ВС РФ указал на ошибки в расчёте неустойки за нарушение сроков устранения недостатков квартиры

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 5-КГ25-134-К2, Определение СКГД ВС РФ от 28 октября 2025 г.

Внутрисудебный номер: 77RS0003-02-2023-006847-40

Состав СКГД: - Председательствующий: Асташов С.В. - Судьи: Горшков В.В., Петрушкин В.А. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец: Мгарь Ксения Владимировна (гражданин, потребитель) - Ответчик: ООО «Арендное ремонтно-строительное предприятие Фрунзенского района» (юридическое лицо, продавец недвижимого имущества)

Категория спора: Договорный (купля-продажа недвижимого имущества) с элементами защиты прав потребителей; деликтный аспект (возмещение убытков и морального вреда)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Мгарь К.В. обратилась в суд с исками о: 1. Признании недействительным пункта 7.3 договора купли-продажи в части, нарушающей право истца на свободный выбор территориальной подсудности спора 2. Взыскании денежных средств в размере 974 221 руб. в счет уменьшения цены договора 3. Взыскании неустойки за нарушение сроков устранения недостатков в размере 7 258 835 руб. за период с 24 апреля по 17 мая 2023 г., а также с 17 мая 2023 г. по день фактического исполнения обязательств (из расчета 1% в день от стоимости квартиры) 4. Взыскании компенсации морального вреда в размере 302 451 руб. 5. Взыскании штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы 6. Взыскании расходов на уплату государственной пошлины в размере 38 784 руб. 7. Обязании ответчика исправить недостатки отделки квартиры и передать квартиру в течение 10 дней

Правовое основание: Статьи 330, 333, 431, 424, 555 ГК РФ; Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»

Возражения ответчика

ООО «Арендное ремонтно-строительное предприятие Фрунзенского района» возражало против исковых требований, ссылаясь на то, что: - квартира была осмотрена Мгарь К.В. перед приобретением - техническое состояние было известно на момент заключения договора - выявленные замечания не обладают существенными критериями, препятствующими принятию квартиры и её эксплуатации по назначению - отказ от принятия квартиры является необоснованным

Решение первой инстанции

Решение Бутырского районного суда г. Москвы от 13 сентября 2023 г. (оставлено без изменения апелляционным определением от 20 февраля 2024 г.):

Исковые требования удовлетворены частично: - На ООО возложена обязанность исправить недостатки в квартире согласно акту от 21 июня 2023 г. в течение месяца с момента вступления решения в законную силу - Взыскана неустойка в размере 250 000 руб. - Взыскана компенсация морального вреда в размере 25 000 руб. - В удовлетворении остальной части исковых требований отказано

Постановление кассационной инстанции (первое)

Определение СКГД Второго кассационного суда общей юрисдикции от 27 июня 2024 г.:

Апелляционное определение отменено в части разрешения требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов; дело направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

Постановление апелляции (повторное рассмотрение)

Апелляционное определение СКГД Московского городского суда от 20 августа 2024 г.:

При новом рассмотрении суд апелляционной инстанции: - Отменил решение суда первой инстанции в части требований о неустойке и штрафе - Взыскал неустойку за период с 24 апреля 2023 г. по 13 сентября 2023 г. в размере 806 794 руб. (со снижением на основании ст. 333 ГК РФ) - Постановил взыскивать неустойку с 14 сентября 2023 г. до фактического исполнения обязательства по устранению недостатков в размере 1% в день от стоимости квартиры (30 245 148 руб.) - Взыскал штраф в размере 423 397 руб. - Изменил размер компенсации морального вреда на 40 000 руб. - Взыскал расходы на уплату государственной пошлины в размере 38 784 руб.

Постановление кассационной инстанции (второе)

Определение СКГД Второго кассационного суда общей юрисдикции от 23 января 2025 г.:

Апелляционное определение от 20 августа 2024 г. оставлено без изменения.

Обращение в Верховный Суд РФ

ООО «Арендное ремонтно-строительное предприятие Фрунзенского района» подало кассационную жалобу на апелляционное определение от 20 августа 2024 г. и определение кассационного суда от 23 января 2025 г., просив их отмену.

Процессуальная история в ВС РФ: - Определением судьи ВС РФ от 20 июня 2025 г. отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании - Определением судьи ВС РФ от 15 июля 2025 г. восстановлен срок подачи кассационной жалобы - Определением заместителя Председателя ВС РФ Глазова Ю.В. от 19 сентября 2025 г. отменено определение судьи от 20 июня 2025 г., кассационная жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами потребителя (истца), требующего полного возмещения убытков, неустойки и штрафа за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества, и интересами продавца (ответчика), оспаривающего размер взысканных сумм.

