ВС РФ: требование вернуть земельный участок от объектов недвижимости нельзя решать по правилам аренды

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А37-2657/2023; Определение СКЭС ВС РФ № 303-ЭС25-6975

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 20 ноября 2025 г.; полный текст изготовлен 4 декабря 2025 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий: Грачева И.Л. - Судьи: Борисова Е.Е., Хатыпова Р.А.

Стороны спора: - Истец (кассант): Общество с ограниченной ответственностью «Октан Трейд» (арендатор земельного участка) - Ответчик: Департамент имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана (правопреемник арендодателя)

Категория спора: Гражданско-правовой спор, вытекающий из договора аренды публичного земельного участка; вопросы о статусе объектов недвижимости, возведённых на арендованном участке, и порядке их изъятия.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Фабула

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана (правопредшественник Департамента) и ООО «Октан Трейд» заключили договор аренды от 10 февраля 2017 г. № АН-49-09-03-14757 на земельный участок площадью 5100 кв.м (кадастровый номер 49:09:031110:75, г. Магадан, Портовое шоссе, 53) сроком до 13 августа 2021 г. для строительства склада. Договор предусматривал обязанность арендатора в пятидневный срок после прекращения аренды передать участок в состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором.

В период действия договора (2017–2021 гг.) Общество получило градостроительный план (25 апреля 2017 г.) и разрешение на строительство объекта «Склада ГСМ V=1980 м³» площадью застройки 209,41 кв.м (26 декабря 2018 г., действительное до 13 августа 2021 г.). На участке были возведены трансформаторная подстанция, водопровод, фундамент для здания склада. После истечения срока аренды (август 2021 г.) Общество не возвратило участок, несмотря на письмо арендодателя от 25 августа 2021 г. о прекращении договора. 17 августа 2022 г. Общество подало заявление о продлении аренды на основании ч. 3 ст. 8 ФЗ № 58-ФЗ от 14 марта 2022 г., но получило отказ (письмо от 31 августа 2022 г.), подтверждённый вступившими в законную силу судебными актами по делу № А37-2231/2022.

В сентябре 2023 г. Общество завершило строительство здания склада площадью 35,6 кв.м на новых параметрах (по новой проектной документации). Акты осмотра участка от 8 сентября и 30 октября 2023 г. зафиксировали наличие забора, трансформаторной подстанции, металлических контейнеров, бетонного фундамента, автотранспорта и нежилого здания (склада). Департамент обратился в суд с иском об обязании Общества освободить и передать участок по акту приема-передачи в свободном состоянии.

Процессуальная история

Арбитражный суд Магаданской области (решение от 13 ноября 2024 г.): Отказал в иске Департамента, исходя из того, что арендатор правомерно выполнил работы по строительству трансформаторной подстанции и приступил к строительству склада в период действия договора; после истечения срока аренды участок находился в фактическом пользовании ответчика, а арендодатель не обращался за изъятием; в сентябре 2023 г. Общество завершило строительство здания склада. Суд пришёл к выводу, что статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению участка от объектов недвижимости, когда на арендуемом публичном земельном участке возведены объекты капитального строительства.

Шестой арбитражный апелляционный суд (постановление от 31 января 2025 г.): Отменил решение первой инстанции и обязал Общество освободить и передать участок свободным. Апелляционный суд указал, что в соответствии с пп. 2 и 3 ст. 76 Земельного кодекса самовольно занятые земельные участки подлежат возврату без возмещения затрат; ввиду прекращения арендных отношений у Общества возникла обязанность возвратить участок в том состоянии, в котором оно его получило, то есть свободным.

Арбитражный суд Дальневосточного округа (постановление от 19 мая 2025 г.): Согласился с выводом апелляционного суда и дополнительно указал, что единственным доказательством существования зарегистрированного права на объект недвижимости является его государственная регистрация в ЕГРН; на трансформаторную подстанцию и водовод право собственности Общества не зарегистрировано; здание склада возведено самовольно, без разрешения на строительство, и в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности.

