ВС подтвердил: гостиница на участке для жилья — самовольная постройка, подлежащая сносу

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-341-К4

Дата: 11 ноября 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Горшков В.В., Марьина А.Н. (судья-докладчик Горшков В.В.)

Стороны: - Истец (истец по кассации): Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (орган публичной власти) - Ответчик (кассант): Григорьева Елена Викторовна (гражданин, собственник земельного участка)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о сносе самовольной постройки; административно-правовой элемент (нарушение градостроительного законодательства)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Администрация муниципального образования города-курорта Сочи обратилась в суд с исковыми требованиями: 1. Признать строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером (не указан в определении), самовольной постройкой 2. Возложить на ответчика обязанность по сносу спорного объекта 3. Взыскать судебную неустойку в размере 10 000 рублей в день за каждый день просрочки исполнения решения суда

Правовое основание: Статьи 209, 222, 263 ГК РФ; статья 40 ЗК РФ; статьи 20, 51, 51.1 ГрК РФ.

Возражения ответчика

Григорьева Е.В. возражала против исковых требований, ссылаясь на то, что спорный объект возведён при наличии уведомления о соответствии установленным параметрам и допустимости его размещения, в отсутствие нарушений прав и интересов других лиц и не представляет угрозы жизни и здоровью граждан.

Решение первой инстанции

Суд: Лазаревский районный суд г. Сочи Краснодарского края

Дата: 11 января 2023 г.

Резолюция: В удовлетворении исковых требований отказано.

Ключевые мотивы: Суд первой инстанции исходил из того, что спорный объект возведён при наличии уведомления о соответствии установленным параметрам и допустимости его размещения, в отсутствие нарушений прав и интересов других лиц.

Постановление апелляции

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда

Дата: 6 февраля 2024 г.

Резолюция: Решение суда первой инстанции отменено, по делу постановлено новое решение, которым исковые требования удовлетворены.

Ключевые мотивы: Апелляционная инстанция назначила и провела судебную строительно-техническую экспертизу. По выводам экспертизы (заключение АНО «Исследовательский центр судебных экспертиз» от 1 декабря 2023 г. № 104.12-ЩСЭ) спорный трёхэтажный объект капитального строительства по своему целевому назначению является гостиницей, состоящей из шести номеров, и не соответствует градостроительным нормам и правилам землепользования и застройки муниципального образования г. Сочи, так как нарушен вид разрешённого использования земли. Апелляционная инстанция повторно оценила доказательства и достоверно установила, что указанный объект к индивидуальным жилым домам не относится. Поскольку при его строительстве нарушены целевое назначение и вид разрешённого использования земельного участка, то в силу статьи 222 ГК РФ он является самовольной постройкой и подлежит сносу.

Постановление КСОЮ (кассации)

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции

Дата: 6 августа 2024 г.

Резолюция: Апелляционное определение оставлено без изменения.

Ключевые мотивы: Суд кассационной инстанции согласился с выводами апелляционной инстанции.

Обращение в ВС РФ

Кассант: Григорьева Елена Викторовна

Доводы: Кассационная жалоба направлена на отмену названных судебных актов как незаконных. Кассационная жалоба сводится к изложению позиции заявителя, представленной в нижестоящих судах, основывается на неверном толковании норм действующего законодательства и на отличной от данной судом апелляционной инстанции оценке установленных обстоятельств.

Определение судьи ВС РФ: Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Петрушкина В.А. от 6 октября 2025 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересом органа публичной власти в защите требований градостроительного законодательства и интересом собственника земельного участка в сохранении возведённого на нём строения. Конфликт касается квалификации строения как самовольной постройки и определения правовых последствий такой квалификации.

Ключевые противоречия: 1. Между наличием уведомления о соответствии параметров планируемого строительства установленным требованиям (выданного администрацией 26 ноября 2021 г.) и фактическим возведением объекта иного назначения (гостиницы вместо индивидуального жилого дома) 2. Между упрощённой процедурой согласования возведения объектов индивидуального жилищного строительства (статья 51.1 ГрК РФ) и требованием получения разрешения на строительство для объектов иного назначения (статья 51 ГрК РФ) 3. Между правом собственника на использование земельного участка и обязанностью соблюдать целевое назначение и вид разрешённого использования земли

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами административно-правового регулирования. Спор касается применения норм гражданского права (право собственности, самовольная постройка), земельного права (целевое назначение и вид разрешённого использования земельного участка) и градостроительного права (порядок возведения объектов капитального строительства).