Ключевой конфликт касается:

1. Начисления неустойки: Апелляционный суд взыскал неустойку с 24 апреля 2023 г., хотя квартира была фактически передана лишь 1 июня 2023 г., что предшествовало истечению договорного срока передачи (30 апреля 2023 г.). Истец требовал неустойку за нарушение сроков устранения недостатков, а не за задержку передачи.

2. Применения статьи 333 ГК РФ: Апелляционный суд применил положения о снижении неустойки к периоду с 24 апреля по 13 сентября 2023 г., но не применил эти положения к неустойке, начисляемой с 14 сентября 2023 г. по день вынесения решения (342 дня), несмотря на очевидную несоразмерность суммы (103 438 406,16 руб.) последствиям нарушения.

3. Применения штрафа по ст. 13 Закона о защите прав потребителей: Суд взыскал штраф в размере 423 397 руб., но не применил к нему положения ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки при её несоразмерности.

4. Распределения судебных расходов: Вследствие ошибок в расчёте неустойки и штрафа неправильно распределены судебные расходы.

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой: - Толкование и применение норм ГК РФ о неустойке (ст. 330, 333) - Толкование и применение норм Закона о защите прав потребителей (ст. 20, 23, 13) - Определение момента начисления неустойки за нарушение сроков устранения недостатков товара - Применение принципа соразмерности при снижении неустойки - Процессуальный аспект: правильность расчёта неустойки в судебном акте и её взыскания в процессе исполнения

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с наличием существенных нарушений норм материального права при применении судами апелляционной и кассационной инстанций положений ГК РФ и Закона о защите прав потребителей, которые повлияли на исход дела и требуют единообразного толкования судебной практики.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Когда начинает течь срок для начисления неустойки за нарушение сроков устранения недостатков товара (недвижимого имущества)? Начинается ли он с момента передачи товара потребителю или с момента предъявления требования об устранении недостатков?

2. Подлежит ли снижению на основании статьи 333 ГК РФ неустойка, начисляемая за период после вынесения решения суда первой инстанции и до вынесения нового решения апелляционной инстанцией?

3. Распространяются ли положения статьи 333 ГК РФ о снижении неустойки на штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей?

4. Как должна быть сформулирована резолютивная часть решения при взыскании неустойки, начисляемой после вынесения решения суда? Должна ли она указывать конкретную сумму на дату вынесения решения и условие о продолжении начисления до фактического исполнения обязательства?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу, что суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального права при взыскании неустойки и штрафа. Ключевая позиция состоит в том, что: (1) неустойка за нарушение сроков устранения недостатков товара начисляется не с момента, когда товар должен был быть передан, а с момента, когда истекает установленный договором или законом срок для устранения недостатков; (2) положения статьи 333 ГК РФ о снижении неустойки при её несоразмерности применяются ко всей неустойке, включая ту, которая начисляется после вынесения решения суда первой инстанции; (3) штраф по статье 13 Закона о защите прав потребителей является разновидностью законной неустойки и подлежит снижению на основании статьи 333 ГК РФ; (4) при присуждении неустойки, начисляемой после вынесения решения, суд должен указать в резолютивной части сумму, исчисленную на дату вынесения решения, и условие о продолжении начисления до фактического исполнения обязательства.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовая природа договора купли-продажи недвижимого имущества и обязанность продавца передать товар надлежащего качества

Применённые нормы материального права:

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

Ключевой принцип: Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 ГК РФ).

Применение к делу: Хотя Мгарь К.В. подписала акт приема-передачи 1 июня 2023 г. с замечаниями о недостатках, этот факт не освобождает ООО от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Сам факт принятия объекта с недостатками, которые признаны продавцом, не освобождает ООО от ответственности, предусмотренной пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей.

2. Применимые правила о недостатках товара и правах потребителя

Применённые нормы материального права:

В соответствии с правилами статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: - соразмерного уменьшения покупной цены - безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок - возмещения своих расходов на устранение недостатков товара

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителей.

Применение к делу: Мгарь К.В. выбрала требование о безвозмездном устранении недостатков, что является её правом по закону.

3. Сроки устранения недостатков и ответственность за их нарушение

Применённые нормы материального права:

В силу пункта 1 статьи 20 Закона о защите прав потребителей, если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа.

Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.

