ВС подтвердил снос самовольной постройки несмотря на её регистрацию

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 24-КГ25-8-К4

Дата: 18 ноября 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Киселёв А.П. (докладчик) и Горшков В.В.

Стороны: - Истец: администрация муниципального образования «Майкопский район» (орган публичной власти) - Ответчик: Егоров Алексей Александрович (гражданин) - Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований: Егорова Т.Ю.

Категория спора: Жилищно-земельный спор, связанный с признанием самовольной постройки и её сносом; встречный иск о признании права собственности на объект незавершённого строительства и признании мнимой сделки.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Администрация муниципального образования «Майкопский район» обратилась в суд с иском о признании здания (кадастровый номер не указан в открытой части) самовольной постройкой и её сносе, а также о возложении обязанности провести работы по рекультивации земельного участка.

Возражения ответчика: Егоров А.А. подал встречный иск о признании права собственности на объект незавершённого строительства, признании соглашения от 15 января 2021 г. о расторжении договора аренды земельного участка от 19 сентября 2017 г. мнимой сделкой и применении последствий её недействительности.

Решение первой инстанции (18 октября 2023 г.): Майкопский районный суд Республики Адыгея удовлетворил иск администрации, отказав в удовлетворении встречных исковых требований Егорова А.А.

Апелляционное определение (17 мая 2024 г.): Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея отменила решение суда первой инстанции и вынесла новое решение, которым: - признала объект незавершённого строительства и навес к нему самовольной постройкой; - возложила на Егорова А.А. обязанность осуществить снос собственными силами и за свой счёт в течение шести месяцев; - возложила обязанность произвести работы по рекультивации земельного участка; - отказала в удовлетворении уточнённых встречных исковых требований.

Определение кассационной инстанции (12 ноября 2024 г.): Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения.

Обращение в ВС РФ: Егоров А.А. подал кассационную жалобу на определения апелляционной и кассационной инстанций, ставя вопрос об их отмене как незаконных. Срок на подачу жалобы был восстановлен определением судьи ВС РФ от 25 июня 2025 г.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересом органа публичной власти (администрации) в защите земельного участка от самовольного строительства и интересом гражданина (Егорова А.А.) в признании его права собственности на возведённый объект. Конфликт осложнён вопросом о надлежащем порядке предоставления земельного участка в собственность и соответствии возведённого строения установленным параметрам.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм ГК РФ о самовольной постройке) и процессуально-правовая (применение преюдициального значения обстоятельств, установленных в другом деле, в соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ).

Причина передачи на коллегию: Дело передано на СКГД в кассационном порядке в соответствии с ч. 1 ст. 390.14 ГПК РФ для проверки наличия существенных нарушений норм материального и процессуального права.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Допустили ли суды апелляционной и кассационной инстанций существенные нарушения норм материального права при применении ст. 222 ГК РФ к признанию возведённого Егоровым А.А. строения самовольной постройкой?

2. Правомерно ли суды апелляционной инстанции применили преюдициальное значение обстоятельств, установленных в другом деле (иск прокурора к администрации и Егорову А.А.), в соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ при разрешении спора о сносе самовольной постройки?

3. Допущены ли существенные нарушения норм процессуального права, повлиявшие на исход дела?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений. Суды апелляционной и кассационной инстанций правомерно применили ст. 222 ГК РФ при признании возведённого строения самовольной постройкой и правомерно учли преюдициальное значение обстоятельств, установленных в другом деле (иске прокурора). Существенные нарушения норм материального и процессуального права судами допущены не были.

B. Развёрнутое обоснование

1. Применение норм материального права о самовольной постройке

Статья 222 ГК РФ (п. 1): Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта; - либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Критерий применения: разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила должны быть установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являться действующими на дату выявления самовольной постройки.

Статья 222 ГК РФ (п. 2, абзац четвёртый): Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим её лицом либо за его счёт, а при отсутствии сведений о нём — лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счёт соответствующего лица.

Вывод СКГД: Суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 222 ГК РФ, с учётом заключения судебной экспертизы и обстоятельств, установленных при рассмотрении другого дела, правомерно признал возведённую Егоровым А.А. постройку самовольной и возложил обязанность её снести. Четвёртый кассационный суд согласился с этими выводами.

2. Применение норм процессуального права о преюдициальном значении обстоятельств

Часть 2 статьи 61 ГПК РФ: Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным кодексом.

Фактические обстоятельства, имеющие преюдициальное значение: Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам ВС Республики Адыгея от 8 апреля 2022 г., вступившим в законную силу, при рассмотрении иска прокурора Майкопского района к администрации, Егорову А.А. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии были установлены следующие обстоятельства: - Егоров А.А. в целях исключения процедуры обследования оконченного строительством объекта осуществил его постановку на кадастровый учёт и государственную регистрацию права в упрощённом порядке; - строительство объекта недвижимости осуществлено Егоровым А.А. с нарушением параметров, указанных в документе, предоставляющем право на проведение соответствующих работ; - возведённое Егоровым А.А. строение площадью 16,7 кв.м на земельном участке площадью 3 314 кв.м не может быть признано жилым домом; - наличие какого-либо права Егорова А.А. на земельный участок судом не установлено.

Вывод СКГД: Суд апелляционной инстанции правомерно учёл требования ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, поскольку его выводы согласуются с установленными при рассмотрении другого дела обстоятельствами, имеющими преюдициальное значение при разрешении спора по настоящему делу.

