ВС РФ подтвердил: гостиница, построенная вместо жилого дома, подлежит сносу как самовольная постройка

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определения: Дело № 18-КГ25-365-К4; Определение СКГД ВС РФ от 2 декабря 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Киселев А.П. и Петрушкин В.А. (докладчик).

Стороны: - Истец: Администрация муниципального образования город-курорт Анапа (орган местного самоуправления) - Ответчик: Забелина Евгения Анатольевна (гражданин) - Встречные истцы: Забелина Евгения Анатольевна и Забелин Алексей Анатольевич (граждане, собственники земельного участка)

Категория спора: Жилищно-строительный спор; вещное право (самовольная постройка); земельное право; градостроительное право.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Администрация Анапы требовала признать капитальное пятиэтажное строение (площадь застройки 210 кв. м, объект коммерческого назначения) самовольной постройкой и возложить на Забелину Е.А. обязанность по его сносу.

Встречные требования: Забелина Е.А. и Забелин А.А. просили признать право общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому) на спорное строение, квалифицируя его как четырёхэтажный жилой дом (один этаж подземный) общей площадью 700 кв. м, расположенный на земельном участке с видом разрешённого использования «индивидуальное жилищное строительство, гостевые дома».

Решение первой инстанции (Анапский городской суд, 4 октября 2017 г.): Исковые требования Администрации удовлетворены полностью; на Забелину Е.А. возложена обязанность снести пятиэтажное здание. Встречные иски отклонены.

Апелляционное определение (Краснодарский краевой суд, 27 марта 2018 г.): Решение оставлено без изменения.

Определение о возобновлении производства (Анапский городской суд, 30 сентября 2021 г.): Решение от 4 октября 2017 г. отменено по вновь открывшимся обстоятельствам; производство возобновлено.

Решение при повторном рассмотрении (Анапский городской суд, 24 июня 2022 г.): Исковые требования Администрации удовлетворены частично: на Забелину Е.А. возложена обязанность в течение трёх месяцев осуществить снос (демонтаж) четвёртого мансардного этажа. Встречный иск удовлетворён: за Забелиной Е.А. и Забелиным А.А. признано право общей долевой собственности (по 1/2 доли) на четырёхэтажный жилой дом. Решение содержало указание на государственную регистрацию права и постановку здания на кадастровый учёт.

Апелляционное определение (Краснодарский краевой суд, 26 октября 2023 г.): Решение суда первой инстанции отменено; принято новое решение: исковые требования Администрации удовлетворены полностью (признание пятиэтажного строения самовольной постройкой и обязанность по сносу). Встречные иски отклонены. Произведён поворот исполнения путём аннулирования записи в ЕГРН о праве собственности Забелиных.

Кассационное определение (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 30 июля 2024 г.): Апелляционное определение оставлено без изменения.

Обращение в ВС РФ: Забелин А.А. и Забелина Е.А. подали кассационную жалобу на апелляционное определение от 26 октября 2023 г. и кассационное определение от 30 июля 2024 г., требуя их отмены как незаконных. Пропущенный процессуальный срок восстановлен определением судьи ВС РФ от 4 июля 2025 г.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между правом собственников земельного участка на возведение жилого дома в соответствии с полученным разрешением на строительство и публичным интересом в соблюдении градостроительного и строительного законодательства. Ответчики возвели пятиэтажное здание гостиницы вместо разрешённого трёхэтажного жилого дома, нарушив вид разрешённого использования земельного участка и требования градостроительного регламента. Центральный вопрос: является ли возведённое строение самовольной постройкой, подлежащей сносу, или может быть приведено в соответствие путём демонтажа одного этажа с сохранением права собственности?

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм гражданского, земельного и градостроительного права о самовольной постройке) с элементами процессуально-правовой (оценка доказательств, в том числе экспертных заключений).

Причина передачи на коллегию: Дело содержит вопросы о толковании и применении ст. 222 ГК РФ (самовольная постройка), ст. 263 ГК РФ (права собственника земельного участка), ст. 51 ГрК РФ (разрешение на строительство), а также о соотношении возможности приведения постройки в соответствие с требованиями законодательства и обязанности по сносу. Требовалось уточнение позиции ВС РФ по применению Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г. о самовольной постройке.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли возведённое пятиэтажное здание гостиницы, построенное вместо разрешённого трёхэтажного жилого дома, самовольной постройкой в смысле ст. 222 ГК РФ?