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в кассационном порядке в соответствии со статьёй 390.1 ГПК РФ для проверки наличия существенных нарушений норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела. Кассант оспаривала правильность квалификации строения как самовольной постройки и обоснованность требования о его сносе.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли строение, возведённое на земельном участке с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» в качестве гостиницы (объекта коммерческого назначения), самовольной постройкой в смысле статьи 222 ГК РФ, несмотря на наличие уведомления о соответствии параметров планируемого строительства установленным требованиям?

2. Может ли собственник земельного участка, действуя недобросовестно и используя упрощённую процедуру согласования возведения объектов индивидуального жилищного строительства (статья 51.1 ГрК РФ) для обхода требований об получении разрешения на строительство (статья 51 ГрК РФ), избежать обязанности по сносу возведённой самовольной постройки?

3. Должен ли суд при рассмотрении иска о сносе самовольной постройки, возведённой с нарушением вида разрешённого использования земельного участка, рассматривать вопрос о возможности сохранения такой постройки, если ответчик действовал недобросовестно и игнорировал требования градостроительного законодательства?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ подтвердил, что строение, возведённое на земельном участке с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» в качестве гостиницы (объекта коммерческого назначения), является самовольной постройкой в смысле статьи 222 ГК РФ и подлежит сносу. Суд установил, что ответчик действовала недобросовестно, используя упрощённую процедуру согласования возведения объектов индивидуального жилищного строительства для обхода императивных требований закона о получении разрешения на строительство гостиницы. Лицо, осуществившее самовольную постройку путём злоупотребления правом, принимает на себя все риски своего противоправного поведения, включая риск сноса построенного объекта.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база квалификации самовольной постройки

Применённые нормы материального права:

• Статья 222 ГК РФ (пункт 1): «Здание, возведённое на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, является самовольной постройкой».

• Статья 263 ГК РФ (пункт 1): «Собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка».

• Статья 40 ЗК РФ: Устанавливает требование соблюдения целевого назначения земельного участка.

• Статья 42 ЗК РФ: Закрепляет обязанность собственника земельного участка соблюдать требования о целевом назначении земельного участка.

• Статья 51 ГрК РФ (часть 2): «Возведение объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления».

• Статья 51.1 ГрК РФ: Устанавливает упрощённую процедуру согласования возведения объектов индивидуального жилищного строительства.

• Статья 222 ГК РФ (пункт 2): «Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности».

2. Постановление Пленума ВС РФ о самовольной постройке

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»:

• Пункт 19: «Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешённого использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения её в соответствие с установленными требованиями».

Суд подчеркнул, что в данном деле таких оснований для сохранения постройки не имелось, поскольку в соответствии с Классификатором видов разрешённого использования земельных участков на данном участке не могло быть построено ничего иного кроме жилого дома, гаража для собственных нужд и хозяйственных построек.

3. Позиция Конституционного Суда РФ о самовольной постройке

Определения Конституционного Суда Российской Федерации: - От 29 января 2015 г. № 101-О - От 24 марта 2015 г. № 658-О - От 27 сентября 2016 г. № 1748-О - От 28 марта 2017 г. № 609-О

Ключевые позиции КС РФ:

1. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки — санкцию, которая применяется с учётом характера допущенных нарушений.

2. Закреплённые в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях.

3. Самовольная постройка не относится к имуществу, принадлежащему на законных основаниях, в связи с чем подлежит сносу или приведению в соответствие с требованиями законодательства при наличии к тому оснований.

4. Принцип добросовестности и запрет на злоупотребление правом

Статья 10 ГК РФ (пункт 1): «Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)».