Кассационная жалоба в СКЭС ВС РФ: ООО «Октан Трейд» обратилось в Верховный Суд, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права. Определением от 20 октября 2025 г. судьи Грачевой И.Л. жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании СКЭС.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор возник между двумя противоположными подходами к квалификации требования Департамента об освобождении земельного участка от возведённых на нём объектов:

1. Позиция суда первой инстанции: Требование об освобождении участка от объектов недвижимости (трансформаторная подстанция, здание склада, фундамент), возведённых арендатором в период действия договора аренды и после его истечения, не может быть удовлетворено на основании ст. 622 ГК РФ (обязанность арендатора вернуть имущество в надлежащем состоянии), поскольку речь идёт об объектах капитального строительства, требующих специального порядка изъятия.

2. Позиция судов апелляционной и кассационной инстанций: Требование подлежит удовлетворению на основании ст. 622 ГК РФ и ст. 76 Земельного кодекса, поскольку после прекращения договора аренды арендатор обязан возвратить участок в том состоянии, в котором его получил (свободным); здание склада возведено самовольно, без разрешения на строительство, и не может быть объектом права собственности.

Сущность конфликта: Столкновение между формальным подходом (ссылка на истечение срока аренды и обязанность вернуть участок в исходном состоянии) и субстанциальным подходом (учёт того, что на участке возведены объекты недвижимости, требующие специального порядка изъятия; различие между движимым и недвижимым имуществом; применимость норм о самовольной постройке). Кроме того, суды не исследовали надлежащим образом статус возведённых объектов (являются ли они движимым или недвижимым имуществом), не определили, какие нормы гражданского законодательства подлежат применению в зависимости от этого статуса.

Принципиальное значение: Дело затрагивает фундаментальные вопросы о применении норм договорного права (ст. 622 ГК РФ) к ситуациям, когда на публичном земельном участке, предоставленном в аренду для строительства, арендатор возвёл объекты недвижимости; о соотношении принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (ст. 1 Земельного кодекса) с правилами о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ); о порядке прекращения права собственности на объекты незавершённого строительства (ст. 239.1 ГК РФ).

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли статья 622 ГК РФ (обязанность арендатора вернуть имущество в надлежащем состоянии) служить основанием для возложения на арендатора публичного земельного участка, предоставленного для строительства, обязанности по освобождению этого участка от возведённого на нём объекта недвижимости независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды?

2. Какие нормы гражданского законодательства подлежат применению при разрешении требования об изъятии объектов недвижимости (в том числе объектов незавершённого строительства), возведённых арендатором на публичном земельном участке, предоставленном для строительства, в случае прекращения договора аренды?

3. Обязаны ли суды при рассмотрении требования об освобождении земельного участка от расположенных на нём сооружений исследовать статус этих строений (движимое или недвижимое имущество) и определить, какие нормы гражданского законодательства подлежат применению в зависимости от этого статуса?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора публичного земельного участка, предоставленного для строительства, обязанности по освобождению этого земельного участка от возведённого объекта недвижимости независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды участка. Если на публичном земельном участке, предоставленном в аренду для строительства объекта недвижимости, арендатор возвёл объект, имеющий признаки самовольной постройки, вопрос о сносе такой постройки подлежит разрешению по правилам ст. 222 ГК РФ с учётом специального порядка сноса, предусмотренного ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ. Иск, удовлетворение которого предполагает фактический снос объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам договорной аренды.

B. Развёрнутое обоснование

1. Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Этот принцип имеет конституционное значение и определяет особый режим правового регулирования земельных отношений.

2. Понятие недвижимого имущества и критерии его определения

Статья 130 ГК РФ разграничивает вещи на движимые и недвижимые в целях определения особенностей их гражданско-правового оборота и относит к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) земельные участки, участки недр, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Это обусловливает особые гарантии законности, стабильности и публичности их оборота, предусмотренные действующим законодательством.