В случае, если во время устранения недостатков товара станет очевидным, что они не будут устранены в определенный соглашением сторон срок, стороны могут заключить соглашение о новом сроке устранения недостатков товара. При этом отсутствие необходимых для устранения недостатков товара запасных частей (деталей, материалов), оборудования или подобные причины не являются основанием для заключения соглашения о таком новом сроке и не освобождают от ответственности за нарушение срока, определенного соглашением сторон первоначально.

Согласно пункту 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 названного закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Применение к делу: По условиям договора срок передачи квартиры определен не позднее 30 апреля 2023 г. Мгарь К.В. направила претензию 13 марта 2023 г. с требованием устранить недостатки в 30-дневный срок. Однако квартира была передана лишь 1 июня 2023 г. Таким образом, срок устранения недостатков был нарушен, и ООО обязана уплачивать неустойку в размере 1% цены товара за каждый день просрочки.

4. Критическая ошибка апелляционного суда: начало отсчёта неустойки

Позиция СКГД ВС РФ:

Суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод, признав правильным расчет истцом неустойки с 24 апреля 2023 г., то есть до передачи квартиры и до истечения установленного договором срока её передачи покупателю. Указанная дата начисления неустойки не имеет правового обоснования.

Обоснование: - Договор предусматривал передачу квартиры не позднее 30 апреля 2023 г. - Квартира была фактически передана 1 июня 2023 г. - Неустойка за нарушение сроков устранения недостатков начисляется не с момента, когда товар должен был быть передан, а с момента, когда истекает установленный срок для устранения недостатков после передачи товара

Таким образом, начало отсчёта неустойки с 24 апреля 2023 г. является необоснованным и нарушает нормы материального права.

5. Правовая природа неустойки и применение статьи 333 ГК РФ

Применённые нормы материального права:

В соответствии с пункт 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу пункта 1 статьи 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность её уплаты соглашением сторон.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Применение к делу: ООО является лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность. Неустойка в размере 103 438 406,16 руб. за период с 14 сентября 2023 г. по 20 августа 2024 г. (342 дня) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (стоимость квартиры 30 245 148 руб.). Суд апелляционной инстанции должен был применить положения статьи 333 ГК РФ к этой части неустойки.

6. Штраф по Закону о защите прав потребителей как разновидность законной неустойки

Применённые нормы материального права:

В силу пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Позиция СКГД ВС РФ:

Согласно приведенным нормам права предусмотренный пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей штраф является разновидностью законной неустойки, на которую распространяются правила статьи 333 ГК РФ с учетом особенностей потребительских отношений, урегулированных нормами Закона о защите прав потребителей.

Применение к делу: Суд апелляционной инстанции не применил положения статьи 333 ГК РФ к размеру взыскиваемого штрафа, сославшись на отсутствие оснований для этого, однако не привел никаких обоснований для такого вывода. Это является нарушением норм материального права.

7. Правила расчёта и присуждения неустойки в судебном акте

Применённые нормы материального и процессуального права:

По смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает: - сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию - условие о том, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки (пункт 65 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7).

Применение к делу: Суд апелляционной инстанции в нарушение этих правил присудил неустойку за период по 13 сентября 2023 г., а не по дату принятия нового решения, и постановил взыскать её с 14 сентября 2023 г. до фактического исполнения обязательств ответчиком в размере 1% от стоимости квартиры. Это привело к тому, что неустойка за период с 14 сентября 2023 г. по 20 августа 2024 г. (за прошлый период) в размере 103 438 406,16 руб. не была подвергнута снижению на основании статьи 333 ГК РФ.

8. Применённые Постановления Пленумов ВС РФ

Постановление Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»:

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце первом подпункта «а» пункта 32, если срок устранения недостатков не был определен письменным соглашением сторон, то в соответствии с пункт 1 статьи 20 Закона о защите прав потребителей недостатки должны быть устранены незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для устранения данных недостатков товара с учетом обычно применяемого способа их устранения.

Таким образом, при возникновении спора о неустойке за нарушение срока устранения недостатков товара суду следует определить: - когда товар был передан потребителю - когда потребитель предъявил требование об устранении недостатков и каких именно - был ли определен сторонами срок их устранения - если нет, то каким в данном случае является минимальный, но объективно необходимый срок для устранения этих недостатков обычно применяемым способом

Постановление Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»:

В пункте 60 разъяснено, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме (штраф) или в виде периодически начисляемого платежа (пени).

В пункте 65 разъяснено, что день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

9. Принципы справедливости и соразмер