2. Может ли самовольная постройка быть приведена в соответствие с требованиями законодательства путём демонтажа одного этажа, и влечёт ли это сохранение права собственности на строение?

3. Допустили ли суды апелляционной и кассационной инстанций существенные нарушения норм материального или процессуального права при оценке доказательств (в частности, экспертного заключения) и при квалификации строения как самовольной постройки?

4. Какие критерии применяются при определении возможности приведения самовольной постройки в соответствие с требованиями законодательства, и может ли техническая возможность демонтажа этажа служить основанием для отказа в сносе?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ поддержал позицию апелляционного суда о том, что возведённое пятиэтажное здание гостиницы является самовольной постройкой, подлежащей сносу, а не приведению в соответствие путём демонтажа одного этажа. Суд установил, что ответчики нарушили вид разрешённого использования земельного участка (индивидуальное жилищное строительство), возведя гостиницу без надлежащего разрешения на строительство, и не обеспечили соблюдение строительных норм и правил, что создаёт опасность для жизни и здоровья граждан. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности, и гарантии права собственности (ст. 35 Конституции РФ) распространяются только на имущество, принадлежащее на законных основаниях.

B. Развёрнутое обоснование

1. Критерии самовольной постройки и их применение к спорному объекту

Нормативная база: - Пункт 1 ст. 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства данного объекта; - либо без получения необходимых согласований, разрешений; - либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

• Пункт 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъясняет, что самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного из указанных критериев.

Применение к делу: Суд апелляционной инстанции и ВС РФ установили, что ответчики нарушили два критерия одновременно:

1. Нарушение вида разрешённого использования земельного участка. На земельном участке с видом разрешённого использования «индивидуальное жилищное строительство» Забелины возвели гостиницу для сезонного размещения отдыхающих (установлено экспертным заключением от 17 декабря 2021 г.). Ответчикам было достоверно известно о целевом назначении участка, так как они получили разрешение на строительство трёхэтажного жилого дома блокированной застройки от 23 октября 2012 г.

2. Отсутствие разрешения на строительство гостиницы. Ответчики использовали упрощённую процедуру согласования возведения объектов индивидуального жилищного строительства (ст. 51 ГрК РФ), которая рассчитана на добросовестных участников гражданского оборота и неприменима к строительству гостиниц. Разрешение на строительство (реконструкцию) гостиницы получено не было.

Вывод ВС РФ: Строение правильно квалифицировано судом как объект недвижимости, на который распространяется правовой режим ст. 222 ГК РФ о самовольном строительстве.

2. Право собственности на самовольную постройку и конституционные гарантии

Нормативная база: - Пункт 2 ст. 222 ГК РФ: лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности.

• Статьи 35 и 40 Конституции РФ гарантируют право собственности и право на жилище.

• Определения Конституционного Суда РФ от 29 января 2015 г. № 101-О, от 24 марта 2015 г. № 658-0, от 27 сентября 2016 г. № 1748-0, от 28 марта 2017 г. № 609-О.

Позиция КС РФ (цитируется ВС РФ): Гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении имущества, которое принадлежит субъекту на законных основаниях. Самовольная постройка к таким объектам не относится. Недопустимость участия самовольной постройки в гражданском обороте направлена на защиту прав граждан, поддержание баланса публичных и частных интересов и реализацию требований ст. 17 (ч. 3) и 55 (ч. 3) Конституции РФ.

Применение к делу: Ответчики не могут приобрести право собственности на возведённое здание гостиницы, так как оно является самовольной постройкой. Конституционные гарантии не распространяются на имущество, созданное в нарушение закона.

3. Возможность приведения самовольной постройки в соответствие с требованиями законодательства

Нормативная база: - Пункт 19 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44: возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешённого использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения её в соответствие с установленными требованиями.

• Пункт 2 ст. 222 ГК РФ: самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с требованиями законодательства при наличии к тому оснований.

Позиция ВС РФ: Ответчики ссылались на возможность привести спорный объект в соответствие путём демонтажа четвёртого мансардного этажа (в соответствии с экспертным заключением). Однако суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил этот довод, установив, что оснований для приведения спорного строения в соответствие с требованиями законодательства не выявлено.