Применение принципа в деле:

Суд установил, что Григорьева Е.В. злоупотребила своим правом на упрощённый порядок согласования возведения объектов индивидуального жилищного строительства. Под видом возведения индивидуального жилого дома она осуществила строительство гостиницы для коммерческой деятельности. Получение ответчиком согласования на строительство индивидуального жилого дома было направлено на обход императивных требований закона о получении разрешения на строительство гостиницы (статья 51 ГрК РФ).

Ключевой вывод: Упрощённая процедура согласования возведения объектов индивидуального жилищного строительства (статья 51.1 ГрК РФ) рассчитана на добросовестных участников гражданского оборота. Когда собственник действует недобросовестно, используя эту процедуру для обхода закона, он принимает на себя все возможные риски своего противоправного поведения, включая риск сноса построенного объекта.

5. Процессуальные основания кассационного пересмотра

Статья 390.1 ГПК РФ: Основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Статьи 390.14–390.16 ГПК РФ: Применены при вынесении определения.

Вывод суда: Кассационная жалоба не содержит ссылок на какие-либо существенные нарушения судами норм материального или процессуального права либо на обстоятельства, которые не получили бы оценки со стороны нижестоящих судов по правилам главы 6 ГПК РФ.

6. Оценка доводов кассационной жалобы

Довод о возможности сохранения постройки:

Кассант утверждала, что суд апелляционной инстанции, установив возведение на земельном участке здания гостиницы, не поставил на обсуждение вопрос о возможности его сохранения.

Ответ ВС РФ: Этот довод не может повлечь отмену определения суда апелляционной инстанции, поскольку суд установил, что ответчик действовал недобросовестно, требования градостроительного законодательства о получении разрешения на строительство проигнорировал, осуществил возведение самовольной постройки на непредназначенном для этого участке. Принятие судом мер по сохранению такой постройки в рамках рассмотрения дела о её сносе означало бы легализацию и поощрение противоправного поведения, что несовместимо с принципами правового государства.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибка суда первой инстанции

Суд: Лазаревский районный суд г. Сочи

Допущенная ошибка: Суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, исходя из того, что спорный объект возведён при наличии уведомления о соответствии установленным параметрам и допустимости его размещения. Суд не учёл, что: 1. Уведомление было выдано на строительство индивидуального жилого дома, а не гостиницы 2. Вид разрешённого использования земельного участка не допускал возведение гостиницы 3. Для строительства гостиницы требовалось разрешение на строительство в соответствии со статьёй 51 ГрК РФ

Характер нарушения: Существенное нарушение норм материального права (статьи 222, 263 ГК РФ; статьи 40, 42 ЗК РФ; статьи 51, 51.1 ГрК РФ), которое повлияло на исход дела.

Исправление апелляционной инстанцией

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда

Проведённые действия: 1. Назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза 2. Повторно оценены доказательства 3. Установлено, что спорный объект является гостиницей, а не индивидуальным жилым домом 4. Установлено нарушение вида разрешённого использования земельного участка 5. Правильно применены нормы материального права

Вывод: Апелляционная инстанция правильно определила нормы материального права и на основании установленных по делу обстоятельств пришла к верному выводу о том, что возведённая Григорьевой Е.В. постройка является самовольной и подлежит сносу.

Согласие кассационной инстанции

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции

Позиция: Суд кассационной инстанции согласился с выводами апелляционной инстанции и не нашёл оснований для отмены апелляционного определения.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 6 февраля 2024 г. оставлено без изменения.

2. Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 6 августа 2024 г. оставлено без изменения.

3. Кассационная жалоба Григорьевой Елены Викторовны оставлена без удовлетворения.