Оценочный критерий и дискреционные полномочия судов: Указанный оценочный критерий позволяет судам в рамках их дискреционных полномочий устанавливать соответствие конкретных объектов понятию «недвижимого имущества», при необходимости привлекая экспертов и специалистов (определение Конституционного Суда РФ от 28 февраля 2023 г. № 337-О).

3. Государственная регистрация как доказательство, но не условие признания объекта недвижимостью

В пункте 38 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания её объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершённого строительства) необходимо установить, что на нём, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

4. Анализ фактических обстоятельств: статус возведённых объектов

Правомерность строительства в период действия договора: Договором от 10 февраля 2017 г. спорный публичный земельный участок был предоставлен Обществу в аренду для строительства склада; 26 декабря 2018 г. арендатору выдано разрешение на строительство объекта недвижимости на данном участке сроком до 13 августа 2021 г. (с учётом продления). Как установлено судами и не оспаривается сторонами, подтверждено составленными Департаментом актами осмотра, на участке возведены трансформаторная подстанция, водопровод, здание склада площадью 35,6 кв.м, объект незавершённого строительства – фундамент.

Доказательства о характере и завершённости строительства: Согласно пояснениям ответчика и представленным им в материалы дела доказательствам в период аренды земельного участка в соответствии с целью аренды и видом разрешённого использования участка Общество разработало проектную документацию на строительство здания склада площадью 209,41 кв.м, получило в 2018 году разрешение на строительство, но возвело только фундамент в связи со сложной экономической обстановкой в 2020–2021 годы. Впоследствии Общество на основании новой проектной документации построило на арендованном участке здание склада площадью 35,6 кв.м и обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на указанное здание (дело № А37-2901/2023).

Судебная экспертиза: В материалы настоящего дела представлено заключение судебной экспертизы, выполненной на основании определения суда от 4 декабря 2023 г. по делу № А37-2901/2023, в котором сделаны следующие выводы: расположенное на спорном участке здание склада площадью 35,6 кв.м является завершённым строительством объектом, возведение которого осуществлено в соответствии с разработанной для его постройки проектной документацией, строительными нормами и правилами, обеспечен электроснабжением и водоснабжением согласно выданным сетевыми организациями техническим условиям подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (возведены электроподстанция и проложены сети водопровода).

5. Правила о прекращении права собственности и принудительном изъятии имущества

В соответствии со статьей 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. При этом принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 235 ГК РФ.

6. Специальный порядок изъятия объектов недвижимости и самовольной постройки

Применение норм о самовольной постройке: Если на публичном земельном участке, предоставленном в аренду для строительства объекта недвижимости, арендатор возвёл объект, имеющий предусмотренные в пункте 1 статьи 222 ГК РФ признаки самовольной постройки, вопрос о сносе такой постройки подлежит разрешению по правилам данной статьи Гражданского кодекса с учётом того, что исполнение судебного решения о сносе капитального объекта предполагает специальный порядок сноса, предусмотренный статьей 55.30 Градостроительного кодекса РФ.

Порядок прекращения права собственности на объекты незавершённого строительства: Наличие объекта незавершённого строительства как недвижимой вещи на публичном земельном участке, предоставленном для возведения объекта капитального строительства по договору аренды, срок действия которого истёк, влечёт необходимость использования специального порядка прекращения права собственности на такой объект – посредством предъявления иска о его изъятии на основании решения суда путём продажи с торгов (п. 1 ст. 239.1 ГК РФ).

7. Недопустимость подмены процедуры: иск о сносе не может быть рассмотрен как требование о возврате арендованного имущества

Процессуальный аспект: Иск, удовлетворение которого предполагает фактический снос объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора строительной аренды. Данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2011 г. № 10661/10, в пункте 21 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 15 ноября 2017 г., и пункте 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденного Президиумом ВС РФ 19 ноября 2025 г.