Ключевые обстоятельства, исключившие возможность приведения в соответствие:

1. Отсутствие разрешительной документации на гостиницу. Проектирование и возведение гостиницы велись без учёта требований специальных Сводов правил: - «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009» (утв. приказом Минрегиона России от 29 декабря 2011 г. № 635/10); - «Здания гостиниц. Правила проектирования» (утв. приказом Минстроя России от 30 декабря 2020 г. № 922/пр).

2. Отсутствие строительного контроля. В соответствии с ч. 1 ст. 53 ГрК РФ строение и его помещения не проходили проверку на предмет соответствия стандартам безопасности и санитарно-гигиеническим требованиям. Не исследовались: - надёжность строительных конструкций и оснований; - огнестойкость конструкций; - параметры микроклимата в помещениях; - системы противопожарной защиты, эвакуационные пути и выходы; - наличие системы оповещения и управления эвакуацией при пожаре; - соответствие отопления, вентиляции и кондиционирования требованиям пожарной безопасности.

3. Недоказанность надлежащего проектирования и возведения. Ответчик не доказал, что строение проектировалось специализированным учреждением, возводилось квалифицированным подрядчиком или трудовым коллективом при надлежащем строительном контроле, и что его приёмка и введение в эксплуатацию произведены в порядке, установленном ГрК РФ.

Вывод: При названных обстоятельствах спорный объект создаёт опасность для жизни и здоровья неопределённого круга лиц, что исключает возможность его приведения в соответствие путём простого демонтажа этажа.

4. Цель строительного законодательства и защита публичных интересов

Нормативная база: - Статья 1 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» устанавливает, что обязательные строительные нормы и правила преследуют цель защитить: - жизнь и здоровье граждан; - имущество физических и юридических лиц; - государственное и муниципальное имущество; - окружающую среду, жизнь и здоровье животных и растений; - предупредить действия, вводящие в заблуждение приобретателей; - обеспечить энергетическую эффективность зданий и сооружений.

Позиция ВС РФ: Ответчик не обеспечил достижение названной цели, возведя гостиницу без надлежащего разрешения и строительного контроля. Это подтверждает необходимость сноса как санкции за правонарушение.

5. Самовольное строительство как правонарушение и санкция сноса

Позиция КС РФ (цитируется ВС РФ): Самовольное строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки — санкцию, которая применяется с учётом характера допущенных нарушений (определения КС РФ от 29 января 2015 г. № 101-О, от 24 марта 2015 г. № 658-0, от 27 сентября 2016 г. № 1748-0, от 28 марта 2017 г. № 609-О).

Применение к делу: Возводя в нарушение установленного порядка здание гостиницы, не соответствующее ни виду разрешённого использования земельного участка, ни ограничениям по этажности, Забелины приняли на себя все возможные риски своего противоправного поведения, включая риск сноса построенного объекта.

6. Оценка доказательств и экспертного заключения

Нормативная база: - Статья 86 ГПК РФ: заключение эксперта является лишь одним из доказательств, не имеет заранее установленной силы и подлежит оценке на предмет относимости, допустимости, достоверности и достаточности наряду и в совокупности с другими доказательствами.

Позиция ВС РФ: Вопреки доводам кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции не проигнорировал выводы судебных экспертиз, а оценил их в соответствии со ст. 86 ГПК РФ. Хотя эксперт указал на техническую возможность привести объект в соответствие путём демонтажа мансардного этажа, суд правомерно учёл и другие доказательства, свидетельствующие об отсутствии оснований для приведения в соответствие (отсутствие разрешения на гостиницу, отсутствие строительного контроля, невозможность проверить безопасность конструкций и т.д.).

7. Применение норм земельного и градостроительного права

Нормативная база: - Пункт 1 ст. 263 ГК РФ: собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

• Части 1 и 2 ст. 51 ГрК РФ: возведение объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления. Такой документ подтверждает соответствие планируемого объекта проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки и проектом межевания территории.

Применение к делу: Ответчики нарушили оба условия: не соблюдали требования о целевом назначении земельного участка (возвели гостиницу вместо жилого дома) и не получили разрешение на строительство гостиницы.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

ВС РФ не выявил существенных нарушений норм материального или процессуального права со стороны апелляционного и кассационного судов. Напротив, суд отметил, что выводы нижестоящих судов:

1. Основаны на правильно и полно установленных юридически значимых обстоятельствах, достаточных для правильного разрешения спора.