3. Стандарт кассационного пересмотра

Статья 390.14 ГПК РФ: Основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Вывод СКГД: По настоящему делу судами апелляционной и кассационной инстанций таких нарушений не допущено. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы заявителя не имеется.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Вывод СКГД: Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ не нашла оснований для пересмотра обжалуемых судебных постановлений в кассационном порядке. Существенные нарушения норм материального и процессуального права судами апелляционной и кассационной инстанций допущены не были.

Конкретные ошибки в решениях нижестоящих судов в определении не выявлены и не указаны. Напротив, СКГД подтвердила правомерность применения ст. 222 ГК РФ и ч. 2 ст. 61 ГПК РФ судами апелляционной инстанции.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам ВС Республики Адыгея от 17 мая 2024 г. оставлено без изменения.

2. Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 12 ноября 2024 г. оставлено без изменения.

3. Кассационная жалоба Егорова Алексея Александровича оставлена без удовлетворения.

Судебные акты, вступившие в законную силу: - Апелляционное определение ВС Республики Адыгея от 17 мая 2024 г., которым объект незавершённого строительства признан самовольной постройкой, на Егорова А.А. возложена обязанность осуществить снос в течение шести месяцев и произвести работы по рекультивации земельного участка.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД подтверждает и закрепляет следующие подходы:

• Строгое применение ст. 222 ГК РФ: Суды должны тщательно проверять соответствие возведённого строения установленным параметрам, указанным в документах, предоставляющих право на проведение строительных работ. Нарушение параметров (в данном случае — возведение строения площадью 16,7 кв.м на участке площадью 3 314 кв.м с целью обслуживания жилого дома) является основанием для признания постройки самовольной.

• Упрощённый порядок постановки на кадастровый учёт не легализует самовольную постройку: Факт регистрации строения в упрощённом порядке без надлежащего обследования не исключает возможность признания его самовольной постройкой и обязанности снести.

• Преюдициальное значение обстоятельств в смежных делах: Суды должны применять ч. 2 ст. 61 ГПК РФ при наличии вступившего в законную силу судебного постановления по другому делу, в котором участвуют те же лица и установлены обстоятельства, имеющие значение для разрешения текущего спора.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита публичных интересов и интересов органов публичной власти: - Определение подтверждает право администрации муниципального образования требовать снос самовольной постройки, возведённой на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности. - Усиливается контроль над соблюдением параметров строительства и разрешённого использования земельных участков. - Подтверждается возможность применения преюдициальных обстоятельств, установленных в деле, возбуждённом прокурором, для защиты публичных интересов в смежном деле.

Ограничивается защита интересов гражданина-застройщика: - Гражданин не может легализовать самовольную постройку путём регистрации в упрощённом порядке. - Нарушение параметров строительства влечёт обязанность снести постройку, несмотря на факт регистрации права собственности.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение СКГД опирается на: - Статью 222 ГК РФ — основную норму о самовольной постройке, которая применяется судами при разрешении споров о сносе незаконно возведённых строений. - Часть 2 статьи 61 ГПК РФ — норму о преюдициальном значении обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным постановлением. - Статью 390.14 ГПК РФ — стандарт кассационного пересмотра, требующий наличия существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела.

Определение не ссылается на конкретные Постановления Пленумов ВС РФ, однако применяет устоявшиеся подходы к толкованию норм о самовольной постройке.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Бремя доказывания наличия признаков самовольной постройки: - Администрация (истец) должна доказать, что возведённое строение соответствует признакам самовольной постройки, предусмотренным ст. 222 ГК РФ. - В данном деле администрация использовала заключение судебной экспертизы и обстоятельства, установленные в другом деле (иске прокурора), для доказывания нарушения параметров строительства.

Преюдициальное значение обстоятельств: - Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по другому делу, не требуют повторного доказывания и не подлежат оспариванию (ч. 2 ст. 61 ГПК РФ). - Это облегчает бремя доказывания для администрации и затрудняет защиту интересов гражданина, против которого уже вынесено решение в другом деле.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД может быть применена по аналогии в следующих случаях:

• Споры о сносе самовольных построек на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности: Суды должны применять ст. 222 ГК РФ при наличии нарушений параметров строительства, даже если строение было зарегистрировано в упрощённом порядке.

• Применение преюдициальных обстоятельств в смежных делах: При наличии вступившего в законную силу судебного постановления по другому делу, в котором участвуют те же лица, суды должны учитывать установленные в нём обстоятельства при разрешении текущего спора, если эти обстоятельства имеют значение для разрешения спора.

• Защита публичных интересов в земельных спорах: Органы публичной власти и прокуратура могут использовать преюдициальные обстоятельства, установленные в деле, возбуждённом прокурором, для защиты публичных интересов в смежных делах о сносе самовольных построек.

• Контроль над соблюдением параметров строительства: Суды должны тщательно проверять соответствие возведённого строения установленным параметрам, указанным в документах, предоставляющих право на проведение строительных работ, и признавать постройку самовольной при наличии нарушений, даже если строение было зарегистрировано в установленном порядке.

Заключение: Определение СКГД ВС РФ № 24-КГ25-8-К4 подтверждает строгое применение норм ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке и норм ч. 2 ст. 61 ГПК РФ о преюдициальном значении обстоятельств, установленных в других делах. Определение усиливает защиту публичных интересов в земельных спорах и ограничивает возможность легализации самовольных построек путём регистрации в упрощённом порядке.