Правовые последствия: - Исковые требования администрации муниципального образования города-курорта Сочи удовлетворены - На Григорьеву Е.В. возложена обязанность по сносу самовольной постройки - Судебные акты апелляционной и кассационной инстанций вступили в законную силу и подлежат исполнению

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Ключевое значение для судов общей юрисдикции:

Определение СКГД ВС РФ устанавливает чёткий стандарт квалификации строения как самовольной постройки при нарушении вида разрешённого использования земельного участка. Суды должны:

• Проверять соответствие фактического назначения объекта виду разрешённого использования земельного участка, а не ограничиваться наличием уведомления о соответствии параметров планируемого строительства
• Назначать судебные строительно-технические экспертизы для установления фактического назначения возведённого объекта
• Оценивать добросовестность действий собственника при использовании упрощённых процедур согласования возведения объектов индивидуального жилищного строительства
• Не рассматривать вопрос о сохранении постройки, если установлено недобросовестное поведение собственника и нарушение вида разрешённого использования земельного участка

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита публичных интересов и интересов органов публичной власти:

• Органы местного самоуправления получают инструмент для пресечения незаконного строительства, осуществляемого под видом индивидуального жилищного строительства
• Укрепляется система градостроительного контроля и требования о соблюдении видов разрешённого использования земельных участков
• Предотвращается использование упрощённых процедур согласования для обхода императивных требований закона

Ограничивается защита интересов недобросовестного собственника:

• Собственник, действующий недобросовестно и используя упрощённые процедуры для обхода закона, не может рассчитывать на сохранение построенного объекта
• Принцип добросовестности и запрет на злоупотребление правом применяются как материально-правовые основания для отказа в сохранении самовольной постройки

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44:

Определение СКГД развивает и конкретизирует пункт 19 Постановления Пленума, устанавливая, что возведение постройки с нарушением вида разрешённого использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе, если не доказана возможность приведения её в соответствие с требованиями. В данном деле такая возможность отсутствовала в силу Классификатора видов разрешённого использования.

Позиции Конституционного Суда РФ:

Определение СКГД согласуется с позициями КС РФ (определения от 29 января 2015 г. № 101-О, от 24 марта 2015 г. № 658-О, от 27 сентября 2016 г. № 1748-О, от 28 марта 2017 г. № 609-О) о том, что: - Самовольная постройка не защищена конституционными гарантиями права собственности и права на жилище - Обязанность по сносу самовольной постройки является санкцией за правонарушение - Применение санкции должно учитывать характер допущенных нарушений

Принцип добросовестности (статья 10 ГК РФ):

Определение СКГД подчёркивает применение принципа добросовестности и запрета на злоупотребление правом как материально-правовых оснований для отказа в сохранении самовольной постройки, возведённой путём обхода императивных требований закона.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Стандарт доказывания:

• Для администрации (истца): Необходимо доказать, что возведённый объект не соответствует виду разрешённого использования земельного участка. Это может быть доказано через судебную строительно-техническую экспертизу, документы об отсутствии разрешения на строительство, акты проверок органов контроля.

• Для собственника (ответчика): Если установлено нарушение вида разрешённого использования, ответчик должен доказать возможность приведения постройки в соответствие с требованиями законодательства. Однако если вид разрешённого использования не допускает иного использования (как в данном деле), такое доказывание невозможно.

Распределение бремени доказывания:

• Администрация доказывает факт нарушения вида разрешённого использования
• Ответчик доказывает возможность приведения постройки в соответствие (если такая возможность существует)
• При недобросовестном поведении ответчика (использование упрощённой процедуры для обхода закона) суд может не рассматривать вопрос о сохранении постройки

5. Сферы применения позиции по аналогии

Применение в других категориях споров о самовольной постройке:

1. Строительство объектов производственного назначения на земельных участках, предназначенных для жилищного строительства
2. Строительство многоквартирных домов на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства
3. Строительство объектов торговли и услуг на земельных участках жилой зоны
4. Реконструкция жилых домов в объекты иного назначения без получения необходимых разрешений

Применение принципа добросовестности:

• При использовании упрощённых процедур согласования для обхода императивных требований закона в других сферах гражданского оборота
• При оценке добросовестности действий участников гражданского оборота, использующих пробелы в законодательстве для достижения противоправных целей

Применение в контексте защиты публичных интересов:

• При разрешении споров о соблюдении требований градостроительного законодательства
• При защите интересов соседей и третьих лиц, затронутых незаконным строительством
• При применении санкций за нарушение требований земельного и градостроительного законодательства

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СК