2. Соответствуют нормам гражданского, земельного и градостроительного законодательств.

3. Правильно применили Постановление Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г. о критериях самовольной постройки.

4. Надлежащим образом оценили доказательства, включая экспертное заключение, в соответствии со ст. 86 ГПК РФ, не ограничиваясь технической возможностью демонтажа этажа, а учитывая совокупность обстоятельств, свидетельствующих об опасности строения для жизни и здоровья граждан.

Ошибки суда первой инстанции (от 24 июня 2022 г.): Суд первой инстанции ошибочно признал возможность приведения строения в соответствие путём демонтажа мансардного этажа и удовлетворил встречный иск о признании права собственности. Апелляционный суд правомерно отменил это решение, установив, что при названных обстоятельствах оснований для приведения в соответствие не выявлено.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ от 2 декабря 2025 г.:

1. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 октября 2023 г. оставлено без изменения.

2. Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 30 июля 2024 г. оставлено без изменения.

3. Кассационная жалоба Забелина А.А. и Забелиной Е.А. оставлена без удовлетворения.

Итоговый результат: Вступило в законную силу решение апелляционного суда от 26 октября 2023 г., которым: - Пятиэтажное здание гостиницы признано самовольной постройкой; - На Забелину Е.А. возложена обязанность по сносу пятиэтажного здания; - Встречные иски Забелиных отклонены; - Произведён поворот исполнения путём аннулирования записи в ЕГРН о праве собственности Забелиных на здание.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение ВС РФ устанавливает чёткий и строгий стандарт применения норм о самовольной постройке:

• Критерий множественности нарушений не требуется. Достаточно одного нарушения (вид разрешённого использования, отсутствие разрешения, нарушение норм и правил) для квалификации постройки как самовольной.

• Техническая возможность приведения в соответствие недостаточна. Суды не должны ограничиваться оценкой технической осуществимости демонтажа или переделки. Необходимо комплексно оценить, обеспечены ли все требования законодательства (разрешение, строительный контроль, соответствие специальным сводам правил, безопасность конструкций).

• Публичный интерес в безопасности преобладает над частным интересом собственника. Если строение создаёт опасность для жизни и здоровья граждан (отсутствие проверки пожарной безопасности, эвакуационных путей, микроклимата и т.д.), это исключает возможность приведения в соответствие.

• Недобросовестное поведение собственника учитывается при применении санкции. Ответчики использовали упрощённую процедуру для индивидуального жилищного строительства, чтобы возвести гостиницу, что свидетельствует о злоупотреблении правом.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита публичных интересов и интересов третьих лиц:

• Органы местного самоуправления получают надёжный инструмент для пресечения самовольного строительства, особенно когда оно нарушает вид разрешённого использования земельного участка и создаёт угрозу безопасности.

• Соседи и иные граждане защищены от опасных строений, возведённых без надлежащего контроля и проверки безопасности.

• Государственные органы получают поддержку в обеспечении соблюдения градостроительного и строительного законодательства.

Ограничивается защита недобросовестного собственника: Лицо, возведшее самовольную постройку в нарушение вида разрешённого использования и без разрешения, не может рассчитывать на признание права собственности или на приведение в соответствие путём простых переделок, если это не обеспечивает соблюдение всех требований законодательства.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Постановление Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г.: Определение полностью согласуется с этим Постановлением, в частности: - Пункт 2: самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного критерия. - Пункт 19: возведение с нарушением вида разрешённого использования является основанием для сноса, если не доказана возможность приведения в соответствие.

Позиции Конституционного Суда РФ: Определение ВС РФ опирается на определения КС РФ: - От 29 января 2015 г. № 101-О; - От 24 марта 2015 г. № 658-0; - От 27 сентября 2016 г. № 1748-0; - От 28 марта 2017 г. № 609-О; - От 28 июня 2018 г. № 1515-0; - От 28 января 2021 г. № 75-0.

Эти определения устанавливают, что: - Самовольная постройка не может быть объектом гражданского оборота; - Конституционные гарантии права собственности распространяются только на имущество, принадлежащее на законных основаниях; - Обязанность по сносу — санкция за правонарушение, применяемая с учётом характера нарушений.

4. Стандарт до