8. Процессуальные требования к судам: надлежащее исследование и квалификация правоотношения

Обязанность суда определить применимые нормы права: Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума ВС РФ № 25, в соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Нарушения судами нижестоящих инстанций: Между тем суды, разрешая требование Департамента, направленное на обязание ответчика освободить земельный участок от расположенных на нём сооружений, не исследовали надлежащим образом вопрос о статусе этих строений (в качестве движимого или недвижимого имущества), не указали от каких объектов необходимо освободить земельный участок, не определили, соответствует ли предъявленное требование, основанное истцом на положениях статьи 622 Гражданского кодекса и ссылкой на истечение срока действия договора аренды участка, характеру спорных правоотношений, какие нормы гражданского законодательства подлежат применению в случае отнесения строений к объектам недвижимости.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий разрешения спора

Суды при новом рассмотрении дела должны исходить из следующего критерия: требование об освобождении земельного участка от возведённых на нём объектов недвижимости не может быть удовлетворено на основании ст. 622 ГК РФ (обязанность арендатора вернуть имущество в надлежащем состоянии). Вместо этого необходимо:

1. Надлежащим образом исследовать статус каждого из возведённых объектов (являются ли они движимым или недвижимым имуществом);

2. Определить, какие нормы гражданского законодательства подлежат применению в зависимости от статуса объектов: - Для объектов недвижимости, имеющих признаки самовольной постройки – применить ст. 222 ГК РФ с учётом специального порядка сноса (ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ); - Для объектов незавершённого строительства – применить ст. 239.1 ГК РФ (порядок изъятия путём продажи с торгов);

3. Дать оценку доводам лиц, участвующих в деле, в том числе доводам Общества о том, что строительство осуществлялось в соответствии с целью аренды и видом разрешённого использования участка, с получением разрешения на строительство.

Указания нижестоящему суду

При новом рассмотрении дела суду надлежит:

• Учесть изложенное в определении СКЭС правовое обоснование;
• Исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, включая:
• Характер и объём работ, выполненных Общество в период действия договора аренды;
• Наличие разрешения на строительство и соответствие возведённых объектов проектной документации;
• Статус каждого из возведённых объектов (движимое или недвижимое имущество);
• Признаки самовольной постройки (если таковые имеются);
• Обстоятельства, связанные с завершённостью строительства и функциональностью объектов;
• Дать оценку доводам лиц, участвующих в деле;
• Правильно применив нормы материального и процессуального права, разрешить спор.

Распределение обязанностей

Суд первой инстанции при новом рассмотрении должен определить:

• Какие объекты на земельном участке являются объектами недвижимости, а какие – движимым имуществом;
• Какие нормы гражданского законодательства подлежат применению к каждому из объектов;
• Подлежит ли удовлетворению требование Департамента об освобождении участка, и если да, то в каком объёме и в каком порядке;
• Если требование подлежит удовлетворению в отношении объектов недвижимости, то применить специальные процедуры (снос в соответствии со ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ; изъятие путём продажи с торгов в соответствии со ст. 239.1 ГК РФ).

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Решение Арбитражного суда Магаданской области от 13 ноября 2024 г., постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2025 г. и постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 мая 2025 г. по делу № А37-2657/2023 отменены.

Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Магаданской области.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии: от формального к субстанциальному подходу

Определение СКЭС осуществляет принципиальный сдвиг от формального подхода (ссылка на истечение срока аренды и обязанность вернуть имущество в исходном состоянии) к субстанциальному подходу, учитывающему:

• Природу возведённых объектов (движимое или недвижимое имущество);
• Правомерность строительства (наличие разрешения, соответствие целям аренды);
• Специальные процедуры, применимые к объектам недвижимости и самовольным постройкам;
• Баланс интересов арендодателя (возврат участка) и арендатора (защита инвестиций в капитальное строительство).

Суды больше не могут механически применять ст. 622 ГК РФ к требованиям об освобождении земельного участка от объектов недвижимости, не исследовав надлежащим образом статус этих объектов и не определив применимые нормы права.

2. Гармонизация с конституционными принципами и позициями КС РФ

Определение опирается на определение Конституционного Суда РФ от 28 февраля 2023 г. № 337-О, которое