения, исключающие право на получение возмещения по требованию о передаче жилого помещения и (или) передаче машино-места и нежилого помещения у физического лица, приобретшего такое требование после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства.

Таким образом, как прежняя, так и новая редакция нормы части 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ исключала возможность получения возмещения физическим лицом, приобретшим требование о передаче жилого помещения у юридического лица после открытия в отношении должника процедуры конкурсного производства.

5. Применение нормы к фактическим обстоятельствам дела

В данном случае судами установлено, что Гарина Т.М. приобрела требование к обществу «ЖК «Весенний» о передаче жилого помещения в результате заключения ряда последовательных договоров уступки с юридическим лицом 25 июня 2020 г., то есть после признания должника банкротом и открытия в отношении него процедуры конкурсного производства (которая была открыта решением от 8 июня 2020 г.). Это в силу прямого указания части 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ исключает возможность получения Гариной Т.М. возмещения.

6. Отсутствие объективных предпосылок для защиты прав Гариной Т.М.

Исходя из установленных судами обстоятельств, дело о банкротстве в отношении должника возбуждено в 2016 году, с 20 августа 2019 г. в отношении общества «ЖК «Весенний» введена процедура наблюдения. Решения о восстановлении прав граждан – участников долевого строительства путем завершения строительства многоквартирного дома наблюдательным советом Фонда в данном случае не принималось. Нарушенные права граждан, заключивших договоры участия в строительстве/долевом строительстве с должником, сразу решено восстанавливать посредством выплаты возмещения. В таких условиях объективных предпосылок полагать, что строительство многоквартирного дома будет завершено, у Гариной Т.М. при заключении сделки не имелось.

Это означает, что Гарина Т.М., приобретая требование в июне 2020 г., не могла рассчитывать на завершение строительства и получение квартиры, поскольку уже в августе 2019 г. была введена процедура наблюдения, а в июне 2020 г. открыта процедура конкурсного производства. Таким образом, она приобретала требование в условиях, когда государственная защита в виде возмещения от Фонда была недоступна по закону.

7. Существенное нарушение норм материального права

В связи с тем, что в обжалуемых судебных актах содержатся существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход рассмотрения обособленного спора и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов Фонда, данные акты на основании части 1 статьи 29111 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий разрешения спора

Критерий, применённый к данному делу: Релевантным моментом для применения ограничения, установленного частью 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ, является дата приобретения физическим лицом требования о передаче жилого помещения у юридического лица, а не дата первоначального возникновения требования. Если физическое лицо приобрело требование после открытия процедуры конкурсного производства в отношении застройщика, оно не имеет права на возмещение от Фонда, несмотря на то, что первоначальное требование возникло до открытия конкурсного производства.

Указания нижестоящим судам

Верховный Суд не даёт специальных указаний нижестоящим судам о порядке исполнения, поскольку дело разрешено окончательно путём отмены всех обжалуемых судебных актов и принятия нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований. Однако имплицитно из решения следует, что суды должны применять часть 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ, исходя из даты приобретения физическим лицом требования, а не даты его первоначального возникновения.

Распределение обязанностей

Фонд развития территорий освобождается от обязанности произвести расчет и выплатить возмещение Гариной Т.М. в связи с тем, что она приобрела требование о передаче жилого помещения после открытия конкурсного производства в отношении должника.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определение Арбитражного суда Московской области от 20 мая 2025 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2025 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 декабря 2025 г. по делу № А41-16087/2016 отменены.

В удовлетворении заявления Гариной Тамары Михайловны о разрешении разногласий с публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» отказано.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии судебного подхода

Определение СКЭС осуществляет смену методологии в применении части 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ. Суды нижестоящих инстанций применяли субстанциальный подход, ориентированный на защиту прав граждан-участников строительства, исходя из даты первоначального возникновения требования. Верховный Суд переходит на формально-легальный подход, основанный на буквальном толковании нормы, которая ясно указывает на дату приобретения физическим лицом требования как на релевантный момент.

2. Гармонизация с конституционными принципами и целевым назначением Фонда

Определение гармонизирует применение части 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ с: - Конституционными принципами защиты жилищных прав (часть 1 статьи 40 Конституции РФ); - Целевым назначением Фонда как инструмента государственной жилищной политики, направленного на защиту прав граждан-участников строительства, заключивших договоры до возбуждения дела о банкротстве; - Принципом целевого использования государственного имущества — возмещение от Фонда предназначено для защиты интересов граждан, которые добросовестно участвовали в строительстве и не могли предвидеть банкротство застройщика.

3. Последствия для различных категорий участников

Для граждан-участников долевого строительства: - Граждане, заключившие договоры участия в долевом строительстве до возбуждения дела о банкротстве, имеют право на возмещение от Фонда, независимо от того, уступили ли они свои требования третьим лицам до открытия конкурсного производства. - Граждане, приобретшие требования о передаче жилого помещения у юридических лиц после открытия конкурсного производства, не имеют права на возмещение от Фонда, даже если первоначальное требование возникло до открытия конкурсного производства.

Для юридических лиц – участников долевого строительства: - Юридические лица, заключившие договоры участия в долевом строительстве до возбуждения дела о банкротстве, могут уступить свои требования физическим лицам до открытия конкурсного производства, и эти физические лица будут иметь право на возмещение от Фонда. - Юридические лица, приобретшие требования о передаче жилого помещения после открытия конкурсного производства, не могут передать эти требования физическим лицам с целью получения возмещения от Фонда.

Для Фонда развития территорий: - Фонд получает чёткий критерий для определения круга лиц, имеющих право на возмещение, основанный на дате приобретения требования физическим лицом. - Фонд защищён от необоснованного расширения круга бенефициаров возмещения за счёт его имущества. - Фонд может отклонять требования о возмещении от физических лиц, приобретших требования после открытия конкурсного производства, ссылаясь на прямое указание части 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ.

Для конкурсных управляющих: - Конкурсные управляющие должны учитывать при составлении реестра требований должника дату приобретения требования физическим лицом, а не дату первоначального возникновения требования. - При разрешении разногласий между физическими лицами и Фондом конкурсные управляющие должны ссылаться на часть 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ как на основание для отказа в возмещении.

4. Анти-абузивные оговорки суда

Верховный Суд содержит имплицитную анти-абузивную оговорку, указывая на то, что Гарина Т.М., приобретая требование в июне 2020 г., не могла рассчитывать на завершение строительства и получение квартиры, поскольку уже в августе 2019 г. была введена процедура наблюдения, а в июне 2020 г. открыта процедура конкурсного производства. Это предполагает, что суд не усматривает в действиях Гариной Т.М. добросовестного поведения, которое могло бы оправдать применение исключения из общего правила.

Однако суд не развивает эту оговорку в отдельный принцип, ограничиваясь указанием на отсутствие объективных предпосылок для защиты прав Гариной Т.М.

5. Сферы применения позиции за пределами банкротства

Позиция Верховного Суда может быть применена в следующих сферах:

В гражданском праве: - При толковании норм о передаче прав и обязанностей по договорам участия в долевом строительстве, когда требуется определить момент, с которого физическое лицо приобретает статус участника строительства. - При анализе последствий уступки прав требования в контексте защиты прав потребителей.

В жилищном праве: - При применении норм о защите прав граждан-участников долевого строительства в случае банкротства застройщика. - При определении круга лиц, имеющих право на государственную поддержку в сфере жилищного строительства.

В административном праве: - При разработке нормативных актов, регулирующих деятельность публично-правовых компаний, осуществляющих функции государственной защиты прав граждан.

6. Значение для практики арбитражных судов

Определение СКЭС устанавливает обязательный критерий для применения части 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ во всех арбитражных судах. Суды нижестоящих инстанций должны исходить из даты приобретения физическим лицом требования о передаче жилого помещения, а не даты первоначального возникновения требования, при разрешении споров о праве на возмещение от Фонда развития территорий.

Это определение также может служить основанием для пересмотра аналогичных судебных актов в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом РФ, если в них применён иной критерий.

Заключение: Определение СКЭС от 8 июня 2026 г. № 305-ЭС21-18615 (16) представляет собой важное уточнение правоприменительной практики в сфере защиты прав граждан-участников долевого строительства при банкротстве застройщика. Суд отдал приоритет формально-легальному толкованию части 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ, установив, что релевантным моментом для применения ограничения права на возмещение является дата приобретения физическим лицом требования, а не дата первоначального возникновения требования. Это решение обеспечивает целевое использование имущества Фонда развития территорий и защищает интересы граждан, добросовестно участвовавших в строительстве до возбуждения дела о банкротстве.